Quando o elevador de um prédio avaria, a despesa pode rapidamente transformar-se numa discussão de condomínio. Quem vive nos pisos superiores tende a defender que todos devem pagar. Quem mora no rés-do-chão pode perguntar por que razão deve contribuir para a reparação de algo que, na prática, não usa.
A resposta não é igual em todos os casos. Em regra, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Mas o Código Civil prevê regras específicas para partes comuns que servem apenas alguns condóminos e, no caso dos ascensores, determina que só participam nas despesas os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles. É aqui que entram muitas das dúvidas sobre elevadores.
O elevador é, em regra, parte comum do prédio
O elevador é, em regra, uma parte comum do edifício. Mais precisamente, o artigo 1421.º do Código Civil presume comuns os ascensores, salvo se houver fundamento bastante no título constitutivo para outra conclusão. Isto significa que pertence ao condomínio e não apenas aos moradores que o utilizam diariamente. A sua manutenção, conservação e reparação integram as despesas do condomínio relativas a esse equipamento, tal como acontece, noutros casos, com escadas, entrada, telhado, fachada ou canalizações comuns. A Fundação Francisco Manuel dos Santos explica, numa resposta sobre esta matéria, que, sendo o elevador uma parte comum, os condóminos devem, em princípio, pagar as despesas associadas, mesmo que garantam não o usar. O critério relevante não é apenas o uso efetivo, mas também a possibilidade de a fração ser servida por esse equipamento.
Quem mora no rés-do-chão paga sempre?
Nem sempre. A questão decisiva é perceber se a fração do rés-do-chão é ou não servida pelo elevador. Se o elevador dá acesso a zonas que esse condómino pode usar, como garagem, lugar de estacionamento, arrecadação, cave, sótão, arrumo ou uma sala comum, pode haver obrigação de contribuir. Se, pelo contrário, a fração do rés-do-chão não é servida pelo elevador, não tem acesso a pisos inferiores ou superiores através dele e não retira qualquer utilidade objetiva desse equipamento, pode haver fundamento para não participar nas despesas de conservação e reparação.
O Doutor Finanças resume esta diferença: uma fração situada no rés-do-chão pode ficar isenta destas despesas apenas se se comprovar que não tem qualquer acesso, direto ou indireto, a zonas comuns servidas pelo elevador, como garagens ou arrecadações.
O que diz o Código Civil
O artigo 1424.º do Código Civil estabelece que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo pagas por estes em proporção do valor das suas frações. A mesma norma prevê que as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. E, no caso dos ascensores, a regra é ainda mais direta: “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas”.
Um acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 18 de dezembro de 2023, publicado no Diário da República, seguiu este entendimento e referiu que não participam nas despesas de manutenção e conservação dos elevadores os condóminos cujas frações não são, nem podem ser, servidas por eles. No caso analisado, as frações situadas na cave e no rés-do-chão não tinham de suportar essas despesas, por não serem servidas pelos elevadores.
Reparação, manutenção ou instalação: há diferenças
Também importa distinguir o tipo de despesa. A manutenção regular e a reparação de avarias de um elevador já existente seguem, em regra, o critério do artigo 1424.º: pagam os condóminos cujas frações possam ser servidas pelo ascensor. Uma coisa é pagar uma reparação necessária para manter o equipamento a funcionar. Outra é aprovar a instalação de um elevador novo ou uma obra de inovação que altere a funcionalidade do edifício.
A colocação de ascensores pode ser tratada como inovação. Nos termos do artigo 1425.º do Código Civil, as obras que constituem inovações dependem, em regra, da aprovação da maioria dos condóminos, representando essa maioria dois terços do valor total do prédio; havendo pelo menos oito frações autónomas, a colocação de ascensores depende da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio. As despesas com inovações seguem depois o regime previsto no artigo 1426.º, que remete para o artigo 1424.º. É por isso que a resposta depende sempre da configuração do prédio, do título constitutivo da propriedade horizontal, do tipo de despesa e da deliberação concreta da assembleia.
