Quem paga mensalmente as despesas de um condomínio deve contar também com uma contribuição para um fundo destinado a suportar a conservação do prédio. A constituição desta reserva não depende da vontade da assembleia de condóminos, uma vez que é obrigatória por lei.
De acordo com o artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, cada condómino deve contribuir para o Fundo Comum de Reserva com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Assim, se os 60 euros corresponderem apenas a essas despesas, a contribuição mínima para o fundo será de seis euros adicionais, perfazendo um pagamento de 66 euros.
Os 10% são um valor mínimo
A percentagem prevista na lei não impede que o condomínio decida reservar uma quantia superior. Como estabelece o n.º 2 do artigo 4.º, os 10% funcionam como um mínimo, pelo que a assembleia pode fixar uma contribuição mais elevada para assegurar a conservação futura do edifício.
Há, contudo, um aspeto a ter em atenção. A lei não estabelece simplesmente que 10% de qualquer mensalidade cobrada pelo condomínio tenham de ser retirados e colocados de lado. A percentagem é calculada sobre a quota-parte do condómino nas restantes despesas, sem incluir a própria contribuição para o fundo. Por isso, é necessário consultar o orçamento e a discriminação das quotas para perceber o que está incluído no valor cobrado.
Dinheiro destina-se à conservação do prédio
O objetivo desta reserva está definido no n.º 1 do mesmo artigo: custear despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios. Pode permitir ao condomínio acumular meios financeiros para intervenções necessárias nas partes comuns, reduzindo a necessidade de exigir aos proprietários uma contribuição elevada de uma só vez.
A jurisprudência tem igualmente distinguido as obras de conservação das inovações. Num acórdão de 30 de maio de 2023, o Tribunal da Relação do Porto salientou que o fundo se destina a suportar intervenções necessárias para evitar a deterioração, destruição ou perda do prédio, e não, em princípio, despesas de mera utilização ou obras que constituam inovações. A utilização para outra finalidade está sujeita às condições específicas previstas na lei.
Assembleia não pode simplesmente eliminar o fundo
A constituição desta reserva é obrigatória. Isso significa que os condóminos não podem reunir-se e decidir validamente que deixam de ter Fundo Comum de Reserva. Num acórdão de 28 de fevereiro de 2023, o Tribunal da Relação do Porto afirmou que uma deliberação nesse sentido viola uma norma de caráter imperativo e é nula.
A administração do fundo compete à assembleia de condóminos. O n.º 4 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 estabelece ainda que o dinheiro deve ser depositado numa instituição bancária. Não basta, portanto, prever uma verba no orçamento sem assegurar a sua constituição e o respetivo depósito.
E se o dinheiro for utilizado para outra finalidade?
A lei admite que a assembleia delibere utilizar o fundo para uma finalidade diferente da conservação. Porém, isso cria uma obrigação adicional: os condóminos têm de assegurar a reposição do montante utilizado através de uma quotização extraordinária.
Segundo o n.º 3 do artigo 4.º, introduzido pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, essa reposição deve acontecer no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação. Este prazo está associado à utilização para um fim diferente da conservação, não a qualquer despesa paga pelo fundo.
Esta possibilidade também não equivale a uma autorização genérica para usar a reserva nas despesas correntes. Num acórdão de 8 de maio de 2025, o Tribunal da Relação do Porto considerou nula uma deliberação que permitia utilizar o fundo como fundo de maneio durante o ano sem prever a reposição do seu valor.
Os 60 euros não significam sempre que exatamente seis ficam guardados
Um proprietário que pague 60 euros mensais de condomínio não pode concluir automaticamente, apenas olhando para esse valor final, que seis euros estão a ser depositados no fundo. Se os 60 euros representarem a sua quota-parte nas restantes despesas, então a contribuição mínima para o Fundo Comum de Reserva corresponde a seis euros, a acrescentar àquele montante.
Se os 60 euros já incluírem a própria contribuição para o fundo, será necessário consultar o orçamento aprovado pela assembleia para conhecer a distribuição exata. A regra do artigo 4.º mantém-se: a contribuição não deve ser inferior a 10% da quota-parte do proprietário nas restantes despesas. O essencial é distinguir o valor destinado a essas despesas da parcela reservada para a conservação do prédio.
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