O seguro do condomínio é uma daquelas expressões que muitos moradores conhecem, mas nem sempre sabem exatamente o que significa. Quando há uma infiltração, um incêndio, um curto-circuito ou danos numa zona comum, surge a dúvida: a apólice do prédio cobre apenas escadas, elevadores e telhado, ou também protege cada apartamento?
A resposta depende do tipo de seguro contratado. Em edifícios em propriedade horizontal, é obrigatório existir seguro contra o risco de incêndio, abrangendo as frações autónomas e as partes comuns. É isso que resulta do artigo 1429.º do Código Civil. Mas isso não significa que todos os danos dentro de uma casa fiquem automaticamente cobertos pelo seguro do condomínio.
O seguro obrigatório é contra incêndio
A lei portuguesa exige seguro contra o risco de incêndio nos edifícios em propriedade horizontal. Essa obrigação abrange as frações autónomas, como apartamentos, lojas ou escritórios, e também as partes comuns do prédio. O portal Todos Contam, do Plano Nacional de Formação Financeira, explica que este seguro obrigatório cobre danos diretamente causados por incêndio, bem como danos resultantes de calor, fumo, vapor ou explosão provocados pelo incêndio, meios usados no combate ao fogo e remoções ou destruições necessárias para salvamento. Salvo disposição em contrário no contrato, também podem estar cobertos danos causados por queda de raio, explosão ou outro acidente semelhante, mesmo sem incêndio.
Na prática, este é o nível mínimo de proteção exigido por lei. Tudo o que vai além do risco de incêndio depende das coberturas contratadas.
Seguro do condomínio pode ter coberturas diferentes
Há condomínios que contratam apenas a cobertura obrigatória. Outros optam por um seguro multirriscos condomínio, com coberturas mais amplas. Segundo a DECO PROteste, num multirriscos condomínio podem ficar seguras as frações e as partes comuns, ou apenas as partes comuns. Ou seja, não basta saber que “há seguro do condomínio”. É preciso confirmar o que está exatamente incluído na apólice. O Doutor Finanças distingue também os seguros de condomínio com cobertura obrigatória de incêndio e os seguros com coberturas adicionais, como tempestades, inundações, riscos elétricos, danos por água, responsabilidade civil, avaria de máquinas ou privação de uso, dependendo da apólice contratada.
A sua fração pode estar incluída ou não
Um ponto importante é perceber se a apólice coletiva do condomínio inclui as frações autónomas e em que coberturas. Alguns prédios contratam um seguro coletivo que cobre todo o edifício, incluindo apartamentos e partes comuns. Noutros casos, o condomínio segura apenas as partes comuns, ficando cada condómino responsável por garantir que a sua fração tem, pelo menos, o seguro obrigatório de incêndio e a respetiva quota-parte nas partes comuns. A APEGAC, associação ligada à gestão e administração de condomínios, lembra que, nos condomínios, o seguro de incêndio é obrigatório quer para frações autónomas quer para partes comuns, podendo ser coletivo ou individual. Se for coletivo, cabe ao administrador do condomínio tratar da gestão do seguro e participar à seguradora os sinistros que ocorram nas partes comuns.
E o recheio da casa?
Mesmo quando a fração está incluída no seguro do condomínio, isso não significa que o recheio esteja protegido. Móveis, eletrodomésticos, roupa, computadores, objetos pessoais e outros bens dentro da habitação ficam, por regra, fora da apólice coletiva. A DECO PROteste sublinha que, se o condómino quiser segurar o recheio da casa, terá de contratar outra apólice para esse efeito. Esta é uma das confusões mais comuns. O seguro do edifício protege paredes, pavimentos, tetos, canalizações e elementos estruturais ou fixos, consoante a apólice. Já os bens móveis dentro de casa exigem normalmente um seguro multirriscos habitação com cobertura de recheio. A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões também esclarece que o multirriscos habitação pode cobrir danos no imóvel ou no recheio e incluir responsabilidade civil, mas isso depende das coberturas contratadas.
