A compra uma casa ainda em construção pode permitir escolher acabamentos, adquirir um imóvel novo e, em alguns casos, beneficiar de um preço mais favorável. No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves podem decorrer vários meses ou até anos, durante os quais podem surgir atrasos, alterações ao projeto ou dificuldades financeiras do promotor.
Os cuidados são ainda maiores para quem pretende recorrer à garantia pública do Estado no crédito à habitação para jovens. Neste caso, não basta assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda dentro do prazo da medida: é necessário perceber quando será efetivamente celebrado o financiamento e se todas as condições continuarão a ser cumpridas nessa data.
Garantia pública: o CPCV assinado em 2026 pode não ser suficiente
A garantia pública destina-se a facilitar o financiamento da primeira habitação própria e permanente de jovens que cumpram as condições previstas no regime. Segundo o Portal do Cliente Bancário, do Banco de Portugal, pode viabilizar um financiamento entre 85% e 100% do valor da transação. Este valor corresponde ao preço de aquisição ou, se for inferior, ao valor da avaliação bancária. A garantia prestada pelo Estado não pode ultrapassar 15% desse montante. Isto significa que um financiamento de 100% não corresponde necessariamente a 100% do preço pedido pelo promotor. Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço de compra, o comprador pode ter de suportar a diferença com capitais próprios. A instituição de crédito também não é obrigada a aprovar o empréstimo, mesmo que o comprador reúna os requisitos da garantia. Além disso, o pedido tem de ser apresentado num banco que tenha aderido ao regime.
De acordo com a Portaria n.º 236-A/2024/1, o contrato de crédito abrangido pela garantia pública tem de ser formalizado até 31 de dezembro de 2026. A portaria admite que este prazo possa vir a ser prorrogado depois de avaliado o impacto da medida, mas, em 21 de julho de 2026, ainda não tinha sido publicada qualquer prorrogação. O que conta, portanto, não é apenas a data em que o comprador reserva a casa ou assina o CPCV com o promotor, mas a data da formalização do contrato de crédito. Assim, alguém pode assinar o CPCV e entregar o sinal durante 2026, mas descobrir mais tarde que a obra só ficará pronta em 2027. Se o contrato de crédito para a aquisição apenas puder ser formalizado nessa altura e a medida não for prolongada, o comprador poderá deixar de beneficiar da garantia pública. Há outro cuidado para quem esteja próximo dos 36 anos. Os requisitos de elegibilidade, incluindo a idade entre 18 e 35 anos, são verificados na fase de aprovação do financiamento e de preparação das minutas contratuais. Ter 35 anos no momento da assinatura do CPCV não garante que o requisito ainda esteja cumprido quando o crédito for aprovado. Quando existem vários compradores, todos têm de ser mutuários e preencher as condições de acesso ao regime.
A garantia não protege o sinal
A garantia pública é prestada pelo Estado ao banco. Não funciona como um seguro do comprador contra atrasos, insolvência do construtor ou perda do sinal. Se a obra não for concluída, a garantia não obriga o Estado a devolver as quantias entregues ao promotor. Essa proteção tem de resultar do CPCV, das garantias prestadas pelo vendedor e das regras gerais aplicáveis ao incumprimento. Além disso, o regime abrange crédito para aquisição da primeira habitação própria e permanente, mas exclui contratos destinados à construção ou à realização de obras e contratos de locação financeira imobiliária. Uma compra em planta ou durante a construção não fica automaticamente excluída. O ponto decisivo é que o financiamento tenha como finalidade a aquisição e que o banco consiga formalizar o contrato, a aquisição e a hipoteca dentro do prazo legal.
O que deve fazer quem depende da garantia pública?
Antes de pagar qualquer sinal, o comprador deve pedir ao promotor uma previsão documentada para a conclusão da obra, a constituição e o registo da fração, a obtenção dos títulos urbanísticos aplicáveis e a realização do contrato definitivo. Uma data comercial indicada verbalmente não oferece a mesma proteção que um prazo escrito no CPCV. Também deve apresentar o negócio a um banco aderente antes de assinar. Uma simulação ou pré-aprovação não garante que as mesmas condições se mantenham até ao fim da construção. O Banco de Portugal distingue a Ficha de Informação Normalizada Europeia entregue numa simulação da FINE emitida quando o crédito é efetivamente aprovado. Mesmo depois da aprovação, o banco fica vinculado às condições da proposta por um período mínimo de 30 dias, e não durante todo o tempo que a construção possa demorar. A situação financeira do comprador, a taxa de esforço, a avaliação do imóvel e os requisitos da garantia podem voltar a ser analisados quando chegar o momento da contratação.