O título constitutivo pode ser decisivo
Antes de concluir quem deve pagar, convém consultar o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio. Estes documentos podem ajudar a perceber que espaços pertencem a cada fração, que zonas comuns existem, se há garagens, arrecadações, arrumos ou sótãos e se o elevador serve, direta ou indiretamente, determinada fração. Se nada estiver previsto que altere validamente a repartição das despesas gerais, aplica-se a regra legal. Ainda assim, uma simples deliberação da assembleia não pode ignorar a regra especial dos ascensores e impor encargos a frações que não possam ser servidas pelo elevador. A jurisprudência tem sublinhado que os n.os 3 e 4 do artigo 1424.º funcionam como regras especiais de repartição de despesas.
E se a assembleia aprovar que todos pagam?
Uma deliberação da assembleia não pode ignorar a lei. Se um condómino entende que foi obrigado a pagar uma despesa que legalmente não lhe compete, deve pedir esclarecimentos à administração, consultar a ata da assembleia e verificar o título constitutivo. Se necessário, pode impugnar a deliberação ou discutir a validade da cobrança pelos meios legais próprios, dentro dos prazos aplicáveis. Por outro lado, se a fração é servida pelo elevador, ainda que o morador diga que nunca o utiliza, o simples desuso voluntário pode não bastar para afastar a obrigação de pagar. A pergunta não é apenas “usa ou não usa?”. A pergunta mais importante é “a fração pode ser servida pelo elevador?”.
Garagens e arrecadações fazem diferença
Este é o detalhe que costuma decidir muitos casos. Um morador do rés-do-chão pode não precisar do elevador para chegar à porta de casa, mas pode usá-lo para descer à garagem ou aceder a uma arrecadação na cave, a um arrumo no sótão ou a uma zona comum servida pelo ascensor. Se isso acontecer, a sua fração pode ser considerada servida pelo elevador, ainda que o condómino raramente o utilize.
Já se o prédio não tiver garagens, arrecadações, arrumos ou outras zonas acessíveis pelo elevador para esse condómino, a posição pode ser diferente. Um terraço de cobertura ou a casa das máquinas, por si só, não significam necessariamente que todos os condóminos sejam servidos pelo elevador, se esses espaços não forem de utilização comum corrente.
Não pagar sem esclarecer pode sair caro
Se a administração apresenta uma quota para reparação do elevador e o condómino discorda, o pior caminho é simplesmente deixar de pagar sem mais explicações. O ideal é pedir a fundamentação da despesa, consultar a ata da assembleia, verificar o título constitutivo e confirmar se a fração é ou não servida pelo elevador. Se houver dúvidas relevantes, pode ser necessário obter aconselhamento jurídico ou recorrer aos Julgados de Paz, quando aplicável. As dívidas de condomínio podem ser cobradas judicialmente. O Decreto-Lei n.º 268/94 prevê que a ata da assembleia que delibera o montante das contribuições a pagar ao condomínio e a data de vencimento das obrigações pode constituir título executivo contra o proprietário que deixe de pagar.
A regra prática
Quem mora no rés-do-chão não fica automaticamente dispensado de pagar o elevador. Também não está automaticamente obrigado em todos os casos. Se a fração for servida pelo elevador, por exemplo através de acesso a garagem, lugar de estacionamento, arrecadação, cave, sótão, arrumo ou outro espaço comum acessível por ascensor, pode ter de contribuir. Se a fração não for servida pelo elevador, pode haver fundamento para ficar fora das despesas de conservação, manutenção e reparação desse equipamento. No final, a avaria do elevador não se resolve apenas pela pergunta “quem usa?”. Resolve-se pela análise de quem pode beneficiar dele, do que dizem os documentos do prédio e do tipo de despesa que está em causa.
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