Quer se trate de vender ou de comprar casa, as frações em propriedade horizontal exigem cuidados adicionais. Antes da assinatura, há um comprovativo da administração do prédio que precisa de estar em ordem, confirmando a situação da fração perante o condomínio e os respetivos encargos. Só depois desse passo a escritura costuma avançar.
O que é e quando se aplica
A chamada declaração de encargos do condomínio é pedida pelo proprietário que pretende alienar a fração e serve para instruir a escritura ou o documento particular autenticado. O artigo 1424.º-A do Código Civil, introduzido pela Lei n.º 8/2022, veio definir a sua existência e utilidade em termos claros.
Ao abranger tanto a confirmação de inexistência de dívida como a discriminação de valores em falta, o documento dá previsibilidade às partes e reduz litígios posteriores entre vendedor, comprador e administração do prédio.
Conteúdo obrigatório
Não basta uma mera carta a dizer que “está tudo em ordem”. A lei exige a identificação de todos os encargos em vigor relativos à fração, com natureza, montantes e prazos de pagamento. Se houver dívida, têm de constar também a natureza, os montantes e as datas de constituição e vencimento.
Esta precisão é essencial para o título definitivo. Com a informação correta e atual, evitam-se retenções de valores na escritura, pedidos de complementos à última hora ou recusas de lavratura por falta de elementos.
Prazo de emissão e práticas usuais
Compete ao administrador emitir a declaração no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do condómino. É uma obrigação expressa e hoje consolidada na prática do mercado imobiliário.
Na hora de apresentar o documento, muitos cartórios solicitam o reconhecimento de assinatura do administrador. Não resulta de imposição direta do artigo 1424.º-A, mas é frequentemente pedido para reforçar a autenticidade do papel que acompanha a compra e venda.
Escritura: regra geral e exceção possível
O Código do Notariado impõe referência expressa à declaração do artigo 1424.º-A para que a escritura ou o instrumento equivalente seja lavrado. Sem essa menção, a operação pode não seguir.
Existe, contudo, uma exceção: o comprador pode prescindir da declaração e assumir expressamente eventuais dívidas do vendedor, ficando essa opção escrita no título. Em vendas judiciais, como execuções ou insolvências, a orientação do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) tem sido no sentido de aplicar o mesmo regime sempre que a modalidade de venda exija a forma legal do contrato de compra e venda.
Dívidas, encargos futuros e comunicação após a venda
Quanto às dívidas existentes, a responsabilidade afere-se pelo momento em que deveriam ter sido pagas, salvo se o adquirente, prescindindo da declaração, aceitar na escritura responder por quaisquer dívidas do vendedor; quanto ao futuro, os encargos que se vençam após a transmissão são do novo proprietário.
Fechada a escritura, o alienante deve comunicar a venda ao administrador, por carta registada, no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o NIF do adquirente. A falta de comunicação pode acarretar custos de identificação do novo proprietário e responsabilização por encargos de mora vencidos após a alienação.
Para reduzir fricções, convém pedir a declaração com antecedência, conferir se os dados batem certo com as atas e com a contabilidade do condomínio e, se necessário, solicitar a retificação antes da data marcada para a escritura.
Leia também: “40 anos de serviço e trataram-me como lixo”: homem de 63 anos despedido a apenas 1 ano da reforma
