Quando existem problemas graves num imóvel arrendado, surge a dúvida: se o senhorio não cumpre a obrigação de reparar a casa, o inquilino pode suspender o pagamento da renda?
A falta de obras não cria automaticamente esse direito. Como explica a advogada Diana Cabral Botelho, da Fides Law, numa análise publicada pela Executive Digest, a resposta depende sobretudo da gravidade dos problemas e do seu impacto na utilização da habitação. Pode existir fundamento para reduzir a renda e, em situações especialmente graves, suspender o pagamento ou terminar o contrato.
Senhorio é responsável pelas obras de conservação
O Código Civil obriga o senhorio a assegurar ao arrendatário a utilização do imóvel para a finalidade contratada. No arrendamento habitacional, está em causa a possibilidade de viver na casa. O artigo 1074.º determina ainda que lhe compete realizar as obras de conservação necessárias, ordinárias ou extraordinárias, salvo estipulação válida em contrário.
Pode pagar menos renda se deixar de conseguir usar parte da casa?
Em determinadas situações, sim. O artigo 1040.º do Código Civil prevê uma redução proporcional quando o arrendatário sofre uma privação ou diminuição da utilização do imóvel por motivo que não respeite à sua pessoa nem aos seus familiares. A redução deve atender à duração do problema e à extensão da limitação.
Existe, contudo, uma condição adicional: se a privação ou diminuição também não for imputável ao senhorio nem aos seus familiares, a redução só tem lugar quando ultrapasse um sexto da duração do contrato. Não basta, portanto, identificar um defeito: importa perceber a origem, a duração e as consequências.
Por exemplo, uma infiltração que torne uma divisão inutilizável pode justificar uma redução da renda. Isso é diferente de deixar de pagar a totalidade quando a casa continua a poder ser utilizada. Num acórdão de 6 de fevereiro de 2025, a Relação do Porto distinguiu precisamente a perda parcial de utilização da privação que inviabiliza a habitação.
Deixar simplesmente de pagar pode sair caro
Se deixar de pagar sem fundamento jurídico, o inquilino pode entrar em mora. O artigo 1041.º permite ao senhorio exigir as rendas em atraso e uma indemnização de 20% do montante devido, salvo se o contrato for resolvido por falta de pagamento. A indemnização deixa de ser exigível se o atraso for regularizado nos primeiros oito dias.
Uma mora igual ou superior a três meses pode fundamentar a resolução do contrato. Também os atrasos superiores a oito dias, repetidos mais de quatro vezes em 12 meses, podem permitir essa resolução. Neste último caso, o senhorio tem de ter advertido o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso. A cessação não ocorre automaticamente: exige o cumprimento das condições e dos procedimentos legais.
E se a casa estiver praticamente inabitável?
O cenário muda quando o problema impede verdadeiramente a utilização da habitação. No referido acórdão, a Relação do Porto explicou que pode ser invocada a exceção de não cumprimento do contrato quando o arrendatário é privado de toda a utilização do imóvel ou de uma parte tão essencial que deixa de ser possível habitá-lo. Nessas circunstâncias, pode não ser exigível o pagamento integral e pontual da renda.
Isto não significa que baste alegar que a casa tem humidade. É necessário demonstrar a gravidade da situação, a limitação efetiva da utilização e o incumprimento do senhorio. A análise publicada pela Executive Digest salienta também a importância de provar que os problemas foram comunicados e que não foram tomadas as medidas necessárias num prazo razoável.
O artigo 1083.º prevê ainda que o arrendatário possa resolver o contrato quando o senhorio não realiza obras que lhe competem e essa omissão compromete a habitabilidade ou a utilização acordada. A resolução exige uma comunicação fundamentada ao senhorio, nos termos legais, não se confundindo com simplesmente abandonar a casa.
Há obras que o próprio inquilino pode fazer
O artigo 1036.º permite ao arrendatário realizar reparações urgentes, com direito a reembolso, quando o senhorio já está em mora e não é possível esperar por uma decisão judicial. Se a urgência não permitir qualquer demora, o inquilino pode avançar mesmo sem essa mora, desde que avise o proprietário ao mesmo tempo.
Existem, porém, formalidades adicionais no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados. Nas reparações urgentes abrangidas pelo primeiro destes casos, a intenção de executar os trabalhos deve ser comunicada com pelo menos 15 dias de antecedência, acompanhada do orçamento e dos restantes elementos exigidos. Essa antecedência não se aplica às situações que não admitem qualquer demora, mas a conclusão das obras deve ser comunicada em 30 dias, com os comprovativos das despesas.
Cumpridos os requisitos, o regime permite compensar os montantes gastos através das rendas futuras. Pode também abranger obras determinadas pelas autoridades que o senhorio não execute nos prazos fixados, nas condições legais. Não se trata de uma autorização para deixar de transferir a renda como forma de pressão: têm de ser respeitadas as regras de comunicação, execução e comprovação dos custos.
Câmara Municipal pode obrigar proprietário a fazer obras
Quando estão em causa problemas de segurança ou salubridade, o arrendatário pode recorrer ao município. O artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação permite à Câmara Municipal, por iniciativa própria ou a pedido de um interessado, determinar as obras necessárias. A autarquia pode igualmente ordenar a demolição de construções que ameacem ruína ou representem perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas.
O regime das obras em prédios arrendados estabelece também que, se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o município pode intimá-lo a realizar as intervenções e, nas condições previstas na lei, avançar para a execução coerciva.
O que deve fazer antes de tomar uma decisão?
O primeiro passo deve ser documentar o problema e comunicá-lo por escrito ao senhorio. Fotografias, vídeos, relatórios técnicos e comprovativos dos contactos podem ser importantes num eventual conflito. Convém indicar um prazo compatível com a gravidade da situação e guardar as comunicações, recomenda a análise publicada pela Executive Digest.
Perante riscos para a saúde ou segurança, pode ser pedida uma vistoria municipal. Antes de reduzir ou suspender pagamentos, executar obras ou resolver o contrato, é prudente obter aconselhamento jurídico. A falta de obras não deixa o inquilino sem direitos, mas a resposta deve corresponder à gravidade do problema e à forma como afeta a utilização da casa.
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