As disputas entre condóminos sobre obras feitas sem autorização são cada vez mais frequentes e levantam dúvidas sobre até onde pode ir um proprietário quando decide mexer no espaço da sua fração. A temática voltou agora a ganhar visibilidade depois de um caso julgado em Espanha, que reabriu o debate sobre os limites legais das intervenções em zonas comuns.
A Audiencia Provincial de Badajoz confirmou que um proprietário podia manter várias obras executadas num local comercial sem autorização da comunidade. A decisão validou alterações que incluíam a melhoria de uma chaminé no pátio interior, o aumento da altura de um muro comum, a substituição de um telheiro antigo por outro maior e a abertura de uma porta no portal e de outra com acesso ao pátio interior, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Na queixa, a comunidade de condóminos alegava que estas intervenções violavam as regras da propriedade horizontal, mas o tribunal concluiu que não existia qualquer dano para o edifício nem para os restantes proprietários.
Decisão do tribunal
O tribunal espanhol considerou que nenhuma das obras punha em causa a segurança, a estrutura nem a configuração global do imóvel. Entendeu ainda que o pátio interior nunca foi de acesso público e que o aumento do muro correspondia a uma melhoria técnica, necessária para cumprir exigências ligadas à melhoria da chaminé.
A postura da comunidade foi mesmo qualificada como abuso de direito, por tentar travar alterações vistas como irrelevantes para o conjunto do edifício, de acordo com o Noticias Trabajo.
Decisão espanhola e o paralelo com Portugal
Se um caso semelhante viesse parar aos tribunais portugueses, a apreciação seria feita à luz do regime da propriedade horizontal previsto no Código Civil (CC). A lei portuguesa estabelece que cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração, mas comproprietário das partes comuns, como pátios, telhados, terraços, paredes-mestras, corredores e jardins.
Estes elementos encontram-se definidos nos artigos 1420.º e 1421.º do Código Civil, que clarificam o que pertence ao domínio exclusivo e o que integra o domínio comum.
As limitações ao exercício destes direitos são claras: o artigo 1422.º determina que nenhum condómino pode realizar obras que afetem a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Estão igualmente vedadas alterações que modifiquem o fim a que a fração se destina. Acresce que o artigo 1425.º refere que as obras que constituam uma inovação nas partes comuns, como novas construções, aumento de estruturas ou modificações relevantes, dependem da aprovação da assembleia de condóminos, com o voto favorável de dois terços do valor total do prédio.
Num caso português, o primeiro passo seria apurar se os locais intervencionados são, ou não, partes comuns. A lei presume que terraços de cobertura, pátios integrados no edifício e muros estruturais são elementos comuns, salvo se o título constitutivo os atribuir expressamente à utilização exclusiva de uma fracção. Mesmo nesses casos, continuam a ser juridicamente partes comuns, ainda que afetos a uso restrito, e não podem ser alterados sem limites.
Interpretação portuguesa em casos idênticos
Aplicando o cenário ao contexto nacional, por exemplo, num prédio em Lisboa com um estabelecimento comercial no rés-do-chão, a instalação de uma chaminé que atravesse elementos estruturais, a elevação de um muro comum, o aumento de um telheiro num pátio e a abertura de novas portas seriam, em regra, consideradas intervenções em partes comuns.
Isto significa que, à luz do CC, essas obras exigiriam deliberação da assembleia de condóminos. Dependendo da dimensão da alteração, até poderia ser exigida unanimidade ou, nalguns casos, suprimento judicial da falta de acordo nos termos previstos pela Lei n.º 8/2022, que introduziu flexibilizações no procedimento de alteração do título constitutivo.
Mesmo quando as obras servem para garantir o normal funcionamento de um comércio (como a abertura de uma porta para permitir a exploração do local), a prática jurisprudencial portuguesa tende a ser mais rígida do que a espanhola. A intervenção continua a depender de autorização formal, sobretudo quando mexe na fachada, no pátio ou em elementos essenciais para a estética ou segurança do edifício.
Papel do abuso de direito: também se aplica em Portugal?
Portugal dispõe igualmente da figura do abuso de direito, prevista no artigo 334.º do CC. Esta norma impede que um condómino exerça um direito de forma manifestamente excessiva ou contrária à boa fé. No entanto, esta figura é aplicada com bastante cautela nos conflitos de condomínio.
Para que um tribunal português considerasse abusiva a oposição dos condóminos, teria de ficar demonstrado que as obras do proprietário eram realmente inofensivas, que não alteravam partes comuns de forma relevante e que até existia benefício para o edifício ou para o uso geral das partes comuns.
O desfecho dependeria sempre da prova concreta, mas a tendência portuguesa é mais restritiva. Mesmo quando não exista prejuízo direto, o simples facto de um condómino ter avançado sem autorização em áreas que presumivelmente são comuns pode bastar para o tribunal ordenar a reposição.
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