Quem tem um crédito habitação pode, a qualquer momento, decidir pagar antecipadamente parte ou a totalidade do empréstimo. A operação é permitida por lei e obriga os bancos a aceitarem o reembolso antecipado, desde que sejam respeitados os prazos de aviso e as condições previstas. Segundo o Ekonomista, esta decisão pode reduzir o capital em dívida e, consequentemente, diminuir os juros pagos até ao final do contrato.
O reembolso antecipado, também conhecido como amortização antecipada, consiste em devolver ao banco, antes da data prevista, uma parte ou a totalidade do valor que ainda falta pagar. Pode ser uma opção para quem recebeu uma poupança extra, vendeu outro património, quer baixar a prestação mensal ou pretende terminar o empréstimo antes do prazo contratado. Ainda assim, antes de avançar, é importante perceber os custos, o impacto na prestação e as alternativas disponíveis.
Amortização parcial baixa o capital em dívida
No caso da amortização parcial, o cliente paga apenas uma parte do capital em dívida. Esta operação reduz imediatamente o valor em falta e tem reflexo nas prestações seguintes. Por regra, mantendo-se o prazo do empréstimo, a prestação mensal desce. O banco deve informar o cliente, por escrito ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto da amortização, incluindo a nova prestação e a poupança estimada em juros.
Há, no entanto, uma diferença importante entre reduzir a prestação e encurtar o prazo. Se o cliente quiser manter uma prestação semelhante e diminuir o número de anos que faltam para liquidar o crédito, terá de pedir uma alteração ao contrato. Essa alteração já é uma renegociação e depende de acordo entre o cliente e o banco.
Para amortizar parcialmente o crédito habitação, a instituição pode exigir que o pagamento seja feito na data habitual da prestação mensal. O cliente deve avisar o banco com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência, prazo indicado pelo Banco de Portugal para este tipo de operação.
Também é possível pagar antecipadamente a totalidade do crédito. Esta situação pode acontecer quando o cliente quer liquidar a dívida por completo ou quando pretende transferir o empréstimo para outro banco. Nestes casos, o prazo de aviso é mais longo: o Banco de Portugal indica que o cliente deve comunicar a intenção com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.
Depois de o crédito ser totalmente liquidado, o banco tem de emitir a declaração que comprova a extinção da dívida, conhecida como distrate. Este documento é essencial para cancelar a hipoteca associada ao imóvel na Conservatória do Registo Predial. A instituição dispõe de 14 dias úteis para emitir e entregar essa declaração.
Custos associados
A amortização antecipada pode ter custos. Nos contratos com taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado. Nos contratos com taxa fixa, a comissão máxima é de 2% do capital amortizado. Estes limites estão previstos nas regras aplicáveis ao crédito habitação, mas há contratos que podem prever valores inferiores ou até isenção, pelo que o cliente deve confirmar a informação na Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE, ou junto do banco.
Durante o período de subida das taxas Euribor, a comissão de reembolso antecipado esteve suspensa para contratos de crédito à habitação própria permanente com taxa variável. Essa suspensão foi prorrogada até 31 de dezembro de 2025, segundo informação divulgada pelo Banco de Portugal. A partir de 2026, salvo situações de isenção previstas no contrato ou na lei, volta a aplicar-se o regime geral.
Há casos em que o banco não pode cobrar comissão de reembolso antecipado. O Banco de Portugal refere situações como morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo. Além disso, para lá da comissão, a instituição só pode exigir o pagamento de despesas que tenha suportado por conta do cliente junto de conservatórias, cartórios notariais ou da administração fiscal, devendo apresentar comprovativo.
A decisão de amortizar deve ser ponderada caso a caso. Do ponto de vista financeiro, pode compensar quando a poupança obtida em juros é superior ao rendimento que o dinheiro teria noutra aplicação. Quanto mais cedo for feita a amortização e quanto maior for o montante pago, maior tende a ser a poupança em juros, uma vez que estes incidem sobre o capital ainda em dívida.
Há ainda efeitos indiretos a considerar. Em muitos contratos, o seguro de vida associado ao crédito é calculado com base no capital em dívida. Se esse capital baixar, o prémio do seguro pode também diminuir. Por outro lado, quem amortiza parcialmente e mantém o mesmo esforço financeiro mensal pode usar a diferença entre a antiga e a nova prestação para fazer novas amortizações no futuro, acelerando a redução da dívida.
Ainda assim, não é aconselhável usar todas as poupanças disponíveis para amortizar o crédito. Antes de avançar, convém garantir uma reserva financeira para imprevistos, comparar o custo da comissão com a poupança em juros e confirmar se a operação é mais vantajosa do que manter o dinheiro aplicado noutra solução.
Na prática, o processo começa com uma comunicação ao banco, indicando se pretende uma amortização parcial ou total. Depois, é necessário respeitar o prazo de aviso, aguardar a informação da instituição sobre o impacto financeiro da operação e confirmar o pagamento na data acordada. No caso de liquidação total, o passo final é obter o distrate e regularizar o cancelamento da hipoteca.
Leia também: Esquema de reformas por invalidez leva à detenção de médica e dos “Twin Docs”: 182 pensões já foram suspensas
