Pagar a renda todos os meses é uma das principais obrigações de quem vive numa casa arrendada. No entanto, a lei portuguesa prevê situações específicas em que o arrendatário pode executar obras em substituição do senhorio e descontar o respetivo custo nas rendas que se vencerem.
Não se trata de uma autorização geral para deixar de pagar a renda. O mecanismo funciona através da compensação entre o crédito do inquilino pelas despesas das obras e os valores mensais que teria de entregar ao proprietário.
Quando pode o inquilino descontar as obras na renda?
A regra geral é que cabe ao senhorio executar as obras de conservação necessárias no imóvel, salvo estipulação em contrário entre as partes.
O arrendatário apenas pode realizar obras quando o contrato o permita, quando tenha autorização escrita do senhorio ou quando esteja abrangido pelas situações excecionais previstas na lei.
Uma dessas situações ocorre quando as obras foram objeto de uma intimação das entidades competentes e o senhorio não as iniciou ou concluiu dentro dos prazos fixados. Neste caso, o inquilino pode substituir-se ao proprietário, mas a intervenção deve limitar-se aos trabalhos abrangidos pela intimação.
Esta possibilidade deixa de se aplicar quando o atraso do senhorio resulta de uma causa imputável à Administração Pública, como uma demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre um apoio à reabilitação.
A lei abrange também determinadas reparações urgentes. Se o senhorio já estiver em mora e a urgência não permitir esperar pela conclusão de um processo judicial, o arrendatário pode executar os trabalhos e exigir o respetivo reembolso.
Quando a urgência for tão elevada que não admita qualquer demora, o Código Civil permite que o inquilino atue imediatamente, mesmo sem o senhorio estar ainda em mora, desde que o avise ao mesmo tempo.
Não significa, portanto, que qualquer remodelação escolhida pelo arrendatário possa ser automaticamente descontada na renda. Pinturas decorativas, mudanças de acabamentos ou obras feitas apenas por gosto pessoal não ficam abrangidas só porque melhoram a casa.
Valor das obras pode ser retirado das rendas seguintes
O artigo 22.º-D do regime jurídico das obras em prédios arrendados estabelece que o arrendatário pode deduzir o valor efetivamente despendido com as obras nas rendas mensais que se vencerem a partir do início da execução.
Isto significa que o montante a entregar ao senhorio pode ser reduzido e, em determinados meses, pode mesmo ficar a zero, caso o crédito devidamente comprovado seja igual ou superior à renda.
Imagine-se, por exemplo, que o inquilino suporta legitimamente uma despesa de 2.000 euros abrangida por este regime e paga uma renda mensal de 500 euros. Em termos meramente ilustrativos, os 2.000 euros poderiam corresponder ao valor de quatro mensalidades.
Esta conta só é válida, contudo, quando as despesas tenham sido efetivamente realizadas, estejam documentadas e tenham sido cumpridos todos os procedimentos legais. Não basta apresentar um orçamento ou alegar que a obra era necessária.
Inquilino não pode simplesmente deixar de pagar
Este é o ponto mais importante para evitar problemas.
Nos casos em que a lei exige comunicação prévia, o arrendatário deve informar o senhorio com uma antecedência mínima de 15 dias relativamente ao início previsto das obras.
A comunicação deve explicar os factos que permitem ao inquilino substituir-se ao proprietário e incluir o orçamento, o mapa de quantidades, as datas previstas para o início e a conclusão dos trabalhos e a eventual necessidade de realojamento temporário.
Esta comunicação deve, em regra, ser feita por escrito assinado e enviada por carta registada com aviso de receção. Também pode ser entregue em mão, desde que o senhorio assine uma cópia que comprove a receção.
Nas reparações que não admitem qualquer demora, o aviso prévio de 15 dias não é exigível. O arrendatário pode agir imediatamente, mas tem de avisar o senhorio ao mesmo tempo.
Depois das obras também há obrigações
Terminados os trabalhos, o inquilino deve comunicar a conclusão ao senhorio no prazo máximo de 30 dias.
Nessa comunicação devem ser apresentados os comprovativos das despesas realizadas, o valor total da compensação, as quantias já deduzidas nas rendas, o saldo ainda em dívida e a modalidade escolhida para o respetivo pagamento.
Segundo o Decreto-Lei n.º 157/2006, o valor da compensação pode abranger as despesas das obras executadas e orçamentadas, os respetivos juros, um acréscimo de 5% para despesas de administração e os custos de realojamento temporário que tenham sido suportados.
Pode receber o dinheiro ou continuar a descontá-lo
Depois de concluídas as obras, se ainda existir um valor por receber, o arrendatário pode optar pelo pagamento direto pelo senhorio, fixando um prazo não inferior a 60 dias, ou pela continuação da dedução nas rendas mensais seguintes.
Se o contrato de arrendamento terminar antes de o inquilino ficar totalmente ressarcido, este mantém o direito a receber o valor ainda em falta.
Falhar o procedimento pode transformar a dedução numa dívida
A existência deste mecanismo não elimina os riscos de uma decisão tomada sem cumprir as formalidades legais.
O Tribunal da Relação de Guimarães já concluiu que um arrendatário que não comunique corretamente ao senhorio as obras, os valores e a forma escolhida para receber a compensação não pode simplesmente descontar as despesas nas rendas. Nesse caso, as quantias não entregues podem ser consideradas rendas em atraso.
Por isso, fazer obras numa casa arrendada não significa automaticamente deixar de pagar a renda. Mas, quando estejam reunidas as condições legais, as despesas sejam comprovadas e todas as comunicações sejam corretamente efetuadas, o custo de determinadas obras pode ser compensado através das rendas seguintes.
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