Nova lei das heranças: saiba quando um imóvel pode ser vendido contra a vontade dos herdeiros

As regras das heranças indivisas podem mudar em breve, permitindo que um herdeiro peça em tribunal a venda de um imóvel herdado, mesmo quando não existe acordo entre todos. A medida pretende desbloquear situações em que casas permanecem anos paradas, degradadas ou sem utilização, devido à oposição de um dos herdeiros ou à falta de entendimento sobre o destino do bem.

De acordo com o ECO, o Parlamento aprovou na generalidade a proposta de lei de autorização legislativa que permitirá ao Governo criar o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança. A votação final global está marcada para 17 de julho e a aprovação deverá ficar assegurada com o apoio do PS e da Iniciativa Liberal, depois de alterações apresentadas pelo PSD.

Quem pode pedir a venda do imóvel?

O novo regime permitirá que qualquer herdeiro peça judicialmente a venda, a preço de mercado, de um ou mais imóveis integrados numa herança indivisa. O pedido também poderá ser apresentado pelo cônjuge meeiro sobrevivo, ou seja, pelo viúvo ou viúva quando o casamento tenha sido celebrado em regime de comunhão de bens.

Além destes, também o testamenteiro com poderes de partilha poderá recorrer ao mecanismo. Trata-se da pessoa nomeada em testamento para cumprir a vontade do falecido e, neste caso, para administrar e dividir a herança. Quando o imóvel esteja em compropriedade, o processo especial só poderá ser usado depois de a quota-parte do falecido passar a integrar a herança.

A grande mudança está na criação de um processo judicial autónomo e urgente, destinado a permitir a venda do imóvel antes de toda a herança estar formalmente partilhada. Hoje, embora qualquer herdeiro possa pedir a partilha, os processos de inventário podem arrastar-se durante anos quando existe desacordo sobre um imóvel indivisível.

Quando é possível avançar?

O momento em que um herdeiro pode pedir a venda depende da situação da herança. Se já existir um processo de inventário, o pedido poderá ser apresentado de imediato. Se não houver inventário, será necessário esperar dois anos após a abertura da sucessão.

Há, no entanto, várias situações em que o mecanismo não poderá ser usado. O processo especial fica afastado quando exista uma convenção de indivisão válida, quando o direito à partilha não possa ser exercido ou quando a herança esteja insolvente. Esta última salvaguarda foi acrescentada pelo PSD e pretende proteger os credores da herança, evitando que a venda decorra fora das regras próprias da insolvência.

Se existirem herdeiros incapazes ou ausentes, a venda só poderá avançar com intervenção do Ministério Público e autorização judicial. Os restantes herdeiros poderão ainda contestar o pedido e requerer que sejam vendidos outros imóveis da herança, em conjunto ou separadamente.

Casa de morada de família fica protegida

Uma das principais alterações introduzidas durante a discussão do diploma diz respeito à casa de morada de família. Em regra, este imóvel não poderá ser vendido através do novo mecanismo contra a vontade do viúvo ou viúva. A proposta inicial já previa essa proteção para o cônjuge sobrevivo, mas o PSD defendeu que a salvaguarda devia ser alargada.

O texto aprovado passou também a proteger os unidos de facto, remetendo para a Lei das Uniões de Facto. Na prática, nem o cônjuge sobrevivo nem o membro sobrevivo da união de facto poderão ser obrigados a perder a casa onde vivem através deste processo especial, salvo se derem consentimento expresso para a venda.

Esta proteção pretende garantir que a casa de morada de família não fica exposta a uma venda forçada apenas porque outros herdeiros querem desbloquear a herança. O objetivo é equilibrar a necessidade de resolver impasses sucessórios com a proteção de quem continua a viver no imóvel.

Administração da herança também muda

A reforma não se limita à venda de imóveis. O diploma introduz ainda alterações na administração da herança indivisa. Até agora, para retirar ao cabeça-de-casal a administração da herança e entregá-la a outra pessoa era, em regra, necessário o acordo de todos os interessados.

Com a alteração proposta, passará a bastar a maioria simples dos interessados para confiar a administração da herança e as funções de cabeça-de-casal a outra pessoa. Há duas exceções: quando o cabeça-de-casal é o cônjuge sobrevivo, essa substituição não pode ser decidida por maioria; e quando exista um testamenteiro com poderes de partilha, mantêm-se as regras próprias previstas na lei.

Segundo os proponentes, esta mudança pretende evitar bloqueios na gestão da herança quando não há consenso entre todos os herdeiros, permitindo uma administração mais eficiente dos bens até à partilha ou à venda.

Como será definido o preço?

Se todos os herdeiros estiverem de acordo, a venda poderá avançar pelo preço acordado. Quando não existir consenso, caberá ao tribunal fixar o preço-base com base em avaliações independentes.

O diploma prevê critérios para lidar com avaliações muito diferentes. Se houver duas avaliações, será obrigatória uma terceira quando a diferença entre ambas ultrapassar 20% do valor da avaliação mais baixa. Se existirem mais de duas avaliações, também poderá ser exigida nova avaliação quando a diferença entre os valores próximos da mediana exceder esse limite.

Depois, o tribunal fixará o preço-base ponderando todas as avaliações disponíveis, incluindo a mais recente. A intenção é reduzir o risco de o imóvel ser colocado à venda por um valor demasiado baixo ou demasiado dependente de avaliações muito afastadas entre si.

Venda deverá ser feita por leilão eletrónico

A regra será a venda por leilão eletrónico, embora o juiz possa escolher outra modalidade quando existam razões justificadas. Em qualquer caso, o imóvel não poderá ser vendido por valor inferior ao preço-base fixado pelo tribunal.

Se as tentativas de venda ficarem desertas ou não tiverem sucesso, o tribunal poderá determinar uma redução faseada do preço-base e repetir o procedimento de venda as vezes que considerar necessário. Concluído o leilão, o comprador terá dez dias para depositar o preço na conta do agente de execução. Depois de deduzidas as custas processuais, o montante será transferido para uma conta titulada por todos os herdeiros ou para a conta da própria herança.

Os herdeiros e o cônjuge meeiro mantêm, ainda assim, o direito de remição. Isto significa que podem adquirir o imóvel pelo preço alcançado na venda, mesmo depois de uma eventual redução do preço-base por falta de compradores. Este direito prevalece sobre direitos de preferência de terceiros.

Herdeiros ainda podem chegar a acordo

Antes da venda judicial, o processo pode ser suspenso para permitir que os herdeiros tentem chegar a acordo. O diploma prevê que qualquer herdeiro possa pedir a suspensão por seis meses, para procurar uma partilha consensual ou encontrar comprador através de negociação particular.

Se, no final desse prazo, a venda já estiver acordada e faltar apenas a formalização, poderá haver uma prorrogação única por mais dois meses. Sempre que este pedido seja apresentado, o juiz fica obrigado a suspender o processo especial de venda.

O Governo justifica a criação deste regime com a necessidade de colocar mais imóveis no mercado e reduzir os bloqueios nas heranças indivisas. Na exposição de motivos, o Executivo refere que os Censos de 2021 apontavam para 485 mil alojamentos vagos em boas condições, muitos deles sem intenção de venda ou arrendamento. O objetivo é acelerar partilhas, incentivar acordos entre herdeiros e evitar que imóveis permaneçam anos sem uso por falta de consenso.

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