Quem esteja a preparar uma construção, uma remodelação ou tenha um processo urbanístico ainda numa fase inicial poderá encontrar regras diferentes já dentro de poucas semanas. O Decreto-Lei n.º 108/2026 altera profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e procura reduzir parte da burocracia associada às obras em Portugal.
A entrada em vigor estava inicialmente prevista para agosto, mas foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Até 30 de setembro mantém-se o regime anterior. A partir do dia seguinte, entram em vigor as novas regras e a regulamentação que define modelos, documentos e termos de responsabilidade. A mudança assenta numa lógica clara: menos controlo administrativo antes de algumas obras começarem e maior fiscalização e responsabilidade depois. Isso pode traduzir-se em processos mais rápidos, mas não significa que deixe de ser necessário cumprir as normas urbanísticas.
Tem um processo pendente? As novas regras podem chegar-lhe
Uma das novidades mais relevantes para quem já tem um pedido entregue na câmara é que o novo regime não se aplica apenas a processos apresentados depois de 1 de outubro. As disposições podem também abranger procedimentos já iniciados que, nessa data, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar. Na prática, isso significa que alguns processos ainda numa fase inicial poderão passar a ser analisados de acordo com as novas regras, embora seja necessário verificar a situação concreta de cada pedido. É precisamente neste ponto que a reforma pode ter impacto sobre obras que estejam há algum tempo a aguardar tramitação municipal.
Comunicação prévia passa a permitir avançar em mais situações
Uma das alterações centrais é o reforço da comunicação prévia. Sempre que os parâmetros urbanísticos necessários estejam suficientemente definidos nos instrumentos de planeamento aplicáveis, determinadas operações poderão avançar através deste procedimento, sem depender de uma decisão expressa da câmara equivalente a uma licença. O interessado entrega a documentação exigida, liquida as taxas aplicáveis e, cumpridas as condições previstas, pode iniciar os trabalhos. Isto não quer dizer que todas as obras passem a dispensar licença. Continuam a existir operações sujeitas a controlo prévio mais exigente, nomeadamente intervenções em determinados imóveis protegidos, demolições e obras abrangidas por restrições específicas.
Obra pode começar antes de a câmara verificar tudo
A grande diferença está no momento do controlo. Na comunicação prévia, a autarquia deixa de ter necessariamente de validar todos os elementos antes de a obra começar. A fiscalização pode ocorrer posteriormente, verificando se aquilo que foi submetido cumpre as regras e se a construção corresponde ao projeto apresentado. O novo regime reduz para um ano o prazo previsto para determinado controlo sucessivo da documentação, contado, em regra, a partir do pagamento das taxas ou, em algumas situações, até ao início da utilização do imóvel. Se forem detetadas irregularidades, a câmara mantém poderes para atuar. Pode exigir correções, impedir a continuação dos trabalhos, embargar a obra ou desencadear os mecanismos necessários para repor a legalidade urbanística. Ou seja, avançar mais depressa não significa ficar protegido de um erro no projeto.
Câmara não responde? O silêncio pode valer aprovação
Outra mudança com potencial para acelerar processos é o reforço do chamado deferimento tácito. Em determinados procedimentos, quando a câmara municipal não decide dentro do prazo previsto na lei, o pedido pode considerar-se aprovado. Este mecanismo já existia em diferentes contextos, mas a reforma procura clarificar e alargar a sua aplicação dentro do novo modelo urbanístico. Há também mais espaço para a autoliquidação das taxas, evitando que o interessado tenha de continuar à espera de uma liquidação municipal depois de se formar um deferimento tácito. Ainda assim, o simples pagamento de uma taxa não significa, por si só, que qualquer obra esteja automaticamente legalizada. O processo continua dependente do cumprimento das condições e dos elementos exigidos pela lei.
Pedido de Informação Prévia ganha ainda mais importância
O Pedido de Informação Prévia (PIP) também passa a assumir um papel relevante para quem pretende reduzir incerteza antes de investir numa obra. Quando exista uma informação prévia favorável suficientemente completa e que abranja todos os parâmetros urbanísticos exigidos para o projeto, a operação posterior pode ficar dispensada de licença ou comunicação prévia, desde que seja executada nos termos previamente apreciados.
