O que começou como uma iniciativa de cultivo doméstico acabou por se transformar num conflito judicial com consequências diretas para o proprietário. Um vizinho foi obrigado a retirar uma horta urbana instalada no seu terraço de uso privativo, depois de a justiça espanhola considerar que a atividade estava a causar danos graves no edifício e colocava em risco a segurança das partes comuns.
Segundo o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, a decisão foi confirmada pela Audiencia Provincial de León, que deu razão à comunidade de proprietários e manteve a ordem para desmantelar o cultivo de tomates, remover a terra acumulada e retirar materiais armazenados no espaço. A publicação refere que, apesar de o proprietário ter uso exclusivo do terraço, esse direito não lhe permite desenvolver atividades que prejudiquem o edifício nem os restantes condóminos.
Quando o uso privado colide com os interesses comuns
De acordo com a mesma publicação, a situação teve origem na instalação de uma horta urbana num pátio/terraço de uso privativo, localizado sobre as garagens do prédio. O proprietário terá colocado terra diretamente sobre o pavimento e usado caixas de esferovite para o cultivo de tomates, com o sumidouro em mau estado e obstruído por lixo e materiais de obra.
A rega constante, associada à obstrução do sumidouro, terá provocado infiltrações persistentes no teto do parque de estacionamento situado por baixo. Com o tempo, essas infiltrações agravaram-se, originando desprendimentos na laje e a queda de abobadilhas sobre veículos ali estacionados, criando uma situação considerada perigosa.
Perante os danos, a comunidade avançou para tribunal, defendendo que o uso dado ao espaço ultrapassava os limites legais e colocava em causa a conservação do imóvel.
Tribunal considera atividade danosa e proibida
Segundo a mesma fonte, o Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de León concluiu que, existindo prejuízos diretos para as partes comuns, não havia alternativa senão ordenar o fim da atividade. Essa posição foi depois confirmada em sede de recurso pela Audiencia Provincial de León.
A mesma fonte refere que o tribunal considerou que o direito ao uso privativo não autoriza práticas contrárias à Lei espanhola da Propriedade Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julho). Em concreto, segundo a publicação, a horta urbana foi enquadrada como uma atividade proibida e danosa à luz do artigo 7.º, n.º 2, por gerar humidade constante e acrescentar um peso que a estrutura do edifício não estaria preparada para suportar.
Falta de manutenção agravou a responsabilidade do proprietário
Além da atividade em si, o tribunal terá valorizado o incumprimento do dever de manutenção. De acordo com a publicação, ficou provado que o proprietário não assegurou a limpeza do sistema de drenagem, permitindo que a água se acumulasse e se infiltrasse em elementos comuns. A publicação aponta, neste ponto, o artigo 9.º, n.º 1, alínea b), da Lei da Propriedade Horizontal, que impõe aos proprietários o dever de manter em bom estado as partes privativas, sem prejuízo para a comunidade.
Estatutos do condomínio também foram violados
A sentença teve ainda em conta os estatutos internos do condomínio. Segundo o Noticias Trabajo, o tribunal considerou violado o artigo 8 desses estatutos, que proibia expressamente a ocupação de elementos comuns com instalações, objetos ou materiais. Embora o terraço fosse de uso exclusivo, a publicação sublinha que funcionava como cobertura das garagens, sendo por isso tratado como elemento essencial do edifício.
O uso do espaço como zona de cultivo e de armazenamento de materiais foi entendido como uma infração às regras internas que vinculam todos os condóminos.
Retirada obrigatória e possibilidade de recurso
Face ao conjunto de infrações apuradas, o tribunal determinou, como explica o Noticias Trabajo, que o proprietário deve remover as plantas, a terra acumulada e quaisquer materiais ali colocados, deixando ainda desimpedidas infraestruturas comuns, como as tubagens de gás.
A publicação acrescenta que a decisão não era ainda definitiva, uma vez que cabia recurso de casación.
O caso serve de alerta para proprietários que pretendam adaptar varandas, terraços ou pátios a novos usos. Mesmo em espaços de utilização exclusiva, a lei impõe limites quando estão em causa a segurança, a conservação do edifício e os direitos dos restantes condóminos.
E em Portugal?
Em Portugal, uma situação deste género enquadra-se sobretudo no regime da propriedade horizontal previsto no Código Civil. Desde logo, o artigo 1421.º considera comuns o telhado e os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de uma fração, e o artigo 1422.º proíbe que um condómino, por ação ou por falta de reparação, prejudique a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, bem como atos ou atividades vedadas no título constitutivo ou por deliberação da assembleia.
Na prática, se a instalação de uma horta provocar infiltrações, sobrecargas, riscos estruturais ou danos em partes comuns, a administração ou a assembleia podem exigir o cessar da atividade e a reparação dos prejuízos, recorrendo aos tribunais quando necessário.