No CPCV, deve ficar previsto o que acontece se o contrato definitivo não puder realizar-se até 31 de dezembro de 2026 por atraso imputável ao promotor. O contrato pode estabelecer, por exemplo, uma condição relacionada com a obtenção do financiamento, o direito de resolução e a devolução das quantias entregues, nos termos que forem negociados. Uma formulação genérica que indique apenas uma “data prevista” para a conclusão da obra pode não ser suficiente. Convém existir uma data-limite, uma margem de atraso claramente delimitada e consequências concretas caso essa margem seja ultrapassada. Não se deve, porém, assumir que o construtor aceitará automaticamente responsabilizar-se pela eventual perda da garantia pública. Essa proteção terá de ser negociada e escrita no contrato. Quando a compra depende deste apoio para ser financeiramente possível, o CPCV deve ser analisado por um advogado independente antes da assinatura.
E quem não utiliza a garantia pública?
Os riscos de comprar uma casa em construção não desaparecem quando o comprador financia a aquisição sem este apoio. A diferença é que deixa de existir a pressão específica do prazo de 31 de dezembro de 2026, mas continuam a ser essenciais os cuidados relacionados com a obra, o promotor e o conteúdo do contrato. Antes de avançar, deve confirmar-se quem é o proprietário do terreno ou do prédio, se existem hipotecas, penhoras ou outros encargos e se a entidade que assina o CPCV tem poderes para vender a futura fração. A certidão permanente predial permite consultar a situação jurídica do imóvel, identificar os respetivos proprietários, os encargos registados e os pedidos de registo pendentes. Se existir uma hipoteca destinada a financiar a construção, o CPCV deve esclarecer como será obtido o respetivo cancelamento ou distrate quanto à fração no momento da venda. Também é aconselhável consultar a certidão permanente comercial da empresa promotora e confirmar os poderes da pessoa que assina o contrato. Quando exista uma procuração, deve ser pedida uma cópia e verificado o respetivo âmbito.
Devem ainda ser verificados o título urbanístico da construção, os projetos e plantas aplicáveis, a identificação exata da futura fração, a área, a garagem, a arrecadação e os acabamentos incluídos no preço. Se a propriedade horizontal ainda não tiver sido constituída, o contrato deve identificar a fração provisoriamente através das plantas, da localização, do piso, da área e dos anexos, condicionando o negócio à sua constituição e registo nos termos acordados. Expressões vagas como “materiais equivalentes” ou “alterações necessárias durante a obra” devem ser lidas com atenção, porque podem permitir mudanças relevantes relativamente ao que foi apresentado comercialmente.
O CPCV protege, mas não resolve tudo sozinho
O Contrato-Promessa de Compra e Venda cria obrigações para o comprador e para o vendedor, mas a proteção concreta depende muito da forma como foi redigido. Nos contratos relativos a edifícios ou frações construídos, em construção ou a construir, o artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil prevê formalidades próprias, incluindo o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação do título urbanístico aplicável. Em regra, as quantias entregues pelo comprador no âmbito do contrato-promessa presumem-se sinal. Se existir incumprimento definitivo e imputável ao comprador, este pode perder o sinal. Se o incumprimento definitivo e culposo for imputável ao vendedor, o comprador pode exigir a sua devolução em dobro. Dependendo das circunstâncias, também pode estar em causa a execução específica, através da qual se pede judicialmente a celebração do contrato definitivo. Contudo, um atraso na obra não significa automaticamente que exista incumprimento definitivo. O promotor pode continuar em condições de cumprir, pode estar apenas em mora ou pode invocar causas de atraso previstas no próprio contrato. É por isso que o CPCV deve distinguir uma previsão indicativa de uma verdadeira data-limite e indicar se determinado prazo é essencial para o comprador. O contrato deve estabelecer quando a obra deverá estar concluída, quanto tempo de tolerância existe, em que situações o prazo pode ser prolongado e a partir de que momento o comprador pode resolver o negócio.
Que cláusulas devem constar do contrato?
O CPCV deve identificar com precisão o imóvel e tudo o que está incluído na compra. Deve ainda indicar o preço total, os pagamentos faseados, o valor do sinal, a data ou condição para o contrato definitivo e os documentos que o promotor terá de apresentar. É igualmente importante prever o que acontece se o título urbanístico necessário não for obtido, se a fração não puder ser registada autonomamente, se a avaliação bancária ficar abaixo do preço ou se o financiamento for recusado. Uma cláusula de financiamento pode proteger o comprador quando a aquisição depende de crédito bancário. Sem essa proteção, a recusa do empréstimo pode ser tratada como um risco do comprador e levar à perda do sinal. A cláusula deve ser objetiva e indicar o prazo para pedir o crédito, o número de instituições a consultar, a documentação necessária e as condições em que a recusa do financiamento permite terminar o contrato e recuperar os montantes entregues. Nos imóveis em construção, o contrato também deve regular alterações às plantas, áreas e acabamentos. Pequenas diferenças podem ser tecnicamente inevitáveis, mas o CPCV deve indicar os limites admitidos e as consequências de mudanças relevantes.