Isto pode ser particularmente importante para promotores ou particulares que pretendam saber, antes de comprar um terreno ou avançar com um investimento, o que efetivamente pode ser construído. A vantagem depende, contudo, da profundidade do PIP apresentado. Um pedido muito genérico não produz necessariamente os mesmos efeitos que uma informação prévia que analise todos os parâmetros relevantes.
Algumas obras ficam dispensadas de licença ou comunicação
O novo regime mantém e alarga situações em que determinadas intervenções podem avançar sem licença e sem comunicação prévia urbanística. Entre os exemplos encontram-se algumas obras de conservação e intervenções de menor impacto, bem como determinadas melhorias de eficiência energética, desde que sejam respeitadas as condições previstas na lei. Podem estar abrangidas, em certos casos, intervenções relacionadas com isolamento térmico, substituição de caixilharias ou soluções destinadas a melhorar o desempenho energético do edifício. A isenção de controlo prévio não significa, contudo, liberdade total. A obra continua obrigada a respeitar planos municipais, regulamentos, normas técnicas e outras restrições aplicáveis ao imóvel.
Mesmo uma obra isenta tem de ser comunicada antes de começar
Esta é uma das regras que pode passar despercebida. Apesar de determinadas obras não necessitarem de licença ou comunicação prévia, o promotor terá de informar a câmara municipal do início dos trabalhos com pelo menos cinco dias de antecedência. A comunicação deve identificar, nomeadamente, o responsável pela execução e incluir os restantes elementos exigíveis no caso concreto. Assim, “obra isenta” não significa que seja possível começar os trabalhos sem qualquer contacto com a autarquia.
Prazos mudam para câmaras e donos de obra
A reforma altera igualmente vários prazos ao longo dos procedimentos. Os municípios passam a ter regras mais apertadas em diferentes fases, mas também é reduzido o tempo concedido aos requerentes para responder a determinadas solicitações. Na fase inicial, por exemplo, o prazo para o interessado corrigir ou completar alguns elementos pode descer de 15 para 10 dias, sem possibilidade de prorrogação em determinadas situações. Ao mesmo tempo, as consultas a entidades externas passam a estar mais organizadas consoante digam respeito à localização ou ao uso pretendido, procurando evitar que todo o processo fique parado à espera da mesma sequência de pareceres.
Vender uma casa também terá uma nova regra
As alterações não dizem respeito apenas a quem constrói. O novo regime reforça a figura do título urbanístico e introduz uma exigência importante nas transmissões de imóveis urbanos. Nos contratos que envolvam a venda de um prédio urbano deverá ser indicado expressamente se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. O objetivo é dar maior informação a quem compra e reduzir situações em que o adquirente só descobre posteriormente que existem problemas na situação urbanística da casa. A ausência de título não significa automaticamente que o imóvel não possa ser vendido, mas essa realidade terá de ficar identificada.
Obras mais rápidas trazem mais responsabilidade
A contrapartida da simplificação é uma maior responsabilização de quem promove e executa a obra. Quando uma operação é feita sem respeitar as condições legais ou em desconformidade com o título urbanístico, podem ser responsabilizados donos de obra, promotores, autores dos projetos, diretores de obra e outros técnicos envolvidos, dependendo da infração. Em determinados casos, a responsabilidade pode ser solidária. As coimas também podem atingir valores elevados. Para algumas infrações, podem chegar aos 200 mil euros no caso de pessoas singulares e aos 450 mil euros para pessoas coletivas. É por isso que a comunicação prévia não deve ser vista como uma forma de “construir primeiro e perguntar depois”. O projeto tem de estar corretamente instruído desde o início.
Nova plataforma pretende uniformizar os processos
A Portaria n.º 320/2026/1 complementa a reforma e estabelece novos modelos de requerimentos, comunicações e documentos a utilizar nos procedimentos urbanísticos. O objetivo é reduzir diferenças entre municípios e caminhar para uma plataforma eletrónica única de licenciamento urbanístico, integrada na estratégia de digitalização que inclui o projeto LicencIA. As câmaras poderão continuar a utilizar os seus próprios sistemas, mas terão de assegurar compatibilidade com o modelo nacional e não poderão exigir documentos ou formalidades adicionais sem base legal.
Leia também: Adeus bónus nas pensões? Coordenador da reforma da Segurança Social deixa aviso ao Governo
