Votar contra uma obra em assembleia de condomínio não significa, por si só, ficar dispensado de a pagar. Em muitos prédios, esta é uma das discussões mais frequentes: um condómino entende que não vai beneficiar diretamente da intervenção, mas a maioria aprova a obra e a administração apresenta a quota-parte a cada proprietário.
A regra geral é simples, embora nem sempre agrade a todos. Se a obra disser respeito à conservação, fruição ou funcionamento das partes comuns do prédio, os condóminos podem ter de contribuir, mesmo que tenham votado contra. O artigo 1424.º do Código Civil estabelece que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e relativas a serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações, em proporção do valor das respetivas frações. A Lei n.º 8/2022 reviu o regime da propriedade horizontal e alterou regras sobre despesas comuns, funções do administrador e cobrança de valores em dívida.
Votar contra não chega para não pagar
Num condomínio, cada proprietário é dono da sua fração, mas também comproprietário das partes comuns do prédio. O Diário da República explica que a propriedade horizontal existe quando cada proprietário tem poderes exclusivos sobre a fração autónoma e, em conjunto com os restantes, poderes sobre as partes comuns.
Por isso, obras em telhados, fachadas, escadas, entradas, canalizações comuns, elevadores, garagens comuns ou outras zonas partilhadas podem gerar despesas para vários ou todos os condóminos, de acordo com a permilagem ou com o critério legalmente aplicável. O artigo 1421.º do Código Civil identifica como partes comuns, entre outras, a estrutura do prédio, o telhado ou terraços de cobertura, as entradas, escadas, corredores e instalações gerais, presumindo ainda comuns os ascensores, garagens e lugares de estacionamento, quando não estejam afetos ao uso exclusivo de um condómino.
A Caixa Geral de Depósitos, no portal Saldo Positivo, resume a regra no mesmo sentido: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum são, em regra, pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.
E se não usar essa parte do prédio?
Não usar diretamente uma parte comum nem sempre afasta a obrigação de pagar. Um exemplo frequente é o elevador. Um morador do rés-do-chão pode entender que não o utiliza, mas a pergunta relevante não é apenas se o usa no dia a dia: é se a sua fração pode ser servida por esse equipamento. O artigo 1424.º do Código Civil prevê expressamente que, nas despesas dos ascensores, só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
O mesmo raciocínio pode aplicar-se a obras na fachada, telhado ou estrutura do edifício, que protegem o prédio como um todo. Há, no entanto, situações em que certas despesas dizem respeito a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos. Nesses casos, o Código Civil prevê que essas despesas fiquem a cargo de quem delas se serve.
O detalhe que pode mudar tudo
A pergunta decisiva é esta: a obra beneficia o prédio em geral ou apenas algumas frações? Se for uma obra necessária numa parte comum que serve todos, ainda que de forma indireta, a tendência é que todos contribuam. Se a intervenção disser respeito a uma zona comum de uso exclusivo de alguns condóminos, pode haver fundamento para que só esses suportem a despesa.
É por isso que obras em terraços, garagens, acessos independentes, coberturas de uso exclusivo ou equipamentos que não servem todo o prédio costumam gerar mais discussão. O próprio artigo 1421.º admite que o título constitutivo possa afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Obras necessárias e inovações não são a mesma coisa
Também importa distinguir obras de conservação de inovações. Uma obra de conservação serve para reparar, conservar ou manter o edifício em condições de segurança e utilização. Uma inovação, pelo contrário, acrescenta algo novo ao prédio ou altera a sua forma de utilização. O artigo 1425.º do Código Civil prevê que as obras que constituam inovações dependem, em regra, da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
O artigo 1426.º do Código Civil trata dos encargos com inovações e remete, em regra, para o regime de repartição das despesas previsto no artigo 1424.º. Ainda assim, este tipo de intervenção pode levantar questões próprias: os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a contribuir, salvo se a recusa for judicialmente considerada fundada, nomeadamente quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
Quem era proprietário quando a obra foi aprovada?
Outro ponto importante é saber quem era dono da fração no momento da deliberação. A Lei n.º 8/2022 clarificou que, salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento da deliberação. No entanto, em caso de venda da fração, há uma regra adicional: o artigo 1424.º-A do Código Civil obriga à declaração de encargos do condomínio e prevê que as dívidas existentes são aferidas pelo momento em que deveriam ter sido pagas, enquanto os montantes que se vençam depois da transmissão são, em regra, da responsabilidade do novo proprietário.
Esta regra é especialmente relevante na compra de casa usada. Antes de comprar, convém pedir a declaração de encargos do condomínio, consultar atas recentes, verificar obras aprovadas, quotas extraordinárias e eventuais dívidas associadas à fração.
Pode impugnar a decisão?
Se o condómino entende que a obra foi aprovada de forma irregular, pode contestar a deliberação. Isso pode acontecer, por exemplo, se a assembleia não tiver sido devidamente convocada, se não houver a maioria legalmente exigida, se a deliberação violar a lei, o título constitutivo da propriedade horizontal ou o regulamento do condomínio.
O artigo 1433.º do Código Civil prevê que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado. O mesmo artigo prevê a possibilidade de exigir ao administrador, no prazo de 10 dias, a convocação de uma assembleia extraordinária para revogação da deliberação; de recorrer a centro de arbitragem no prazo de 30 dias; ou de propor ação de anulação no prazo de 20 dias após a assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido pedida, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
A jurisprudência publicada no Diário da República tem também entendido que, salvo situações excecionais, irregularidades na convocação ou comunicação das deliberações conduzem, em regra, à anulabilidade e não à nulidade, estando sujeitas aos prazos do artigo 1433.º do Código Civil.
Não pagar pode sair caro
Se a obra foi aprovada validamente e a despesa é devida, simplesmente deixar de pagar pode trazer problemas. As quotas e contribuições de condomínio podem ser cobradas judicialmente. O Decreto-Lei n.º 268/94, na redação resultante da Lei n.º 8/2022, prevê que a ata da assembleia que delibere o montante das contribuições a pagar ao condomínio deve mencionar o montante anual devido por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. Essa ata, reunidos os requisitos legais, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte.
A mesma lei prevê que os juros de mora e as sanções pecuniárias podem ficar abrangidos pelo título executivo, desde que constem da obrigação, tenham sido aprovados em assembleia ou estejam previstos no regulamento do condomínio.
Por isso, se houver dúvidas, é mais prudente pedir esclarecimentos, consultar a ata, verificar a base legal da despesa e, se necessário, impugnar a deliberação dentro dos prazos legais, em vez de simplesmente deixar de pagar.
A regra prática
Na maioria dos casos, se a assembleia aprovou legalmente uma obra numa parte comum, o condómino pode ter de pagar, mesmo que tenha votado contra e mesmo que entenda que não vai usar diretamente essa intervenção.
A exceção pode surgir quando a despesa diga respeito a uma parte comum que serve exclusivamente alguns condóminos, quando a fração não possa ser servida pelo equipamento em causa, quando a deliberação seja ilegal ou quando estejam em causa regras próprias de venda da fração e de vencimento dos encargos.
No final, o voto contra fica registado, mas não funciona como uma isenção automática. Em condomínio, a pergunta que decide quase tudo não é apenas quem concordou, mas sim que parte do prédio está em causa, quem beneficia da obra e se a decisão foi tomada dentro das regras.
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