Nem sempre deixar de usar um serviço significa ficar livre de pagar por ele num condomínio. Há despesas que continuam a existir mesmo quando um condómino considera não beneficiar diretamente delas, e há um pormenor legal que pode mudar tudo.
Em Espanha, um caso analisado pela Audiência Provincial de Oviedo chamou a atenção para esse ponto. Segundo a sentença de 24 de setembro de 2025, resumida pelo Noticias Trabajo, um proprietário de vários locais recusou pagar uma derrama aprovada pela comunidade para substituir a caldeira do edifício, alegando que não utilizava o sistema de aquecimento.
Segundo a mesma fonte, a decisão da Audiência Provincial acabou por contrariar essa posição, embora ainda admitisse recurso de cassação para o Tribunal Supremo.
Tribunal conclui que o pagamento é obrigatório
O caso chegou à Audiência Provincial de Oviedo, que deu razão à comunidade de proprietários. Em causa estava a substituição da caldeira do edifício, uma obra financiada através de uma derrama distribuída por todos os proprietários, incluindo os locais.
O proprietário defendia que, por não utilizar o aquecimento, não deveria suportar esse custo.
Primeira decisão foi revertida
Numa fase inicial, o Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Siero deu razão ao condómino e anulou a obrigação de pagamento. No entanto, essa decisão foi posteriormente revertida em instância superior.
A Audiência Provincial entendeu que, neste caso, a natureza da intervenção justificava a participação dos locais.
Elementos comuns pesam na decisão
Segundo a sentença, a sala de caldeiras integra os elementos comuns do edifício. Como tal, e nos termos do artigo 9.1.e) da Lei espanhola da Propriedade Horizontal, a regra é que todos os proprietários contribuam para os gastos gerais do imóvel, salvo se existir uma isenção estatutária clara.
Mesmo sem uso direto, o sistema integra uma instalação comum do prédio.
Estatutos não garantem exclusão total
O condómino alegava que os estatutos o isentavam deste tipo de encargo. Contudo, o tribunal considerou que essa isenção não era absoluta.
A interpretação feita foi a de que a cláusula apenas afastava, enquanto os locais não estivessem ligados ao sistema, os custos de consumo e manutenção, e não os encargos com a substituição da caldeira, que a Audiência tratou como uma intervenção equiparável a nova instalação.
Uma melhoria que valoriza o imóvel
Outro ponto decisivo foi o facto de a substituição da caldeira ter sido considerada uma intervenção necessária, e não de mera conveniência.
Segundo a Audiência Provincial de Oviedo, a antiga caldeira tinha chegado ao fim da vida útil, não era reparável e teria de ser retirada num futuro próximo por funcionar a gasóleo.
Este tipo de intervenção contribui, por isso, para a valorização global do imóvel, independentemente da utilização imediata.
Possibilidade de uso futuro conta
Mesmo não utilizando atualmente o aquecimento, o proprietário pode vir a fazê-lo no futuro. Essa possibilidade foi considerada relevante pelo tribunal.
Segundo a sentença, o novo sistema ficava disponível para todos os imóveis do edifício, incluindo os locais, que se poderiam ligar ao serviço quando entendessem.
Jurisprudência aponta para interpretação restritiva
A decisão baseou-se também na jurisprudência do Tribunal Supremo espanhol. De acordo com esse entendimento, nomeadamente o fixado na sentença de 21 de junho de 2018, as cláusulas de isenção devem ser interpretadas de forma restritiva.
Ou seja, não se estendem automaticamente a encargos com instalações ou intervenções que melhorem o edifício e aumentem o seu valor.
E em Portugal, o que diz a lei?
Embora o caso tenha ocorrido em Espanha, a lei portuguesa parte de princípios próximos em vários pontos.
O artigo 1420.º, n.º 2, do Código Civil estabelece que o condómino não pode renunciar à parte comum para se libertar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição. O artigo 1421.º inclui, entre as partes comuns, as instalações gerais de aquecimento. E o artigo 1424.º determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são, em regra, suportadas pelos condóminos na proporção do valor das respetivas frações.
Isto não significa que o desfecho português fosse automaticamente igual ao espanhol em qualquer situação.
A resposta dependeria sempre do título constitutivo, da natureza concreta da obra e da existência ou não de uma exclusão válida.
Quando pode haver isenção
A lei portuguesa admite exceções em casos específicos. O próprio artigo 1424.º prevê que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. E, se estiver em causa uma inovação nas partes comuns, entram ainda em jogo as regras dos artigos 1425.º e 1426.º do Código Civil.
Ainda assim, a simples alegação de que um condómino não usa atualmente um determinado sistema comum não basta, por si só, para afastar o pagamento.
Um detalhe que pode evitar conflitos
Situações como esta mostram a importância de conhecer bem as regras do condomínio. Nem sempre a lógica da utilização individual coincide com as obrigações legais. Antes de recusar o pagamento de uma derrama, é fundamental perceber a natureza da obra.
Se estiver em causa uma intervenção numa instalação comum do prédio, a obrigação de pagar pode manter-se mesmo quando um condómino não faz uso atual do serviço.
Conhecer este detalhe, confirmar o que dizem os estatutos e perceber exatamente que obra foi aprovada pode evitar conflitos com o condomínio e despesas inesperadas.
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