Os conflitos entre condóminos por causa de obras feitas sem autorização têm vindo a tornar-se mais comuns, sobretudo quando está em causa a utilização de espaços ligados a partes comuns do prédio. A questão coloca uma dúvida frequente: até onde pode ir um proprietário quando decide alterar a sua fração ou zonas associadas a ela sem pedir autorização prévia à comunidade?
O debate voltou a ganhar destaque depois de uma decisão tomada em Espanha. A Audiencia Provincial de Badajoz confirmou que o proprietário de um local comercial podia conservar várias obras realizadas sem autorização da comunidade.
As intervenções incluíam a melhoria de uma chaminé num pátio interior, o aumento da altura de um muro comum, a substituição de um telheiro antigo por outro maior e a abertura de uma porta no portal e de outra com acesso ao pátio interior, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Na ação apresentada, a comunidade de condóminos defendia que estas alterações violavam as regras da propriedade horizontal. No entanto, o tribunal concluiu que não ficou demonstrado qualquer prejuízo para o edifício nem para os restantes proprietários.
Decisão do tribunal
O tribunal espanhol entendeu que nenhuma das intervenções afetava a segurança, a estrutura ou a configuração geral do imóvel. Considerou ainda que o pátio interior nunca tinha tido acesso público e que o aumento do muro correspondia a uma melhoria técnica, necessária para cumprir requisitos associados ao funcionamento da chaminé.
A atuação da comunidade foi mesmo vista como abuso de direito, por tentar impedir alterações consideradas sem relevância para o conjunto do prédio, de acordo com a mesma fonte.
Decisão espanhola e paralelo com Portugal
Se um processo semelhante chegasse aos tribunais portugueses, a análise teria de ser feita com base no regime da propriedade horizontal previsto no Código Civil (CC). Em Portugal, cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração, mas também comproprietário das partes comuns do edifício, como pátios, telhados, terraços, paredes-mestras, corredores e jardins.
Esta distinção resulta dos artigos 1420.º e 1421.º do Código Civil, que explicam quais os elementos pertencentes ao domínio exclusivo de cada proprietário e quais os que fazem parte do domínio comum do prédio.
Limitações previstas na lei
As limitações ao uso destes direitos também estão previstas na lei. O artigo 1422.º determina que nenhum condómino pode executar obras que prejudiquem a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
Também não são permitidas alterações que mudem o fim a que a fração se destina. Além disso, o artigo 1425.º estabelece que as obras consideradas inovações em partes comuns, como novas construções, ampliações ou modificações relevantes, carecem de aprovação da assembleia de condóminos, com voto favorável de dois terços do valor total do prédio.
Num caso analisado em Portugal, o primeiro ponto a esclarecer seria se as zonas intervencionadas são, ou não, partes comuns. A lei presume que terraços de cobertura, pátios integrados no edifício e muros estruturais pertencem ao domínio comum, salvo quando o título constitutivo atribua expressamente o seu uso exclusivo a uma fração. Ainda assim, mesmo quando existe uso reservado, esses espaços continuam juridicamente a ser partes comuns e não podem ser alterados sem limites.
Interpretação portuguesa em casos idênticos
Transportando este cenário para o contexto português, por exemplo num prédio em Lisboa com um estabelecimento comercial no rés-do-chão, a colocação de uma chaminé que atravessasse elementos estruturais, a subida de um muro comum, o aumento de um telheiro num pátio e a abertura de novas portas seriam, em princípio, vistas como intervenções em partes comuns.
Isto quer dizer que, à luz do CC, estas obras dependeriam de deliberação da assembleia de condóminos. Consoante a dimensão da alteração, poderia até ser exigida unanimidade ou, em determinadas situações, o suprimento judicial da falta de acordo, nos termos previstos pela Lei n.º 8/2022, que veio introduzir alguma flexibilização no procedimento de alteração do título constitutivo.
Mesmo que as obras tenham como objetivo assegurar o funcionamento normal de um comércio, como a abertura de uma porta para permitir a exploração do espaço, a interpretação dos tribunais portugueses tende a ser mais exigente do que a espanhola. A intervenção continuaria, em regra, dependente de autorização formal, sobretudo quando envolvesse fachada, pátio ou elementos relevantes para a estética ou segurança do edifício.
Papel do abuso de direito: também se aplica em Portugal?
Em Portugal também existe a figura do abuso de direito, prevista no artigo 334.º do CC. Esta regra impede que alguém exerça um direito de forma manifestamente excessiva ou contrária à boa-fé. Ainda assim, nos conflitos entre condóminos, a sua aplicação costuma ser feita com prudência.
Para um tribunal português considerar abusiva a oposição dos restantes condóminos, seria necessário demonstrar que as obras eram efetivamente inofensivas, que não alteravam de forma relevante partes comuns e que até poderiam trazer algum benefício ao edifício ou à utilização normal desses espaços.
O resultado dependeria sempre da prova apresentada em cada caso, mas a tendência em Portugal é mais restritiva. Mesmo sem prejuízo direto evidente, o facto de um condómino ter avançado sem autorização em zonas que presumivelmente são comuns pode ser suficiente para o tribunal ordenar a reposição da situação anterior.
