Trocar a fechadura da própria casa não exige, em regra, autorização do condomínio quando a intervenção se limita ao mecanismo privativo, não interfere com partes comuns nem compromete a segurança ou altera o aspeto do edifício. Contudo, a situação muda se estiver em causa a porta de entrada do prédio ou uma alteração com efeitos para os restantes proprietários.
De acordo com o Código Civil, cada condómino é “proprietário exclusivo” da sua fração e comproprietário das partes comuns. É desta distinção, estabelecida no artigo 1420.º, que resulta a diferença entre uma intervenção num elemento privativo e uma decisão sobre um acesso partilhado.
Mudar apenas o canhão é uma intervenção diferente
A substituição do canhão, a peça onde se introduz a chave, mantendo a porta e o seu aspeto exterior, enquadra-se normalmente na gestão do acesso à própria habitação. Esta conclusão decorre das regras gerais da propriedade horizontal, não de um artigo especificamente dedicado às fechaduras.
Assim, quando o mecanismo pertence exclusivamente à fração e a intervenção não interfere com equipamentos comuns, não existe nestas normas uma obrigação geral de pedir autorização à assembleia. A análise deve, porém, considerar eventuais disposições válidas do título constitutivo e as características concretas da instalação.
Alterar a porta pode exigir votação
Se o trabalho modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, o n.º 3 do artigo 1422.º exige autorização prévia da assembleia, aprovada por uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Não basta, nesse caso, informar o administrador depois da intervenção.
Uma nova porta, revestimento ou componente exterior deve, por isso, ser avaliado pelo efeito que produz no conjunto. Nem toda a alteração visível exige automaticamente essa votação, mas também não fica dispensada apenas por se localizar à entrada de uma habitação particular.
Fechadura da entrada comum não é uma escolha individual
O artigo 1421.º identifica como comuns as entradas, os vestíbulos, as escadas e os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos. A fechadura que controla a entrada coletiva do prédio integra, portanto, uma realidade diferente da que serve apenas um apartamento.
Neste caso, a decisão deve, em regra, passar pelos órgãos do condomínio. O artigo 1430.º atribui a administração das partes comuns à assembleia e ao administrador, pelo que um morador não deve substituir unilateralmente a fechadura comum como se fosse sua, nem impedir o acesso dos restantes.
Reparação não é sinónimo de transformação
Dentro das suas competências e das despesas autorizadas, o administrador pode tratar da manutenção dos acessos comuns e executar as decisões aprovadas. O artigo 1436.º inclui entre as suas funções regular o uso das coisas comuns e executar as deliberações da assembleia. Por isso, uma simples reparação já autorizada ou abrangida pelo orçamento aprovado não exige, em regra, uma nova reunião.
Nas situações de urgência que exijam a sua intervenção, o mesmo artigo determina que o administrador atue e convoque de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez. Já na falta ou impedimento do administrador, o artigo 1427.º permite que qualquer condómino tome a iniciativa de realizar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns. Esta exceção não abrange uma mudança feita apenas por preferência pessoal.
Quando houver deliberação da assembleia, esta deve ficar registada em ata. O artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, determina que o documento identifique os assuntos apreciados, as decisões e o resultado das votações. A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, o que permite confirmar o que foi autorizado antes de executar a alteração.
