Aparecem manchas escuras na parede, tinta a descascar, sinais de humidade ou água junto às janelas e começa a discussão: numa casa arrendada, deve ser o proprietário a pagar a reparação ou a responsabilidade pode recair sobre o inquilino? A resposta não depende simplesmente de quem vive na habitação. A origem do problema, o estado do imóvel, a utilização que lhe foi dada e o contrato são elementos importantes para avaliar a situação.
A regra geral do artigo 1074.º do Código Civil é que cabe ao senhorio realizar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, necessárias ao fim do contrato, salvo estipulação válida em contrário. O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados reforça esse dever de manutenção do estado de conservação do imóvel.
Quando a humidade vem do imóvel ou das partes comuns
Se a humidade resulta de infiltrações, canalizações degradadas ou outras deficiências que exigem obras de conservação, a regra aponta para a intervenção do senhorio. Contudo, quando a origem está na cobertura, fachada ou noutra parte comum, é necessário distinguir as obrigações do proprietário das responsabilidades do condomínio.
Um acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 26 de setembro de 2024, mostra essa distinção. O tribunal absolveu os senhorios dos pedidos de reparação do interior da habitação e de indemnização à arrendatária, porque os danos resultavam de intervenções e deficiências nas partes comuns imputáveis ao condomínio. Manteve, porém, a obrigação de os proprietários exigirem ao condomínio a realização das obras necessárias.
Já num acórdão de 13 de maio de 2025, a Relação de Coimbra entendeu que a proprietária devia assegurar intervenções no interior da fração para recuperar condições de habitabilidade, mesmo que só resolvessem temporariamente o problema até serem reparadas as paredes exteriores. A atuação junto do seguro e do condomínio não bastava, naquele caso, para afastar essa obrigação. A responsabilidade exige, portanto, uma análise concreta.
Quando pode o inquilino ter de pagar?
O Código Civil também obriga o arrendatário a não fazer uma utilização imprudente da habitação. Este responde pelas deteriorações que ultrapassem o desgaste normal, salvo quando resultem de causa que não lhe seja imputável nem a terceiros a quem tenha permitido utilizar o imóvel.
A existência de condensação, humidade ou bolor não prova, por si só, uma utilização indevida: no processo de Coimbra de 2025, o tribunal relacionou a ventilação insuficiente com características da construção, não com a atuação da arrendatária.
O inquilino deve avisar imediatamente o senhorio quando detete defeitos ou perigos que este desconheça. Convém fazê-lo por escrito e guardar fotografias, vídeos e mensagens, para documentar o estado da casa e a comunicação do problema.
Deve também permitir a inspeção da habitação e as reparações urgentes, em condições razoáveis e respeitando a sua privacidade. Num acórdão de 14 de março de 2023 sobre infiltrações provenientes de uma casa de banho, a Relação de Coimbra considerou que o arrendatário tinha de facultar o acesso necessário para o senhorio averiguar e resolver a origem do problema.
E se a reparação for urgente?
O artigo 1036.º do Código Civil permite que o inquilino faça reparações com direito a reembolso quando o senhorio esteja em mora no cumprimento dessa obrigação e a urgência não permita esperar por um processo judicial. Se a situação não admitir qualquer demora, pode avançar mesmo sem o senhorio estar em mora, desde que o avise ao mesmo tempo.
Existem, contudo, formalidades a cumprir. Nas reparações abrangidas pelo primeiro destes casos, o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados prevê uma comunicação prévia de 15 dias, acompanhada do orçamento e de outros elementos da intervenção.
Nas situações que não admitem qualquer demora, essa antecedência não é exigida, mas mantêm-se regras de comunicação da conclusão e comprovação das despesas. Fora das exceções legais, as obras realizadas pelo inquilino devem ser permitidas pelo contrato ou autorizadas por escrito pelo senhorio.
Humidade pode permitir uma redução da renda
Quando o inquilino sofre uma privação ou diminuição da utilização da casa por motivo que não respeite à sua pessoa ou à sua família, o artigo 1040.º prevê uma redução proporcional à duração e à extensão dessa limitação. Existe uma condição adicional importante: se o problema também não for imputável ao senhorio nem aos seus familiares, a redução só tem lugar quando a privação ou diminuição durar mais de um sexto do prazo do contrato.
A Relação de Coimbra aplicou esta regra no processo de maio de 2025. As infiltrações e humidades limitaram a utilização da habitação durante cerca de 16 meses do prazo inicial de dois anos, continuando depois da renovação. O tribunal considerou justificadas as reduções da renda discutidas naquele processo, atendendo à duração e ao impacto dos problemas.
Isto não significa que qualquer mancha permita deixar de pagar ou escolher uma redução arbitrária. Perante divergências, é prudente obter aconselhamento jurídico antes de alterar os pagamentos. Identificar tecnicamente a origem da humidade, avisar o proprietário e documentar o problema são os primeiros passos para determinar quem deve suportar as reparações.
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