Uma nova lei veio esclarecer uma questão fiscal que durante anos gerou dúvidas, inspeções e até processos judiciais em Portugal. Em causa está a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas obras de reabilitação urbana, uma alteração com especial interesse para proprietários, empreiteiros e promotores imobiliários.
Publicada a 17 de agosto, a Lei n.º 48/2026 clarifica as condições em que as empreitadas de reabilitação urbana podem beneficiar desta taxa reduzida. De acordo com o Idealista, a principal novidade está relacionada com a localização do imóvel e com uma exigência que vinha a ser feita pela Autoridade Tributária.
Imóvel tem de estar situado numa destas zonas
O ponto essencial está nas chamadas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), zonas delimitadas legalmente pelos municípios e nas quais existem necessidades de intervenção e recuperação do edificado ou do espaço urbano.
A nova lei estabelece que, para efeitos da antiga verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, podem beneficiar da taxa reduzida as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados numa ARU legalmente delimitada.
A clarificação é particularmente importante porque determina que não é necessário existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada para que este requisito seja cumprido.
Porque existiam dúvidas sobre o IVA de 6%?
Durante vários anos, era entendido no setor que a localização de um imóvel numa ARU seria suficiente para beneficiar da taxa reduzida prevista para estas empreitadas.
A situação tornou-se mais complexa depois das alterações ao regime jurídico da reabilitação urbana em 2012, quando passou a ser possível delimitar uma ARU sem que fosse simultaneamente aprovada a respetiva ORU.
A Autoridade Tributária passou então a defender que estar numa ARU não era suficiente, sendo também necessária a aprovação de uma ORU pela autarquia. Esta interpretação acabou por resultar em inspeções fiscais e liquidações adicionais de IVA.
Diferença podia ser entre pagar 6% ou 23%
As consequências podiam ser significativas. Em situações abrangidas pela controvérsia, a Autoridade Tributária chegou a exigir a diferença entre a taxa reduzida de 6% e a taxa normal de 23%, acrescida, em determinados casos, de juros compensatórios.
O problema era especialmente relevante para os proprietários e restantes intervenientes porque a aprovação de uma ORU depende da respetiva autarquia e não do proprietário, promotor ou empreiteiro.
Assim, podiam existir imóveis dentro de uma ARU legalmente delimitada cujas obras tinham beneficiado da taxa reduzida, mas que posteriormente eram alvo de correções fiscais devido à inexistência de uma ORU.
Nova lei esclarece a regra
A Lei n.º 48/2026 procura colocar um ponto final nesta discussão. Para efeitos da regra em causa, são consideradas empreitadas de reabilitação urbana aquelas realizadas em imóveis ou espaços públicos situados em ARU delimitadas nos termos legais, independentemente de ter sido aprovada uma ORU.
Desta forma, a localização do imóvel numa Área de Reabilitação Urbana passa a ser o elemento determinante nesta clarificação legislativa.
Isto não significa, contudo, que qualquer obra realizada numa casa localizada numa ARU beneficie automaticamente de IVA a 6%. É necessário que estejam preenchidos os restantes requisitos legais aplicáveis à empreitada e ao regime em causa.
Lei produz efeitos desde 2009, mas há uma ressalva importante
Outro dos aspetos relevantes é o efeito temporal da alteração. A interpretação prevista na nova lei produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009, segundo a análise jurídica divulgada pela Fieldfisher Portugal.
No entanto, isto não significa que qualquer proprietário que tenha pago IVA no passado possa agora recuperar automaticamente a diferença.
A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) entende que, devido às regras de caducidade fiscal, a possibilidade prática de correção abrange, em termos gerais, períodos cujo IVA se tornou exigível a partir de 1 de janeiro de 2022, além de situações abrangidas por ações inspetivas ou processos judiciais ainda em curso.
Fez obras? Confirme primeiro se o imóvel está numa ARU
Quem realizou obras de reabilitação e pretende perceber se esta clarificação pode ter impacto na sua situação deve começar por confirmar se o imóvel se encontra dentro de uma Área de Reabilitação Urbana legalmente delimitada.
Importa também verificar quando ocorreu a empreitada, quando o IVA se tornou exigível e se estão preenchidas as restantes condições legais. Nos casos antigos, os prazos fiscais podem ser decisivos para determinar se ainda existe alguma possibilidade de correção.
A nova lei traz, assim, maior clareza a uma matéria que durante anos colocou proprietários, empreiteiros e promotores perante interpretações diferentes sobre a aplicação do IVA reduzido de 6% nas obras de reabilitação urbana.
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