Pôr a arrendar um quarto dentro de uma casa situada num prédio pode parecer uma decisão exclusivamente privada, entre senhorio e inquilino. Mas, quando há condomínio, partes comuns e regras de utilização do edifício, a dúvida surge depressa: é obrigatório informar os vizinhos ou pedir autorização à administração?
A resposta depende do tipo de utilização. Se estiver em causa um arrendamento habitacional normal, com uso estável da fração para habitação, o condomínio não tem, em regra, de ser informado nem pode impedir o proprietário de arrendar quartos. Mas se a utilização se aproximar de alojamento local, com estadias temporárias, prestação de serviços e finalidade turística, a situação muda de figura.
Arrendar quarto não é automaticamente alojamento local
A primeira distinção é essencial. Um proprietário pode arrendar parte da sua casa, por exemplo um quarto, para habitação. Nestes casos, o contrato deve identificar a parte arrendada e as condições de uso das zonas comuns da casa, como cozinha, sala ou casa de banho. O Decreto-Lei n.º 160/2006, que regula elementos do contrato de arrendamento urbano, prevê que o contrato identifique o local arrendado ou a sua parte, o fim habitacional e, quando aplicável, os locais de uso privativo e de uso comum a que o arrendatário tem acesso.
Este tipo de arrendamento não se confunde, por si só, com alojamento local. De acordo com o regime jurídico do alojamento local, republicado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, o alojamento local corresponde à prestação de serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração. A lei presume que há alojamento local, por exemplo, quando o imóvel é publicitado ou disponibilizado como alojamento temporário ou turístico, ou quando é oferecido com dormida e serviços complementares, como limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.
Há ainda uma regra específica para a modalidade de alojamento local em “quartos”: segundo o mesmo regime, esta modalidade pressupõe exploração na residência do locador, correspondente ao seu domicílio fiscal, e tem o limite máximo de três unidades.
O condomínio tem de aprovar?
Num arrendamento habitacional comum, o condomínio não tem de aprovar o contrato. Se a fração está destinada a habitação e continua a ser usada para habitação, o proprietário mantém o direito de a arrendar, no todo ou em parte. O simples facto de entrarem novos moradores no prédio não dá ao condomínio poder automático para bloquear esse arrendamento.
Ainda assim, os inquilinos ficam sujeitos às regras gerais do prédio, como qualquer morador. Devem respeitar o regulamento do condomínio, os horários de ruído, a utilização das partes comuns, a limpeza e a segurança do edifício. O Código Civil prevê, aliás, que a violação reiterada e grave de regras de sossego, boa vizinhança ou do regulamento do condomínio pode ter consequências no âmbito do contrato de arrendamento.
E se for o inquilino a arrendar quartos?
Aqui a resposta já é diferente. Se quem quer arrendar quartos é um inquilino, e não o proprietário, pode estar em causa subarrendamento ou cedência parcial da casa. Nesse caso, é necessária autorização escrita do senhorio, salvo se o contrato já permitir essa possibilidade.
O Código Civil estabelece que a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito. A Rentila, plataforma de gestão de arrendamento, recorda igualmente que subarrendar uma divisão de uma casa arrendada sem autorização expressa do proprietário pode constituir fundamento para resolução do contrato. Ou seja, o condomínio pode não ter de ser informado, mas o senhorio, sim.
Quando o condomínio pode entrar na discussão
O condomínio pode intervir se a utilização da fração afetar o funcionamento normal do prédio. Isto pode acontecer se houver ruído recorrente, utilização indevida de partes comuns, danos, insegurança, sobrelotação, alteração do fim da fração ou uma atividade que deixe de ser habitacional e passe a ter natureza comercial, turística ou de prestação de serviços.
Também é importante verificar o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio. O Código Civil impede os condóminos de darem à fração um uso diferente do fim a que se destina. No caso do alojamento local, porém, o regime atualmente em vigor esclarece que a instalação e exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui, por si só, um uso diferente do fim da fração, sem prejuízo de proibições previstas no título constitutivo, no regulamento do condomínio ou em deliberação posterior aplicável a novos registos.
Alojamento local tem regras próprias
Se o arrendamento de quartos funcionar como alojamento local, a situação muda. O regime do alojamento local abrange a prestação de alojamento temporário a turistas mediante remuneração. O Decreto-Lei n.º 76/2024 alterou e republicou o regime jurídico aplicável aos estabelecimentos de alojamento local, mantendo regras próprias para registo, funcionamento e intervenção dos municípios e condomínios.
