Banco de Portugal oficializa: novas regras ‘apertadas’ para crédito à habitação já entraram em vigor e este será o escalão mais beneficiado

Comprar casa com recurso a financiamento bancário passou a exigir contas mais apertadas. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal (BdP) recomenda um limite mais baixo para o peso das prestações no rendimento das famílias, embora alguns clientes mais jovens possam agora pagar o empréstimo durante mais três anos.

As alterações constam da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 e aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir daquela data. A principal mudança é a descida do limite recomendado para o rácio DSTI, que mostra que percentagem do rendimento mensal líquido de uma pessoa ou família fica destinada ao pagamento de todos os créditos, de 50% para 45%.

O tema foi analisado pelo Público num podcast publicado a 31 de julho. Apesar de serem frequentemente apresentadas como novas regras, estas orientações não correspondem a uma proibição legal automática. Os bancos devem aplicá-las ou justificar ao BdP as situações em que se afastam dos limites.

DSTI não é apenas a prestação dividida pelo rendimento

O DSTI, sigla inglesa de debt service-to-income, compara as prestações mensais de todos os empréstimos do mutuário com o rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições obrigatórias para a Segurança Social.

Além da prestação do novo crédito à habitação, entram nas contas os encargos com empréstimos pessoais, automóveis e outros contratos com um plano de reembolso definido. Por esse motivo, o resultado pode ser diferente da taxa de esforço obtida através de uma divisão simples entre a prestação inicialmente apresentada e o rendimento atual.

Nos créditos com taxa variável ou mista, a prestação utilizada pelo banco deve refletir uma eventual subida dos juros. Num contrato com prazo superior a dez anos, o cálculo considera um aumento de, pelo menos, 1,5 pontos percentuais no indexante. Para prazos mais curtos, o agravamento é de 0,5 ou de um ponto percentual.

Quando o empréstimo termina depois de o mutuário completar 70 anos, deve também ser considerada uma redução de, pelo menos, 20% do rendimento, ponderada pelo período do contrato que decorre após essa idade. Esta redução não se aplica quando o cliente já está reformado no momento da avaliação da solvabilidade.

Limite de 45% ainda permite algumas exceções

Num exemplo simplificado, um agregado com 2.000 euros líquidos mensais passa a ter um limite recomendado de 900 euros para o conjunto das prestações, em vez dos anteriores 1.000 euros.

Caso a família já pague 200 euros por um crédito automóvel, restariam 700 euros para a prestação considerada no novo financiamento. Este valor ainda poderá ser ajustado devido à simulação de uma subida dos juros ou de uma eventual redução futura do rendimento. Até 31 de julho, os bancos podiam utilizar 10% do montante concedido em operações com um DSTI superior a 50% e até 60%. Existia ainda uma segunda margem de 5% para contratos acima dos 60%, de acordo com a fonte acima citada.

Agora, apenas 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, pode apresentar um DSTI superior a 45%. O banco tem de fundamentar estas aprovações com elementos adicionais que demonstrem a capacidade financeira do cliente.

Para este ano existe uma regra de transição. No apuramento da percentagem contam apenas as operações cuja avaliação da solvabilidade ocorra entre 1 de agosto e 31 de dezembro. A utilização da exceção depende da política de risco de cada instituição e não constitui um direito do cliente.

Clientes entre os 31 e os 35 anos podem ganhar três anos

Até ao final de julho existiam três limites para a duração dos empréstimos. Os mutuários com idade igual ou inferior a 30 anos podiam contratar um crédito até 40 anos. Para quem tivesse mais de 30 e até 35 anos, o prazo máximo era de 37 anos. Acima dos 35 anos, o limite descia para 35 anos. Já a nova recomendação cria apenas dois escalões. Quem tiver 35 anos ou menos pode obter um prazo máximo de 40 anos, enquanto os mutuários com mais de 35 anos permanecem limitados a 35 anos.

O benefício concentra-se, portanto, nos clientes entre os 31 e os 35 anos, uma vez que uma pessoa com exatamente 30 anos já podia chegar aos 40 anos. Nos contratos com vários titulares, é considerada a idade do mutuário mais velho.

Um prazo superior pode reduzir a prestação mensal e facilitar o cumprimento do limite do DSTI. Em contrapartida, prolonga o pagamento da dívida e tende a aumentar o valor total dos juros suportados durante o contrato, alerta ainda a mesma fonte.

Financiamento a 100% não termina em todas as situações

A recomendação elimina o limite especial de LTV de 100% que existia na compra de imóveis pertencentes às próprias instituições financeiras. Estas casas passam a seguir os limites gerais: até 90% para habitação própria e permanente e até 80% quando se destinam a outras finalidades.

O LTV compara o montante do financiamento com o valor do imóvel. Para este efeito, é utilizado o valor mais baixo entre o preço de aquisição e a avaliação bancária.

Se uma casa custar 220.000 euros, mas for avaliada em 200.000 euros, o limite de 90% será aplicado aos 200.000 euros. Nesse exemplo, o financiamento máximo recomendado será de 180.000 euros, ficando a diferença e as restantes despesas a cargo do comprador.

O regime da garantia pública para jovens continua a ser uma situação específica. Pode permitir um financiamento entre 85% e 100% do valor da primeira habitação própria e permanente, desde que estejam cumpridas todas as condições. Contudo, o Estado não garante a totalidade do empréstimo. A garantia cobre apenas a parcela acima dos 85%, até ao máximo de 15% do valor da transação, e vigora durante os primeiros dez anos. Também não afasta o limite do DSTI nem obriga o banco a conceder o crédito.

Data da avaliação determina qual recomendação é aplicada

As novas orientações não alteram as prestações, os prazos ou as restantes condições dos contratos que já estavam em vigor. Nos processos ainda em curso, o momento decisivo é a data em que o banco realiza a avaliação da solvabilidade.

Uma candidatura iniciada em julho pode ficar sujeita aos novos critérios se a capacidade financeira do cliente apenas for avaliada a partir de 1 de agosto. A data da entrega dos primeiros documentos não assegura, por si só, a aplicação da recomendação anterior.

A revisão elimina ainda a orientação que apontava para uma maturidade média de 30 anos na carteira anual de novos créditos de cada instituição. Tratava-se de uma meta dirigida à gestão global dos empréstimos concedidos pelo banco e não de um limite individual para cada cliente. A locação financeira imobiliária também deixa de estar abrangida pela recomendação, devido às suas características próprias e à reduzida expressão desta modalidade no mercado português, refere a fonte anteriormente citada.

Aprovação não depende apenas da taxa de esforço

A descida do DSTI poderá reduzir o financiamento disponível para famílias que anteriormente se situavam entre os 45% e os 50%, sobretudo quando existem outros créditos. Para os mutuários entre os 31 e os 35 anos, o alargamento do prazo pode compensar parte desse efeito, mas não garante a aprovação.

Cada banco continua obrigado a realizar uma avaliação completa da solvabilidade e pode aplicar critérios internos mais prudentes. Cumprir os limites do DSTI, do LTV e da maturidade não cria automaticamente um direito ao empréstimo, tal como ultrapassar os 45% não determina necessariamente uma recusa quando exista uma exceção devidamente fundamentada, de acordo com dados do Público e do Banco de Portugal.

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