Atenção aos pagamentos durante a obra
Quanto maior for o valor entregue antes do contrato definitivo, maior será a exposição do comprador caso o promotor entre em dificuldades. Os pagamentos faseados devem estar ligados a etapas verificáveis da construção, e não apenas a datas de calendário. Antes de cada pagamento, deve ser possível confirmar que a fase correspondente foi efetivamente concluída. Também importa perceber onde fica o dinheiro entregue e que garantias existem caso a obra seja suspensa ou o promotor fique insolvente. Pode ser prudente negociar uma garantia bancária, uma caução ou outro mecanismo que proteja os adiantamentos, embora estes instrumentos não sejam automaticamente impostos em todos os negócios. O direito à devolução do sinal não significa necessariamente que o comprador consiga recuperar rapidamente o dinheiro se a empresa não tiver património disponível. Por esse motivo, deve investigar-se a experiência do promotor, as obras anteriormente concluídas, as contas e o registo comercial da sociedade e eventuais sinais públicos de dificuldades financeiras.
Certificado energético deve ser entregue antes do CPCV
Nos imóveis em construção, o comprador deve pedir o pré-certificado energético, quando exista, antes de assinar o CPCV. O regime do Sistema de Certificação Energética determina que seja entregue ao comprador uma cópia do certificado energético, ou disponibilizada digitalmente a respetiva informação, antes do contrato-promessa. Esta obrigação também se aplica ao pré-certificado energético quando já tenha sido emitido. O certificado definitivo deve estar disponível antes do contrato de compra e venda. O contrato definitivo só deve avançar com os documentos necessários Quando a obra estiver concluída, deverão estar reunidos os elementos necessários à transmissão, ao financiamento e ao registo do imóvel. Desde 2024, a lei deixou de exigir universalmente, no próprio ato de transmissão, a apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica da habitação. Essa simplificação formal não elimina a necessidade de verificar a legalidade urbanística do imóvel. O comprador deve confirmar que a obra pode ser legalmente utilizada, que foram apresentadas as comunicações e os documentos exigidos, que a construção corresponde aos projetos aplicáveis e que a fração está autonomamente registada. Entre os elementos habitualmente associados ao processo encontram-se a certidão permanente predial, o certificado energético, os documentos fiscais, os títulos ou comunicações urbanísticos aplicáveis e a documentação bancária quando exista financiamento.
A lista concreta varia consoante o prédio, a antiguidade, o procedimento urbanístico e a forma utilizada para celebrar o contrato definitivo, seja escritura pública ou documento particular autenticado. Antes de assinar, o comprador deve ainda fazer uma vistoria cuidada à fração, preferencialmente acompanhado por alguém com conhecimentos técnicos. Defeitos, trabalhos incompletos ou divergências em relação ao mapa de acabamentos devem ficar registados por escrito, acompanhados por fotografias e por um prazo para correção. A pressão para assinar rapidamente não deve impedir esta verificação. Depois da transmissão e da entrega integral do preço, a posição negocial do comprador tende a tornar-se menos favorável.
O que fazer antes de entregar o sinal?
Para quem utiliza a garantia pública, o primeiro passo é confirmar com um banco aderente que o negócio pode ser elegível e que existe uma possibilidade realista de celebrar o contrato de crédito até 31 de dezembro de 2026. Deve também verificar se continuará a cumprir nessa data os requisitos de idade, rendimentos, propriedade e situação fiscal e contributiva. O CPCV deve prever expressamente as consequências de um atraso da obra, da perda da garantia pública, de uma avaliação bancária insuficiente ou da recusa do financiamento. Para os restantes compradores, a prioridade é verificar a situação jurídica e urbanística do imóvel, a solidez do promotor, a correspondência entre o projeto e aquilo que está a ser vendido e as condições de financiamento. Em ambos os casos, não deve ser entregue qualquer quantia com base apenas numa planta, numa promessa verbal ou numa simples reserva comercial sem condições escritas. Quando exista um documento de reserva, deve ficar claro se o valor é reembolsável, em que momento passa a constituir sinal e o que acontece se não for celebrado o CPCV. Comprar uma casa ainda em construção não tem de ser uma decisão insegura. Contudo, quanto mais distante estiver a conclusão da obra, maior é a importância de transformar todas as promessas, datas e condições comerciais em obrigações claras e escritas.
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