Partes comuns são outro mundo
As partes comuns incluem, em regra, telhado, terraços de cobertura, entradas, escadas, corredores, elevadores, garagens comuns, instalações gerais de água, eletricidade, gás, aquecimento, ar condicionado, comunicações e outras estruturas ou equipamentos ao serviço do prédio. O artigo 1421.º do Código Civil distingue as partes necessariamente comuns das partes que se presumem comuns, podendo o título constitutivo esclarecer situações específicas. Quando o sinistro tem origem numa parte comum, a administração do condomínio deve acionar a apólice do prédio, se a cobertura existir. Isto pode acontecer, por exemplo, em infiltrações vindas do telhado, danos em elevadores, problemas numa prumada comum ou estragos em zonas partilhadas.
A Caixa Geral de Depósitos recorda que, ao comprar um apartamento, o proprietário é obrigado a contratar seguro contra incêndio para a sua fração autónoma e para as partes comuns. Se não o fizer, o administrador pode efetuar o seguro por conta do condómino e cobrar-lhe o respetivo prémio.
Infiltrações exigem atenção à origem
Nos casos de infiltrações, a origem do problema é decisiva. Se a água vier de uma parte comum, como telhado, fachada, caleira ou prumada comum, a responsabilidade pode caber ao condomínio. Se vier de uma canalização privada, casa de banho, equipamento ou zona afeta a uma fração, a responsabilidade pode recair sobre o respetivo proprietário ou ocupante, consoante o caso. Mesmo quando há seguro, a seguradora vai querer perceber de onde veio o dano e se existe cobertura aplicável. A DECO PROteste alerta ainda que a cobertura de danos por água não abrange, em regra, infiltrações lentas, humidade ou condensação, por não serem consideradas situações súbitas e imprevistas.
Por isso, é importante registar fotografias, comunicar rapidamente à administração e pedir peritagem quando necessário. A ASF recomenda que o sinistro seja comunicado ao segurador no mais curto prazo possível, sem exceder oito dias a contar da ocorrência ou do momento em que dela se teve conhecimento.
Seguro individual continua a fazer sentido
Mesmo que exista seguro coletivo do condomínio, o seguro individual da habitação pode continuar a ser importante. Um multirriscos habitação pode proteger o recheio, incluir responsabilidade civil do segurado e do agregado familiar, cobrir danos causados a terceiros e garantir outras coberturas contratadas. Também pode evitar zonas cinzentas quando a apólice do condomínio não inclui determinados riscos ou quando cobre apenas partes comuns. Por exemplo, se uma fuga na sua máquina de lavar causar danos no andar de baixo, a cobertura de responsabilidade civil do seu seguro individual pode ser decisiva, se estiver contratada. Se o problema estiver numa prumada comum, a apólice do condomínio poderá ser chamada.
O que deve pedir à administração
Para perceber o que está realmente protegido, o condómino deve pedir cópia ou resumo da apólice do condomínio. É importante confirmar se o seguro cobre apenas partes comuns ou também frações autónomas, quais são as coberturas incluídas, os capitais seguros, as franquias, exclusões e procedimentos em caso de sinistro. A ASF recomenda que, antes de contratar ou analisar um seguro de habitação, sejam verificadas as coberturas, os riscos excluídos, as franquias e os critérios usados pela seguradora para calcular indemnizações. Também convém perceber se o valor seguro está atualizado. O Decreto-Lei n.º 268/94 prevê a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio, competindo à assembleia de condóminos deliberar o montante dessa atualização. Se a assembleia não aprovar esse valor, a ASF esclarece que o capital seguro deve ser atualizado de acordo com o Índice de Edifícios publicado pela própria autoridade supervisora.
A regra prática
A pergunta “o seguro do condomínio cobre a minha casa?” não tem uma resposta única. Pode cobrir a fração, se o prédio tiver uma apólice coletiva que inclua as frações autónomas. Pode cobrir apenas as partes comuns, se essa for a opção contratada para além do seguro obrigatório. E pode não cobrir o recheio, salvo se existir uma apólice própria para esse efeito.
No final, o essencial é não esperar pelo sinistro para descobrir os limites da apólice. O condómino deve confirmar o que está seguro, em que condições e se precisa de complementar a proteção com um seguro individual. Em condomínios, a diferença entre “o prédio tem seguro” e “a minha casa está protegida” pode valer milhares de euros.
Leia também: Vizinho carrega o carro elétrico na garagem: o condomínio tem de pagar
