Ter um vizinho a limpar as escadas pode dar origem a uma despesa do condomínio, mas não basta que esse morador decida prestar o serviço e apresente uma conta aos restantes proprietários. A obrigação de contribuir depende de a limpeza ter sido validamente aprovada ou contratada por quem tenha poderes para o fazer, do montante exigido e das regras aplicáveis à repartição das despesas.
De acordo com o artigo 1424.º do Código Civil, os condóminos suportam, em regra, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, em proporção do valor das respetivas frações. O facto de a limpeza ser realizada por um morador não afasta esta regra, mas também não lhe confere automaticamente o direito de cobrar o valor que entender.
Limpar por iniciativa própria não permite fixar uma mensalidade
Se um morador começa a limpar voluntariamente, sem deliberação, contrato ou autorização de quem possa representar o condomínio, não adquire automaticamente o direito de exigir aos restantes condóminos uma mensalidade escolhida por si. É necessário distinguir a remuneração pelo trabalho do eventual reembolso de despesas suportadas, como a compra de produtos de limpeza.
Em situações excecionais, uma atuação sem autorização pode ser analisada à luz das regras da gestão de negócios. Esta figura, prevista no artigo 464.º do Código Civil, pressupõe que uma pessoa assuma a gestão de um assunto alheio, no interesse e por conta do respetivo titular, sem estar autorizada para o efeito.
Quando a gestão tiver sido exercida em conformidade com o interesse e a vontade real ou presumível do dono do negócio, o artigo 468.º admite o reembolso das despesas que o gestor tenha fundadamente considerado indispensáveis, acrescidas de juros, bem como a indemnização de eventuais prejuízos. Se essas condições não estiverem reunidas, a eventual restituição é apreciada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Já o artigo 470.º estabelece que a gestão de negócios não dá, em regra, direito a remuneração, salvo quando corresponda ao exercício da atividade profissional do gestor. Mesmo nessa situação, a lei não permite que a pessoa fixe unilateralmente qualquer valor: a existência do direito e o respetivo montante terão de ser demonstrados.
Despesa aprovada não depende da concordância individual
O cenário é diferente quando o serviço de limpeza foi validamente organizado pelo condomínio, incluído num orçamento aprovado ou contratado pelo administrador dentro das suas competências. O artigo 1436.º do Código Civil atribui ao administrador, entre outras funções, a cobrança das receitas, a realização das despesas comuns, a regulação dos serviços de interesse comum e a exigência da quota-parte de cada condómino nas despesas aprovadas.
Neste caso, o facto de um proprietário discordar da escolha do vizinho ou preferir outra solução não constitui, por si só, motivo para deixar de contribuir. O Decreto-Lei n.º 268/94 determina ainda que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata e que as decisões devidamente consignadas nesse documento vinculam os condóminos e os terceiros titulares de direitos sobre as frações.
Uma deliberação validamente aprovada não necessita, portanto, da aceitação individual de cada proprietário para produzir efeitos. O facto de o prestador do serviço morar no próprio prédio também não torna a contratação inválida.
Divisão da conta também tem regras
Em regra, as despesas com as partes comuns e os serviços de interesse comum são repartidas em proporção do valor de cada fração.
No caso dos serviços de interesse comum, como a limpeza, o artigo 1424.º permite que a despesa seja distribuída em partes iguais ou na proporção da respetiva utilização. Para isso, deve existir uma disposição no regulamento do condomínio aprovada, sem oposição, por uma maioria de condóminos que represente a maioria do valor total do prédio, com os critérios de repartição devidamente especificados e justificados.
Existe ainda uma exceção para as partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos. Nesses casos, as respetivas despesas ficam a cargo dos proprietários cujas frações são servidas por essas zonas.
Esta regra pode ser relevante para determinados lanços de escadas que apenas dão acesso a algumas frações. Contudo, a utilização efetiva não é o único elemento a considerar. Um proprietário não fica automaticamente dispensado de pagar apenas porque raramente passa pelas escadas ou prefere usar o elevador, quando essa parte comum serve objetivamente a sua fração ou permite o acesso a outra zona comum que pode utilizar.
Consultar a ata antes de deixar de pagar
Perante uma cobrança duvidosa, o primeiro passo deve ser pedir à administração para consultar a ata em que a despesa foi aprovada e solicitar esclarecimentos sobre o orçamento, a contratação do serviço, o valor exigido e o critério usado para repartir a conta. O administrador tem o dever de guardar as atas e facultar a sua consulta aos condóminos. Se a cobrança tiver sido apresentada diretamente pelo vizinho, importa ainda pedir a indicação do contrato, da deliberação ou da autorização em que se baseia.
Quando uma deliberação da assembleia seja contrária à lei ou a um regulamento anteriormente aprovado, o artigo 1433.º do Código Civil permite que seja impugnada pelo condómino que não a tenha aprovado. No prazo de 10 dias, contado da deliberação para quem esteve presente ou da respetiva comunicação para quem esteve ausente, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para tentar revogar a decisão.
Caso essa assembleia extraordinária não seja solicitada, o direito de propor uma ação de anulação caduca, em regra, 60 dias depois da data da deliberação. Em situações de nulidade, nomeadamente quando esteja em causa a violação de normas imperativas ou uma matéria que ultrapasse os poderes da assembleia, o regime pode ser diferente e depende do vício concreto.
Também pode ser pedida judicialmente a suspensão da deliberação. A simples discordância ou apresentação de uma ação não deve, contudo, ser confundida com uma autorização automática para deixar de pagar.
A ata que fixe o montante anual devido por cada condómino e as respetivas datas de vencimento pode constituir título executivo. Isto significa que o condomínio pode avançar judicialmente para a cobrança das quantias não pagas, acrescidas dos juros e de outras sanções validamente previstas.
Cobrança pode ser contestada
Em termos práticos, uma cobrança pode ser contestada quando não exista uma deliberação, um contrato ou uma autorização válida que a sustente, quando o valor exigido não corresponda ao que foi aprovado ou quando o critério de repartição viole as regras legais.
Já a simples discordância com o facto de ser um vizinho a executar a limpeza não permite, por si só, recusar o pagamento de uma despesa validamente assumida pelo condomínio.
