Uma obra num edifício partilhado pode provocar um conflito entre vizinhos, sobretudo quando envolve espaços utilizados por mais do que um proprietário. A natureza da intervenção, as características do imóvel e as autorizações exigidas são determinantes para perceber se a alteração pode permanecer.
Em Espanha, a Audiencia Provincial de Badajoz rejeitou o recurso apresentado por uma comunidade de proprietários contra o dono de um estabelecimento comercial. O acórdão, de 3 de setembro de 2025, confirmou a decisão da primeira instância e permitiu manter as obras contestadas, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo. A decisão não estabeleceu, contudo, que todas as obras realizadas sem autorização do condomínio sejam válidas.
Chaminé, muro, telheiro e portas motivaram o conflito
O condomínio contestava intervenções numa chaminé situada no pátio interior, o aumento da altura de um muro, a substituição de um telheiro, a instalação de uma porta junto ao átrio do edifício e o alargamento de uma abertura já existente entre o estabelecimento e o pátio. Pretendia que as alterações fossem retiradas por incidirem sobre elementos comuns.
O tribunal de primeira instância já tinha rejeitado a ação. Em recurso, a Audiencia Provincial de Badajoz voltou a analisar separadamente cada intervenção e concluiu que não tinham ficado demonstrados danos para os restantes proprietários, riscos para a segurança ou alterações relevantes da estrutura e da configuração do edifício.
Quanto à chaminé, o tribunal considerou que já existia uma conduta no local e que o proprietário se tinha limitado a ligá-la ao estabelecimento e a aumentar a sua altura para cumprir exigências técnicas. Relativamente ao muro, os relatórios técnicos juntos ao processo indicavam que a intervenção não afetava a estrutura e melhorava as condições de segurança da chaminé, não tendo sido provada a alegada perda de vistas.
A abertura para o pátio resultou, segundo a decisão, do alargamento de um acesso preexistente e já constava de um projeto técnico de 2014. O tribunal entendeu ainda que o pátio continuava a ser uma parte comum e que podia ser acedido quando fosse necessário realizar trabalhos de limpeza ou reparação, não tendo existido uma apropriação do espaço pelo proprietário do estabelecimento.
Tribunal considerou abusiva a oposição ao telheiro
No caso do telheiro, ficou demonstrado que já existia há vários anos e que a configuração contestada era anterior a 2016. Perante a ausência de prejuízo comprovado e o tempo decorrido, o tribunal considerou abusiva a pretensão do condomínio de obrigar o proprietário a retirar aquela intervenção.
A decisão espanhola dependeu, portanto, das características concretas de cada obra, da existência anterior de alguns elementos, dos documentos técnicos apresentados e da falta de prova de danos. Não significa que a simples ausência de prejuízo torne automaticamente legal qualquer intervenção realizada numa parte comum sem autorização.
Em Portugal, é preciso distinguir propriedade e utilização
O regime português exige uma análise própria. De acordo com o artigo 1420.º do Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício, não podendo renunciar a estas últimas como forma de evitar as despesas necessárias à sua conservação ou utilização.
O artigo 1421.º considera necessariamente comuns, entre outros elementos, as estruturas do prédio, os telhados e os terraços de cobertura. Já os pátios e jardins anexos ao edifício presumem-se comuns, salvo se o título constitutivo ou outros elementos permitirem concluir de forma diferente.
Uma parte comum também pode estar destinada ao uso exclusivo de um condómino sem deixar de pertencer a todos. O n.º 3 do mesmo artigo permite que o título constitutivo afete determinadas zonas comuns ao uso exclusivo de um proprietário. Ter acesso exclusivo a um espaço não significa, por isso, que este possa ser livremente transformado.
Que obras precisam de autorização?
O artigo 1422.º do Código Civil impede os condóminos de prejudicarem a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético exigem autorização prévia da assembleia, aprovada por uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Quando a intervenção constitui uma inovação numa parte comum, a regra geral do artigo 1425.º exige a aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. Existem regras específicas para determinadas obras, pelo que é necessário classificar corretamente cada intervenção antes de concluir qual a maioria exigida.
Alterar o título constitutivo tem outras exigências
Se a obra implicar uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, a regra prevista no artigo 1419.º é o acordo de todos os condóminos. Este documento identifica as frações, fixa o respetivo valor relativo e pode definir o destino de cada uma e o uso exclusivo de determinadas partes comuns.
A Lei n.º 8/2022 passou a permitir que a falta de acordo seja suprida judicialmente quando a alteração incida sobre partes comuns, desde que os votos dos condóminos que não consentem representem menos de um décimo do capital investido e que não sejam modificadas as condições de uso, o valor relativo ou o fim das respetivas frações.
Abuso de direito também pode ser considerado
O artigo 334.º do Código Civil considera ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular ultrapassa manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pela finalidade social ou económica desse direito. A aplicação desta figura depende sempre das circunstâncias concretas e do comportamento das partes.
Num acórdão de 11 de junho de 2025, o Tribunal da Relação de Guimarães considerou abusivo que um condómino, depois de pintar as paredes exteriores junto da sua própria fração, tentasse impedir o outro proprietário de pintar a parede restante com o objetivo de uniformizar o edifício.
O mesmo acórdão recordou, porém, que obras não urgentes realizadas sem autorização em partes comuns podem ser eliminadas e que alterações não autorizadas da linha arquitetónica ou do arranjo estético podem justificar a reposição da situação anterior. A ausência de danos não dispensa, por si só, uma autorização legalmente exigida.
O resultado de um conflito deste tipo depende, assim, de saber se o espaço é comum ou pertence à fração, se existe apenas um direito de uso exclusivo, que tipo de obra foi realizada, que autorização era necessária e quais os efeitos demonstrados. A decisão de Badajoz deu razão ao proprietário naquele caso concreto, mas não constitui uma autorização geral para modificar pátios ou outros elementos comuns sem o consentimento exigido pela lei.
