Comprar casa pode parecer um passo seguro, e esta história mostra como a habitabilidade e a legalidade do imóvel podem esconder armadilhas que só aparecem depois da escritura, quando já há chaves na mão e o “negócio feito” começa a revelar problemas difíceis e caros de resolver. Em Madrid, a Audiencia Provincial decidiu que uma proprietária tem de devolver 180.000 euros à compradora de um apartamento vendido como apto para habitação, apesar de não cumprir requisitos legais e apresentar falhas graves, sobretudo no saneamento.
A compra e venda foi formalizada em março de 2018, mas o apartamento resultava da divisão de uma habitação maior em dois imóveis. Segundo a decisão, essa segregação foi feita sem licença urbanística e sem licença de primeira ocupação, mesmo assim o imóvel foi transacionado como se estivesse pronto a habitar, sem qualquer alerta eficaz sobre a sua situação, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Preço real e a diferença entre o papel e a realidade
O tribunal dá como provado que o valor efetivamente pago foi de 180.000 euros, embora na escritura pública constasse um montante inferior. A questão do preço foi central no momento de decidir a restituição, uma vez que, ao ser resolvido o contrato, a compradora pediu o dinheiro de volta com base no que realmente entregou.
Primeiros sinais só apareceram depois da entrega
Após receber o imóvel, a compradora começou a detetar problemas e pediu perícias técnicas, que acabariam por sustentar a ação em tribunal. A discussão deixou de ser sobre pequenos defeitos do dia a dia e passou a focar-se na própria aptidão do apartamento para servir de habitação, no plano técnico e legal.
Metros a menos e um acesso que levantou dúvidas sérias
Os relatórios referidos no processo indicaram que a área útil real era de 22,64 m², um valor muito abaixo do que costuma ser exigido para uma fração com várias divisões.
Além disso, foi apontado que o imóvel não tinha saída direta para um elemento comum do edifício, já que, para chegar à escada, seria necessário atravessar um espaço associado à outra fração resultante da segregação, de acordo com a fonte anteriormente citada.
A reviravolta: da primeira instância ao tribunal superior
Em primeira instância, o Juzgado de 1ª Instancia nº 98 de Madrid rejeitou a ação, entendendo que os defeitos apontados não justificavam a resolução do contrato. A compradora recorreu e foi esse recurso que mudou o rumo do caso, com a Audiencia Provincial a revogar a decisão anterior.
O tribunal superior entendeu que não eram “desgastes” nem problemas menores, mas sim uma inaptidão substancial do imóvel para o fim do contrato, aplicando uma lógica simples: se foi vendido como casa habitável, tem de o ser.
Regras de habitabilidade e licenças que nunca existiram
A sentença refere que o planeamento urbano de Madrid aponta para uma área útil superior a 38 m² quando existem divisões como sala, cozinha, quarto e casa de banho, admitindo reduzir até 25 m² apenas em soluções de espaço único multifuncional.
Neste caso, existia quarto independente e a área ficava abaixo do mínimo excecional, o que pesou na avaliação da habitabilidade. Outro ponto sublinhado foi a inexistência da licença de primeira ocupação, associada à verificação de condições técnicas e higiénico-sanitárias, algo que o tribunal não tratou como mera formalidade, de acordo com a mesma fonte.
Saneamento foi o “calcanhar de Aquiles”
Um dos relatórios descreveu canalizações com inclinação insuficiente, entupimentos recorrentes, refluxos para a banheira e maus cheiros persistentes. Também foi apontado um sistema de evacuação mal instalado e um triturador no sanitário que agravava o problema, com uma empresa de desentupimentos a admitir não conseguir garantir uma solução definitiva.
Face ao conjunto de falhas, a Audiencia aplicou a doutrina do “aliud pro alio”, permitindo resolver o contrato quando o bem entregue é, na prática, uma coisa diferente da prometida por não cumprir a finalidade essencial do negócio.
Quanto a vendedora terá de devolver e o que ainda pode acontecer
Além de devolver os 180.000 euros, a decisão inclui juros legais desde 2018 e ainda 10.082,27 euros por despesas comprovadas, incluindo notário, imposto, registo, IBI e intervenções relacionadas com a rede de saneamento. De acordo com o Noticias Trabajo, a sentença não foi apresentada como definitiva e, embora não admitisse recursos ordinários, foi referido que poderia existir a possibilidade de recurso extraordinário de cassação.
Interesse deste caso para quem compra casa em Portugal
A ideia-chave é que irregularidades urbanísticas, áreas abaixo do legal ou infraestruturas essenciais em mau estado podem pôr em causa a própria finalidade do contrato, e não apenas gerar obras e incómodos.
Em Portugal, a licença de utilização serve para verificar a conformidade do uso com as normas aplicáveis e a idoneidade do edifício ou fração para esse fim, no quadro do RJUE, sendo um elemento crítico na verificação prévia. O contexto mudou com o Simplex Urbanístico: desde 2024, deixou de ser obrigatória a apresentação de certos documentos no momento da escritura, como a licença de utilização e a ficha técnica, o que reforça a necessidade de confirmar tudo antes de assinar.
Quanto à Ficha Técnica da Habitação, o IMPIC explica que é exigida para prédios edificados ou alvo de obras após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, com exclusões específicas, funcionando como mais uma forma de confirmar se o imóvel corresponde ao que está a ser vendido.
