Uma atualização da renda para janeiro de 2027 pode ser contestada se o senhorio não cumprir a antecedência mínima de comunicação exigida. No regime geral aplicável quando as partes não estipularam outra solução por escrito, esse prazo é de 30 dias. Não existe, porém, uma data-limite de 1 de dezembro que sirva para todos os contratos.
O aviso tardio não elimina o direito do senhorio a atualizar a renda posteriormente. Significa que a subida não pode ser exigida sem respeitar o prazo aplicável. O artigo 1077.º do Código Civil, disponível no Diário da República, obriga a comunicar por escrito o coeficiente de atualização e o novo valor da renda, com a antecedência legalmente prevista.
Prazo depende de quando se vence a renda
Para saber até quando deve chegar a comunicação, é necessário consultar o contrato e confirmar quando se vence a primeira renda que o senhorio pretende cobrar pelo novo valor. Não basta olhar para o mês a que o pagamento diz respeito.
O artigo 1075.º do Código Civil estabelece que, na falta de acordo diferente e quando as rendas correspondem aos meses do calendário, cada renda posterior à primeira se vence no primeiro dia útil do mês anterior. Assim, a renda relativa a janeiro pode ter de ser paga ainda em dezembro, exigindo que a comunicação da atualização seja feita com a necessária antecedência em relação a esse vencimento.
Também não basta enviar a carta dentro do prazo. Em regra, uma declaração dirigida a outra pessoa torna-se eficaz quando chega ao seu poder ou é por ela conhecida, conforme determina o artigo 224.º do Código Civil. Existem, contudo, regras específicas para comunicações recusadas ou não levantadas, pelo que a data de receção deve ser analisada à luz dessas disposições.
Conversa não substitui a comunicação verbal
No regime previsto no artigo 1077.º, o aviso deve indicar o coeficiente utilizado e o novo valor resultante da atualização. Uma indicação vaga de que a renda vai subir, sem apresentar esses elementos, não cumpre os requisitos legais.
O artigo 9.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, determina que a comunicação relativa à atualização da renda seja feita através de um documento assinado e enviado por carta registada com aviso de receção. Em alternativa, pode ser entregue em mão, devendo o destinatário assinar uma cópia com nota de receção. Um aviso exclusivamente verbal não substitui estas formalidades.
Recusar a carta ou não a levantar também não garante que o aumento fique sem efeito. O artigo 10.º prevê situações em que a comunicação é considerada realizada apesar dessas circunstâncias, podendo ser necessário o envio de uma segunda carta. Por isso, o inquilino não deve presumir que evitar a correspondência impede uma atualização válida.
Renda também não pode subir a qualquer momento
Na falta de um regime diferente acordado por escrito, a primeira atualização só pode ser exigida depois de decorrer um ano desde o início do contrato. As atualizações seguintes podem ocorrer, sucessivamente, um ano após a anterior. A simples entrada num novo ano civil não permite ultrapassar essa condição.
As partes podem, contudo, ter definido por escrito outro regime de atualização. Antes de contestar o novo montante, importa confirmar a data do contrato, a última atualização e o conteúdo da cláusula relativa à renda. A regra dos 30 dias não deve ser apresentada como se anulasse qualquer solução contratual legalmente admissível.
Aviso tardio pode adiar o aumento
Se a antecedência exigida não for respeitada, o inquilino pode contestar a cobrança do aumento na data indicada, mas deve continuar a pagar a renda legalmente devida. A falta de pagamento da totalidade da renda é uma situação diferente e pode constituir incumprimento do contrato.
O senhorio pode regularizar a comunicação e exigir a atualização para uma data posterior, cumprindo o prazo e as restantes condições aplicáveis. Não fica necessariamente obrigado a esperar pelo janeiro seguinte.
No regime do artigo 1077.º, os aumentos que não foram aplicados não podem ser cobrados retroativamente como diferenças de rendas passadas. Contudo, os coeficientes não utilizados podem ser incorporados numa atualização posterior, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que poderiam ter sido aplicados.
Antes de aceitar ou recusar o novo valor, convém, por isso, cruzar a comunicação recebida com o contrato e a data de vencimento da renda. Conservar a carta, o envelope e os comprovativos de receção e pagamento ajuda a esclarecer eventuais divergências. Havendo dúvidas sobre a validade do aumento, é prudente obter aconselhamento jurídico antes de pagar um montante inferior ao exigido.
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