Comprar uma casa implica assumir também a posição de condómino, sempre que o imóvel faça parte de um prédio em propriedade horizontal. Isso significa que, além da fração comprada, o novo proprietário passa a responder por encargos comuns do condomÃnio, como quotas, reparações e obras aprovadas em assembleia.
A dúvida torna-se mais delicada quando a despesa diz respeito a um problema que já existia antes da escritura. É o caso de infiltrações, danos numa fração vizinha ou obras nas partes comuns que só mais tarde chegam à reunião de condomÃnio.
De acordo com o PolÃgrafo, que ouviu Sofia Lima, jurista especialista em direito do arrendamento e condomÃnio da DECO PROTeste, a resposta depende sobretudo de uma data: o momento em que o condomÃnio deliberou aprovar a obra ou o pagamento em causa.
A data da decisão muda tudo
Se a deliberação do condomÃnio foi tomada depois da escritura, a responsabilidade tende a recair sobre o atual proprietário. Mesmo que o problema tenha começado antes da compra, o encargo só nasce formalmente quando a assembleia de condóminos aprova a despesa. Nesse momento, quem já é proprietário da fração pode ser chamado a suportar a respetiva quota-parte.
Segundo a especialista citada pelo PolÃgrafo, se a decisão foi tomada agora, o novo proprietário terá de pagar, por ser o condómino no momento em que a despesa foi aprovada.
Quando a responsabilidade pode ser do antigo dono
O cenário muda se já existia uma deliberação anterior à escritura. Se o condomÃnio já tinha aprovado as obras ou o pagamento antes da venda da casa, e esse valor não tinha sido liquidado, a responsabilidade deverá pertencer ao antigo proprietário.
Nessa situação, o montante devia constar da declaração de existência de dÃvidas ao condomÃnio, documento que passou a ter maior importância nas vendas de imóveis precisamente para evitar este tipo de conflitos.
A declaração de não dÃvida não resolve tudo
Desde 2022, a declaração de encargos do condomÃnio deve identificar dÃvidas existentes, a sua natureza, os montantes em causa e as datas de constituição e vencimento.
Por isso, se havia uma despesa já aprovada antes da escritura, ela devia estar mencionada nesse documento.
Caso não esteja, e existam atas ou outros documentos que provem que a deliberação é anterior à compra, o novo proprietário pode contestar a cobrança.
Problema antigo não é sempre dÃvida antiga
Este é o ponto que mais confusão costuma gerar. Uma infiltração pode ter começado antes da compra, mas a despesa só ser aprovada depois. Nesse caso, o condomÃnio pode entender que a obrigação de pagar pertence ao proprietário atual.
Por isso, não basta saber quando surgiu o dano. É essencial perceber quando foi comunicado, quando foi discutido em assembleia e, sobretudo, quando foi aprovada a despesa.
Obras urgentes numa fração
Há ainda situações em que um condómino afetado por danos causados por partes comuns avança com reparações antes de haver autorização formal do condomÃnio.
Em regra, deve comunicar o problema à administração e aguardar uma decisão. No entanto, em casos urgentes, ou quando há prejuÃzo evidente e falta de atuação, pode justificar-se que o proprietário avance com a obra e apresente depois os custos ao condomÃnio.
Mesmo assim, a recomendação é documentar tudo, comunicar previamente a situação e guardar orçamentos, fotografias, relatórios e faturas.
O que deve pedir antes de pagar
Se comprou casa recentemente e o condomÃnio lhe apresenta uma conta antiga, deve pedir a ata da assembleia onde a despesa foi aprovada.
Também deve confirmar a data da deliberação, a quota-parte atribuÃda à sua fração, a declaração de dÃvidas entregue na escritura e eventuais comunicações anteriores da administração.
No final, a regra prática é simples: a data decisiva não é necessariamente a do problema, mas a da decisão formal do condomÃnio. É essa data que pode determinar se a conta pertence ao antigo proprietário ou a quem comprou a casa.
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