A proibição de alojamento turístico em condomínios continua a gerar conflitos entre proprietários, sobretudo em zonas urbanas onde este tipo de atividade se tornou uma fonte relevante de rendimento. Num caso recente em Espanha, um morador decidiu recorrer aos tribunais depois de a comunidade de proprietários ter aprovado a proibição de apartamentos turísticos no edifício. A justiça acabou por validar a decisão coletiva, entendendo que a deliberação respeitou as regras legais aplicáveis.
Em causa estava um prédio onde, em assembleia, foi aprovada a alteração dos estatutos para impedir o uso turístico das frações. A deliberação foi tomada com maioria qualificada e, segundo a notícia, acabou inscrita no Registo da Propriedade.
A decisão da assembleia e a reação do morador
Segundo relata o Noticias Trabajo, o acordo foi aprovado com mais de 73% dos votos e cumpriu a chamada dupla maioria exigida: pelo menos três quintos do total dos proprietários e das respetivas quotas. Ainda assim, um dos proprietários impugnou judicialmente a deliberação, defendendo que se tratava de uma proibição absoluta e, por isso, inválida.
O morador alegava que a lei apenas permitiria “limitar” ou “condicionar” a atividade turística, mas não proibi‑la por completo. A comunidade respondeu sustentando a legalidade do acordo e juntou documentação para comprovar a participação e a validade das representações em assembleia.
Tribunal confirma validade da proibição
A Audiencia Provincial de Huesca, segundo a sentença citada pela mesma publicação (datada de 2 de setembro de 2025), revogou a decisão de primeira instância e validou a deliberação adotada em assembleia.
O tribunal apoiou‑se na doutrina do Tribunal Supremo, que tem entendido ser possível às comunidades proibir a exploração turística quando seja atingida a maioria qualificada prevista na Lei da Propriedade Horizontal.
Além disso, a própria lei espanhola, no seu artigo 17.12, prevê expressamente que a comunidade pode aprovar, limitar, condicionar ou proibir este tipo de atividade com a maioria de três quintos e determina que o acordo não tem efeitos retroativos, regra que na prática aponta para aplicação “para a frente”.
Quanto ao registo: a Lei da Propriedade Horizontal estabelece que os estatutos não prejudicam terceiros se não estiverem inscritos, o que explica por que razão a inscrição no Registo da Propriedade é frequentemente usada para reforçar a oponibilidade do regime aprovado.
Um precedente relevante para outros condomínios
Este tipo de litígios surge num contexto de maior pressão sobre edifícios residenciais, com queixas recorrentes ligadas à rotatividade de hóspedes e ao impacto na convivência. No caso relatado, o tribunal valorizou a verificação da maioria exigida e a documentação de suporte, rejeitando os argumentos de invalidade com base em falhas de participação e de representações.
Ainda assim, importa notar um detalhe processual: o Noticias Trabajo refere que a decisão não era definitiva e que admitia recurso para o Tribunal Supremo.
E que implicações pode ter em Portugal?
Em Portugal, a discussão é semelhante, mas o enquadramento é diferente e está hoje mais “preto no branco” no Regime Jurídico do Alojamento Local (RJAL).
Segundo o texto consolidado do Decreto‑Lei n.º 128/2014, a exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui, por si só, “uso diverso do fim” (o próprio diploma remete expressamente para o art. 1422.º, n.º 2, al. c), do Código Civil), salvo se existir proibição no título constitutivo, em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou através de deliberação posterior.
E aqui está a regra-chave: a mesma lei prevê que a deliberação posterior para proibir alojamento local, via criação/alteração do regulamento de condomínio, tem de ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e só produz efeitos para o futuro, aplicando‑se apenas aos pedidos de registo apresentados depois dessa deliberação.
Ou seja, tal como no caso espanhol, a tendência é clara: quando a maioria qualificada e a forma legal são cumpridas, a decisão coletiva ganha força mas, em regra, com efeitos não retroativos.
