Ter uma casa vazia, herdada, fechada à espera de obras ou colocada no mercado pode deixar muitos proprietários inquietos. A ocupação ilegal de imóveis é um tema que ganhou força em Espanha, mas também entrou no debate em Portugal, sobretudo quando estão em causa casas sem uso permanente ou imóveis difíceis de vigiar.
Desde 25 de novembro de 2025, está em vigor uma nova lei que reforça a proteção penal dos proprietários em situações de ocupação ilegal. A Lei n.º 67/2025, publicada em Diário da República, alterou o Código Penal e o Código de Processo Penal com o objetivo de proteger o direito de propriedade e tornar mais claro o enquadramento criminal da invasão ou ocupação de imóveis alheios.
O que mudou na lei
A principal alteração está no crime de usurpação de coisa imóvel, previsto no artigo 215.º do Código Penal.
Antes desta mudança, no crime de usurpação de coisa imóvel, a punição da invasão ou ocupação de imóvel alheio dependia da existência de violência ou ameaça grave. Com a nova redação, passa a estar previsto que quem invadir ou ocupar coisa imóvel alheia, com intenção de exercer direito de propriedade, posse, uso ou servidão não tutelados por lei, sentença ou ato administrativo, pode ser punido mesmo sem esse requisito de violência ou ameaça grave.
Segundo a análise da Cuatrecasas, a Lei n.º 67/2025 deixou de exigir o recurso à violência ou ameaça grave como elemento necessário para preencher o crime de usurpação de coisa imóvel. A moldura penal base mantém-se em pena de prisão até dois anos ou pena de multa até 240 dias.
Quando a situação pode ser mais grave
A nova lei também prevê situações agravadas. A violência ou ameaça grave passam a funcionar como circunstâncias agravadoras. O mesmo acontece quando a invasão ou ocupação incide sobre imóvel destinado a habitação própria e permanente. Nestes casos, o artigo 215.º do Código Penal prevê pena de prisão até três anos ou pena de multa.
Além disso, a lei passou a prever uma agravação para casos em que o agente atue profissionalmente ou com intenção lucrativa. Nestas situações, segundo a Lei n.º 67/2025 e a análise da Cuatrecasas, a pena pode ir de um a quatro anos de prisão.
Este ponto procura abranger situações em que a ocupação ilegal não resulta apenas de um ato isolado, mas de uma atuação profissional ou com aproveitamento económico.
A tentativa também passa a contar
Outra mudança relevante está na punição da tentativa. Com a nova redação, a tentativa de usurpação de coisa imóvel também passa a poder ser punida. Isto significa que a lei não olha apenas para a ocupação consumada, mas também para atos de execução que revelem uma tentativa de invadir ou ocupar imóvel alheio nos termos previstos na norma penal.
Para os proprietários, este detalhe pode ser importante quando existam sinais concretos de tentativa de entrada, arrombamento ou início de instalação no imóvel. A mera suspeita, por si só, não basta: os factos concretos e a prova continuam a ser decisivos.
Não confunda ocupação ilegal com inquilino que não paga
Este é um dos pontos mais importantes. A nova lei dirige-se à invasão ou ocupação de coisa imóvel alheia sem título legítimo. Não deve ser confundida com conflitos de arrendamento, como situações em que um inquilino tem contrato, deixou de pagar renda ou se recusa a sair no fim do contrato.
Nesses casos, o caminho jurídico tende a ser outro, ligado ao arrendamento, ao despejo e aos mecanismos civis próprios. Segundo a informação oficial dos tribunais, o procedimento especial de despejo destina-se precisamente a efetivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não desocupa o imóvel na data prevista.
Chamar “okupa” a qualquer pessoa que permanece numa casa pode criar confusão e levar o proprietário a agir mal.
A diferença prática é simples: uma coisa é alguém entrar ou ocupar um imóvel sem qualquer título; outra é alguém ter entrado legalmente, por contrato, e depois entrar em incumprimento.
O que um proprietário deve fazer
Se suspeitar que uma casa foi ocupada ilegalmente, o primeiro passo deve ser reunir prova. Documentos de propriedade, caderneta predial, certidão permanente, fotografias, comunicações, testemunhos de vizinhos e registos de danos podem ser relevantes. Depois, deve contactar as autoridades e apresentar queixa, uma vez que o procedimento criminal por usurpação de coisa imóvel depende de queixa, nos termos do artigo 215.º do Código Penal.
A nova lei também alterou o Código de Processo Penal. Segundo o artigo 200.º, quando existam fortes indícios da prática dos factos previstos no artigo 215.º do Código Penal e esteja fortemente indiciada a titularidade do imóvel por parte do queixoso, o juiz pode impor ao arguido a obrigação de restituição imediata do imóvel ao respetivo titular.
O proprietário deve evitar atuar por conta própria. Trocar fechaduras à força, cortar água ou luz, ameaçar ocupantes ou tentar retirar pessoas do imóvel sem apoio legal pode criar novos problemas. A nova lei reforça a proteção penal, mas não autoriza justiça pelas próprias mãos.
Casas vazias exigem mais cuidado
Imóveis vazios, segundas habitações, casas herdadas ou propriedades em obras podem ser mais difíceis de vigiar porque passam longos períodos sem presença regular.
Há medidas simples que podem reduzir riscos: manter portas e janelas em bom estado, pedir a vizinhos para estarem atentos, evitar acumulação visível de correio, visitar o imóvel com regularidade, instalar sistemas legais de alarme ou videovigilância dentro dos limites permitidos e manter os dados da propriedade atualizados.
No caso da videovigilância, a CNPD lembra que as câmaras instaladas em propriedades privadas devem respeitar a privacidade de terceiros e não podem captar imagens da via pública, de propriedades vizinhas ou de caminhos de uso comum.
Também convém ter atenção a anúncios de venda ou arrendamento com demasiada informação sobre localização, períodos de ausência ou estado devoluto do imóvel.
A lei não resolve tudo de forma automática
A Lei n.º 67/2025 reforçou a tutela penal dos imóveis objeto de ocupação ilegal, mas isso não significa que todas as situações sejam resolvidas de imediato.
Cada caso depende dos factos, da prova existente, do tipo de imóvel, da existência ou não de título legítimo, da apresentação de queixa e da intervenção das autoridades competentes. A restituição imediata do imóvel pode ser imposta pelo juiz, mas exige fortes indícios da prática do crime e da titularidade do imóvel por parte do queixoso. A lei criou um enquadramento mais forte, mas continua a ser necessário seguir os procedimentos legais.
No final, a mensagem para os proprietários é clara: se tem uma casa vazia, deve conhecer a nova lei, mas também saber agir com prudência. A ocupação ilegal passou a ter uma resposta penal reforçada, mas a melhor defesa continua a ser prevenção, documentação e atuação rápida dentro da lei.
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