Ter duas casas com exatamente o mesmo Valor Patrimonial Tributário não significa necessariamente pagar o mesmo Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). A razão está numa particularidade deste imposto: apesar de o cálculo partir do VPT do imóvel, a taxa aplicada é fixada anualmente pela assembleia municipal da área onde a casa se encontra. Para os prédios urbanos, a taxa de IMI situa-se, em regra, entre 0,3% e 0,45%. Em situações excecionais, relacionadas com municípios abrangidos por programas de apoio à economia local ou de ajustamento municipal, o limite máximo pode chegar aos 0,5%.
Assim, duas casas com um VPT de 200 mil euros podem gerar contas bastante diferentes. Se uma estiver num município que aplique 0,3%, o IMI será de 600 euros por ano. Se a outra estiver sujeita à taxa de 0,45%, o imposto sobe para 900 euros. São 300 euros de diferença nesse ano, apesar de ambas terem o mesmo VPT e partindo do princípio de que não existem isenções, deduções, reduções ou agravamentos aplicáveis.
Afinal, como é calculado o IMI?
O IMI é um imposto anual que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário dos prédios rústicos e urbanos situados em Portugal. Segundo a Autoridade Tributária, a conta de base é relativamente simples:
VPT × taxa de IMI = imposto a pagar
Ao VPT inscrito na matriz predial é aplicada a taxa fixada para o município ou freguesia onde o imóvel está localizado, sem prejuízo de eventuais isenções, deduções, majorações ou reduções. Por exemplo, numa casa com VPT de 200 mil euros, uma taxa de 0,30% corresponde a 600 euros de IMI. Com 0,35%, o imposto sobe para 700 euros; com 0,40%, chega aos 800 euros; e com 0,45%, atinge os 900 euros. Ou seja, o imóvel pode ter exatamente o mesmo valor fiscal, mas a taxa aplicada pela autarquia alterar significativamente a conta.
É a assembleia municipal que fixa a taxa
A diferença acontece porque, de acordo com o artigo 112.º do Código do IMI, a assembleia municipal fixa anualmente a taxa aplicável aos prédios urbanos dentro do intervalo estabelecido na lei. A taxa pode inclusivamente ser fixada por freguesia. É por isso que mudar de concelho ou, em determinados municípios, de freguesia pode significar pagar mais ou menos IMI, mesmo quando os imóveis têm o mesmo VPT.
A Autoridade Tributária disponibiliza no Portal das Finanças uma ferramenta onde é possível consultar a taxa definida por cada município, freguesia e ano.
O “valor da casa” não é o preço pelo qual a comprou
Há aqui um detalhe importante. Quando se diz que duas casas têm o mesmo valor para efeitos deste cálculo, está em causa o Valor Patrimonial Tributário e não necessariamente o preço de compra ou o valor pelo qual o imóvel poderia ser vendido no mercado.
O VPT consta da caderneta predial e é determinado segundo uma fórmula prevista no Código do IMI, que tem em conta fatores como a área, a localização, a utilização, a qualidade da construção e a antiguidade do prédio. Assim, uma casa comprada por 300 mil euros pode, por exemplo, ter um VPT bastante inferior a esse montante. É sobre o VPT, e não sobre os 300 mil euros pagos ao vendedor, que é calculado o IMI.
Há situações em que a taxa pode ser ainda diferente
Os 0,3% a 0,45% correspondem ao intervalo geral aplicado aos prédios urbanos, mas existem exceções. O Código do IMI permite aos municípios estabelecer majorações ou reduções em determinadas situações. Os prédios urbanos degradados podem ficar sujeitos a uma majoração de até 30% da taxa. Já nos prédios urbanos devolutos há mais de um ano ou em ruínas, devidamente identificados como tal, a taxa é, em regra, elevada ao triplo. Nas zonas de pressão urbanística, a legislação prevê agravamentos ainda mais elevados.
Também podem existir reduções em áreas delimitadas sujeitas a operações de reabilitação urbana ou combate à desertificação, bem como para prédios urbanos arrendados, desde que exista deliberação municipal e estejam cumpridas as condições aplicáveis. Os imóveis efetivamente reabilitados podem ainda beneficiar de isenção de IMI nos termos do Estatuto dos Benefícios Fiscais, mas a localização numa área de reabilitação urbana, por si só, não garante automaticamente o benefício.
Tem filhos? Também pode pagar menos IMI
Há outra diferença que pode fazer com que dois proprietários de casas semelhantes paguem valores distintos. Os municípios podem aderir ao chamado IMI Familiar, atribuindo uma dedução fixa às famílias cuja habitação própria e permanente corresponda ao respetivo domicílio fiscal.
Quando a autarquia decide aplicar esta medida, a dedução é de 30 euros para agregados com um dependente, 70 euros com dois dependentes e 140 euros com três ou mais. Significa que até duas casas localizadas no mesmo município e com o mesmo VPT podem acabar por gerar valores diferentes a pagar, dependendo da situação familiar dos proprietários e das medidas aprovadas pela autarquia.
Quando é que o IMI tem de ser pago?
O IMI respeitante a determinado ano é pago no ano seguinte e o número de prestações depende do valor total liquidado ao contribuinte. Segundo a Autoridade Tributária, quando o IMI é igual ou inferior a 100 euros, é pago numa única prestação em maio. Quando é superior a 100 euros e igual ou inferior a 500 euros, o pagamento é dividido em duas prestações, em maio e novembro.
Se ultrapassar os 500 euros, existem três prestações: maio, agosto e novembro. O contribuinte pode, contudo, optar por pagar o valor integral no prazo da primeira prestação. Assim, se os 600 e os 900 euros dos exemplos correspondessem ao total anual liquidado a cada proprietário e não existissem benefícios ou deduções, ambos os montantes seriam normalmente pagos em três prestações.
Como saber qual é a taxa aplicada à sua casa?
Para perceber por que razão paga determinado valor de IMI, o primeiro passo é consultar o VPT do imóvel na caderneta predial e verificar a taxa fixada para o respetivo ano. As taxas podem ser consultadas no Portal das Finanças, selecionando o ano, o distrito e o município pretendidos. Em alguns casos, é também apresentada informação diferenciada por freguesia e sobre o IMI Familiar.
É esta combinação entre Valor Patrimonial Tributário, taxa municipal e eventuais benefícios ou agravamentos que explica por que razão duas casas com o mesmo valor fiscal podem resultar em contas tão diferentes. No exemplo de um VPT de 200 mil euros, aplicar uma taxa de 0,3% ou de 0,45% representa uma diferença de 300 euros num único ano, sem que exista qualquer diferença no valor patrimonial dos dois imóveis.
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