Há inquilinos que pagam exatamente a mesma renda há vários anos porque o senhorio não aplicou as atualizações anuais permitidas por lei. À primeira vista, pode parecer que esses aumentos ficaram definitivamente para trás, mas alguns dos coeficientes não utilizados podem ainda influenciar o valor a pagar no futuro.
O artigo 1077.º do Código Civil determina que a não atualização impede a recuperação dos aumentos que ficaram por fazer. No entanto, permite que os respetivos coeficientes sejam utilizados posteriormente, desde que não tenham passado mais de três anos desde a data em que poderiam ter sido inicialmente aplicados. Esta regra integra o regime legal previsto para os casos em que senhorio e arrendatário não estabeleceram por escrito outras condições de atualização.
Senhorio pode aproveitar aumentos que deixou passar
É esta distinção que pode surpreender alguns inquilinos. Se o senhorio não atualizou a renda num determinado ano, não pode, ao abrigo deste regime, voltar atrás e exigir agora a diferença relativa às mensalidades desse período. Contudo, o coeficiente que ficou por utilizar pode ainda ser incorporado numa atualização futura, enquanto estiver dentro do prazo previsto na lei.
Por isso, uma renda que ficou inalterada durante algum tempo pode sofrer uma atualização superior à que resultaria apenas do coeficiente do ano em curso. O número de coeficientes ainda utilizáveis depende das datas do contrato, das atualizações anteriores e do momento em que cada aumento poderia ter sido inicialmente aplicado.
Isto não significa que possa cobrar aumentos retroativos
O Código Civil estabelece um limite importante: a possibilidade de aproveitar coeficientes anteriores não permite cobrar retroativamente as atualizações que não foram efetuadas. Neste regime, o proprietário não pode comunicar hoje que a renda deveria ter sido superior durante os últimos meses ou anos e exigir o pagamento dessa diferença.
A possibilidade prevista na legislação funciona para a renda que será devida após a atualização produzir efeitos. Por exemplo, um coeficiente antigo ainda utilizável pode contribuir para calcular a nova renda, mas não transforma os aumentos anteriormente não aplicados numa dívida do arrendatário.
Em 2026, o coeficiente anual corresponde a 2,24%
Para 2026, o coeficiente de atualização das rendas foi fixado em 1,0224, correspondente a um aumento de 2,24%. O valor foi divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística através do Aviso n.º 23174/2025/2, publicado no Diário da República de 19 de setembro de 2025.
O mesmo valor consta da tabela oficial disponibilizada pelo Portal da Habitação, que reúne os coeficientes publicados ao longo dos anos. Em 2025, o coeficiente foi de 1,0216, equivalente a 2,16%, enquanto em 2024 atingiu 1,0694, ou seja, 6,94%.
Estes números ajudam a perceber por que razão uma atualização pode ser superior a 2,24% quando existem coeficientes anteriores que ficaram por aplicar e que ainda se encontram dentro do prazo legal. Isso não significa, contudo, que qualquer senhorio possa recuperar todos os aumentos dos últimos anos, sem verificar quando cada um poderia ter sido aplicado.
Também não se trata de somar simplesmente as percentagens. Os coeficientes utilizáveis são aplicados sucessivamente no cálculo da nova renda, como explica o advogado Miguel Ramos Ascensão, num artigo publicado no Doutor Finanças sobre atrasos na comunicação das atualizações.
Aumento tem de ser comunicado por escrito
Há ainda regras formais a cumprir. Na ausência de condições diferentes acordadas por escrito, a renda pode ser atualizada anualmente. Segundo o artigo 1077.º do Código Civil, a primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior.
Além disso, o proprietário tem de comunicar ao inquilino, por escrito e com uma antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e o novo valor da renda. Quando são utilizados vários coeficientes, a comunicação deve identificá-los, para permitir perceber como foi calculado o aumento.
Em regra, a comunicação deve ser assinada e enviada por carta registada com aviso de receção. Pode também ser entregue em mão, ficando uma cópia assinada pelo destinatário, com nota de receção. Estas formalidades constam do artigo 9.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
O contrato deve, por isso, ser consultado antes de calcular o aumento: senhorio e arrendatário podem ter definido por escrito regras diferentes para a atualização. As condições do artigo 1077.º aqui descritas não devem ser apresentadas como se fossem obrigatoriamente iguais em todos os contratos.
Pagar a mesma renda durante anos não garante que continue igual
Assim, o facto de uma renda não ter aumentado durante um, dois ou mais anos não significa automaticamente que apenas poderá subir pelo coeficiente de 2026. Se existirem coeficientes anteriores ainda utilizáveis, estes podem ser considerados numa atualização posterior, respeitando o regime aplicável e os prazos de comunicação.
Para quem paga a mesma renda há vários anos, a distinção essencial é esta: aproveitar um coeficiente antigo para calcular uma renda futura não é o mesmo que cobrar diferenças relativas a aumentos que nunca foram aplicados. A regra dos três anos permite a primeira situação, mas não autoriza a segunda.
