Um jardim privativo, vista para o Tejo e um preço de 1,75 milhões de euros. Na Lapa, em Lisboa, um apartamento anunciado para venda junta aos argumentos habituais do segmento de luxo outra possibilidade: a isenção de IMT para quem o comprar para habitação própria e permanente.
A referência consta de um anúncio da Dils Portugal no portal CASA IOL. É uma possibilidade apresentada pela mediadora, cuja concretização depende das condições aplicáveis ao imóvel e ao comprador.
Uma das vias legais para obter benefícios deste género é a reabilitação urbana. O artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê isenções de IMI e IMT sem estabelecer um preço máximo para os imóveis abrangidos ou um limite de rendimentos dos beneficiários. Este enquadramento também pode beneficiar casas nos centros das cidades: em Lisboa, grande parte da cidade consolidada integra uma área de reabilitação urbana, segundo a Câmara Municipal; no Porto, a Baixa e o Centro Histórico têm áreas de reabilitação urbana próprias, identificadas pela Porto Vivo, SRU. Os incentivos estendem-se a outras localizações, dependendo sempre das condições legais da reabilitação e da utilização do imóvel.
É aqui que se encontra o chamado “truque”: os incentivos à recuperação de edifícios também podem beneficiar imóveis que, depois das obras, chegam ao mercado com preços de milhões de euros.
O mesmo benefício, uma poupança diferente
Numa aquisição com um valor tributável de 1,75 milhões de euros, o IMT pode representar uma despesa de 131.250 euros. Este seria o imposto, sem isenção, numa compra para habitação própria e permanente em Lisboa por um particular residente fiscal em Portugal, aplicando as taxas em vigor em 2026. O cálculo ilustra a dimensão da eventual poupança; não corresponde a uma venda confirmada daquele apartamento.
As casas mais baratas também podem beneficiar do regime. A isenção pode eliminar a totalidade do imposto em ambos os casos. A diferença está no montante: quando a conta de IMT que seria devida é maior, também aumenta o valor poupado.
No IMI, essa comparação depende do valor patrimonial tributário e da taxa municipal aplicável. O imposto incide sobre o valor atribuído fiscalmente ao imóvel, que pode ser diferente do preço de venda.
Como uma casa reabilitada pode ficar isenta
O regime prevê três anos de isenção de IMI, contando o próprio ano de conclusão das obras. No IMT, a primeira venda após a reabilitação pode ficar isenta quando a casa se destine a arrendamento para habitação permanente ou, estando numa área de reabilitação urbana, a habitação própria e permanente.
Também existe uma isenção de IMT na compra de imóveis para reabilitar, desde que as obras comecem no prazo máximo de três anos.
Estes benefícios abrangem edifícios ou frações com mais de 30 anos ou situados em áreas de reabilitação urbana. Exigem uma intervenção que melhore o estado de conservação em dois níveis, atingindo pelo menos “bom”, e cumpra os requisitos energéticos e térmicos aplicáveis, conforme explica o Portal da Habitação.
O acesso depende do reconhecimento da reabilitação pelas entidades competentes. Uma localização num centro histórico ou uma remodelação com materiais caros não garantem per se a isenção.
A situação fiscal do comprador também importa. Desde este ano, o Código do IMT prevê, em regra, uma taxa de 7,5% sem isenções para aquisições habitacionais por não residentes, ressalvando exceções relacionadas com a residência fiscal e o arrendamento nas condições legalmente previstas.
Leia também: Raquel, 45 anos: “Sou eletricista há 25 anos e ainda me dizem que é melhor vir o meu marido”
