A existência de um alojamento local num prédio pode significar uma despesa de condomínio superior para o proprietário dessa fração. A legislação permite que seja criada uma contribuição adicional para compensar os custos associados à utilização acrescida das partes comuns, embora exista um limite para o valor que pode ser exigido.
De acordo com o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, o condomínio pode fixar essa contribuição até ao equivalente a 30% do valor anual da quota respetiva. A regra encontra-se no artigo 20.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação em vigor.
Os 30% são um limite e não um aumento automático
Isto não significa que qualquer proprietário cuja fração seja explorada como alojamento local passe automaticamente a pagar mais 30%. A lei estabelece esse valor como teto máximo, sendo necessário que o condomínio fixe a contribuição e determine o montante aplicável dentro desse limite.
Além disso, a cobrança tem uma finalidade concreta: responder às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns. Não se trata, portanto, de uma penalização pela existência do alojamento local, mas de uma contribuição ligada aos custos adicionais que a atividade possa provocar no edifício.
Assembleia de condóminos tem de deliberar
O artigo 20.º-A determina que a decisão seja tomada nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. Para repartir despesas relativas a serviços de interesse comum em função da respetiva utilização, o n.º 2 deste artigo prevê uma disposição do regulamento do condomínio aprovada sem oposição, pela maioria dos condóminos que represente também a maioria do valor total do prédio. As despesas devem estar especificadas e os critérios de repartição têm de ser justificados.
Por isso, não basta o administrador decidir sozinho que o proprietário do alojamento local passará a pagar uma quantia superior. A contribuição adicional tem de resultar de uma decisão do condomínio tomada de acordo com as regras legais aplicáveis, incluindo a exigência de aprovação sem oposição prevista naquele número.
Limpeza e eletricidade estão entre os custos que podem aumentar
A razão para esta possibilidade está na maior utilização que um alojamento local pode gerar em determinadas zonas do prédio. O Turismo de Portugal recorda, no seu Guia Técnico do Alojamento Local, que a contribuição adicional se destina às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns em edifícios em propriedade horizontal.
Podem estar em causa, por exemplo, gastos adicionais com a iluminação ou a necessidade de reforçar a limpeza dos espaços comuns, caso resultem dessa maior utilização. A contribuição deve precisamente destinar-se a fazer face ao acréscimo de despesas e não pode ultrapassar os 30% da quota anual correspondente à fração.
Proprietário que pague 1.000 euros pode ter mais 300 euros
Um exemplo ajuda a perceber o impacto. Se a quota normal de uma determinada fração totalizar 1.000 euros por ano, a contribuição adicional associada ao alojamento local não poderá exceder 300 euros anuais. O condomínio pode, contudo, deliberar um valor inferior.
O limite previsto no artigo 20.º-A está expressamente associado à contribuição criada para compensar a utilização acrescida das partes comuns. Não autoriza, por si só, um acréscimo de 30% em todas as despesas extraordinárias que venham a surgir no prédio.
Quota normal continua a ser devida
Esta contribuição não substitui os encargos que o proprietário já suporta enquanto condómino. Segundo o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos em proporção do valor das respetivas frações.
Assim, quem tenha uma fração explorada como alojamento local num prédio pode ficar sujeito à quota habitual e, caso o condomínio aprove validamente essa medida, a um montante adicional destinado aos custos resultantes da maior utilização das zonas comuns.
Convém consultar a ata antes de assumir que o aumento é devido
O simples facto de uma fração estar registada como alojamento local não permite concluir que já existe uma cobrança adicional de 30%. É necessário perceber se o condomínio deliberou efetivamente essa contribuição, qual o valor aprovado e quais as despesas acrescidas que estão na sua origem.
Os condóminos podem consultar as atas para perceber que regime está em vigor no prédio. O artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, determina que o administrador deve guardar esses documentos e facultar a sua consulta aos condóminos e aos terceiros titulares de direitos relativos às frações. A lei permite chegar aos 30% adicionais sobre a quota anual, mas esse é o máximo previsto para esta contribuição e não uma sobretaxa aplicada automaticamente a todos os alojamentos locais.