Segundo o Turismo de Portugal, o registo do alojamento local é obrigatório e deve ser feito através de comunicação prévia com prazo. O mesmo enquadramento determina que não podem ser oferecidos, publicitados ou intermediados estabelecimentos de alojamento local que não estejam registados ou cujo registo esteja desatualizado.
Nos prédios em propriedade horizontal, o condomínio pode ter um papel mais relevante quando está em causa alojamento local, sobretudo se houver perturbação da normal utilização do prédio ou do descanso dos condóminos. A lei prevê ainda que, em edifícios de habitação coletiva, o alojamento local deve disponibilizar informação sobre as regras relevantes do condomínio e que o responsável deve comunicar à administração do condomínio um contacto telefónico e eletrónico.
Condomínio pode opor-se ao alojamento local
No alojamento local, a oposição do condomínio está prevista em determinadas situações. A Caixa Geral de Depósitos explica que, com as alterações recentes, a maioria necessária para a oposição do condomínio deixou de ser de dois terços e passou para metade da permilagem. Na formulação da lei, essa deliberação tem de ser aprovada por mais de metade da permilagem do edifício e deve ter como fundamento a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou o descanso dos condóminos.
Essa deliberação deve ser fundamentada e comunicada ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, que pode avaliar a situação, determinar medidas, decidir o cancelamento do registo ou promover uma tentativa de acordo entre as partes.
Há ainda uma situação diferente: o condomínio pode aprovar, por deliberação de dois terços da permilagem, uma regra que proíba alojamento local no edifício, mas essa proibição só produz efeitos para pedidos de registo apresentados depois dessa deliberação. Isto não se aplica da mesma forma a um arrendamento habitacional comum, mesmo que seja apenas de quartos.
O que convém deixar claro no contrato
Quando há arrendamento de quartos, o contrato deve ser o mais claro possível. Deve identificar o quarto arrendado, as zonas comuns da casa que podem ser usadas, a duração do contrato, o valor da renda, as despesas incluídas ou excluídas e as regras de convivência dentro da fração. O Decreto-Lei n.º 160/2006 prevê precisamente que, quando aplicável, sejam indicados os locais de uso privativo, os locais de uso comum e eventuais limitações ou regulamentos que condicionem a utilização do imóvel.
Em contratos de arrendamento parcial, plataformas especializadas em gestão de arrendamento, como a Rentila, recomendam que fique expressamente indicado que o senhorio pode arrendar outras partes do imóvel a outros inquilinos, para evitar conflitos posteriores.
O que os vizinhos podem fazer se houver problemas
Se os moradores do prédio forem afetados por ruído, danos, uso indevido das partes comuns ou entradas e saídas constantes, devem começar por comunicar a situação à administração do condomínio.
Também é útil registar datas, horários e ocorrências concretas. Queixas vagas tendem a ter menos força do que situações bem documentadas.
Se estiver em causa ruído fora de horas, pode ser chamada a PSP ou a GNR. O Regulamento Geral do Ruído prevê que as autoridades policiais possam ordenar a cessação imediata do ruído de vizinhança produzido entre as 23h00 e as 7h00, ou fixar prazo para a sua cessação quando ocorra entre as 7h00 e as 23h00.
Se houver suspeita de alojamento local não registado, a situação pode ser comunicada à câmara municipal competente ou à ASAE. O Turismo de Portugal permite ainda consultar os estabelecimentos registados através do Registo Nacional do Alojamento Local.
Então, tem de informar o condomínio?
Em regra, se for apenas arrendamento habitacional de quartos, o condomínio não tem de ser informado nem autorizar. Mas há exceções práticas. Se o regulamento do condomínio tiver regras relevantes sobre utilização das partes comuns, segurança ou identificação de moradores, pode ser prudente comunicar à administração quem reside na fração, sobretudo para efeitos de contacto e gestão do prédio. E se o uso passar de habitação para alojamento temporário, turístico ou atividade económica organizada, então o enquadramento jurídico pode mudar.
No final, a regra mais segura é esta: arrendar quartos para habitação não é, por si só, assunto que dependa da aprovação do condomínio. Mas transformar a fração num espaço de rotação constante de hóspedes, com prestação de serviços e impacto no prédio, pode abrir a porta à intervenção dos condóminos.
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