O Tribunal Supremo espanhol obrigou o banco CaixaBank a devolver quase 95 mil euros a seis famílias (nove cooperativistas) que entregaram quantias avultadas a uma cooperativa para aceder a habitações que acabaram por não se concretizar. A decisão, que repõe a condenação fixada em primeira instância, afasta o argumento do banco de que não existia obrigação de garantir os valores por não se tratar de uma compra de propriedade plena, mas sim de um direito de superfície por 75 anos (que, na prática, lhes conferia o uso por esse período).
A sentença clarifica que a proteção conferida pela Lei 57/1968 se aplica sempre que esteja em causa a finalidade habitacional, mesmo quando o enquadramento jurídico não corresponde a uma compra e venda clássica. Em causa estão adiantamentos pagos por famílias que pretendiam assegurar uma solução residencial de longa duração e que ficaram sem o imóvel e sem o dinheiro.
De acordo com o site espanhol Noticias Trabajo, especializado em assuntos laborais e legais, o Supremo considerou que o banco tinha conhecimento do destino dos montantes entregues e falhou no dever legal de vigilância ao permitir que esses valores fossem depositados sem as garantias exigidas por lei.
O caso começou em 2013 e arrastou-se durante anos
Segundo o acórdão identificado como STS 1980/2025, tudo começou em 2013, quando nove pessoas entregaram montantes entre 10 mil e 18 mil euros cada para aceder a uma habitação promovida por uma cooperativa. A particularidade do processo estava no modelo jurídico adotado: a cooperativa não era proprietária do terreno, mas detinha um direito de superfície por 75 anos sobre um lote municipal.
A promoção acabou por falhar e o terreno regressou à posse do município. Apesar disso, o banco recusou devolver os valores entregues, levando os cooperativistas a recorrer aos tribunais. Num primeiro momento, o tribunal de primeira instância deu razão às famílias, mas a Audiência Provincial de Madrid viria a absolver a CaixaBank.
Segundo a decisão então revogada, a Lei 57/1968 protegeria apenas a compra de habitações em regime de propriedade plena, não abrangendo contratos de cessão de uso por um período prolongado, descritos como semelhantes a um arrendamento de muito longa duração.
Supremo corrige interpretação e reforça proteção dos consumidores
O Tribunal Supremo optou por corrigir essa leitura restritiva da lei. Os juízes sublinham que a Lei 57/1968 se aplica à promoção de toda a classe de habitações, incluindo projetos em regime de cooperativa e construções assentes em direitos de superfície.
Para o Supremo, quando uma família entrega uma entrada significativa e se compromete com encargos associados a uma solução habitacional de longa duração, a finalidade é inequivocamente residencial. O enquadramento jurídico do contrato não afasta essa realidade nem reduz o nível de proteção legal.
“O banco soube ou tinha de saber”
Um dos pontos centrais da decisão prende-se com a atuação da CaixaBank enquanto entidade recetora dos fundos. O Supremo considera provado que o banco tinha conhecimento do destino dos montantes, uma vez que geria os recebimentos, emitia comprovativos com referências explícitas a “aportação para habitação” e aceitava transferências com descrições como “reserva” ou “entrada inicial”.
Segundo a mesma fonte, ao permitir que estes valores fossem depositados numa conta ordinária, sem exigir a abertura de uma conta especial e as garantias legalmente previstas, a CaixaBank incumpriu o dever de vigilância imposto pela lei.
O banco tentou ainda afastar a proteção legal alegando que alguns dos cooperativistas possuíam outros imóveis, como casas de férias ou habitações herdadas. O Supremo rejeitou este argumento, lembrando que a existência de outros bens não elimina automaticamente a necessidade de uma residência habitual nem retira, por si só, a proteção legal.
Devolução do capital e juros incluídos
Com esta decisão, o Tribunal Supremo obriga a CaixaBank a devolver o capital entregue pelas famílias e a pagar juros desde a data de cada entrega, refletindo o prejuízo sofrido ao longo de mais de uma década.
Segundo o Noticias Trabajo, a decisão poderá influenciar outros processos semelhantes, reforçando a ideia de que as instituições bancárias não podem alhear-se do destino dos fundos quando esse fim é claro e documentado, mesmo fora dos modelos tradicionais.
E em Portugal?
Em Portugal, o enquadramento não é idêntico ao espanhol. As cooperativas do ramo de habitação e construção regem-se, em especial, pelo Decreto‑Lei n.º 502/99 e pelo Código Cooperativo (Lei n.º 119/2015), e os projetos habitacionais dependem ainda do regime aplicável ao licenciamento e execução das operações urbanísticas (RJUE).
Não existindo um mecanismo diretamente equivalente ao previsto na Lei espanhola 57/1968, a eventual recuperação de valores e responsabilidades tende a depender do modelo adotado (regime cooperativo, estatutos e documentos assinados) e das regras gerais aplicáveis, incluindo responsabilidade civil e proteção do consumidor, avaliadas caso a caso.
