Receber em herança a casa da infância e querer devolvê-la à vida parecia um projeto simples. Mas, para um homem de uma pequena localidade francesa com cerca de 6.600 habitantes, essa intenção transformou-se num conflito judicial que se arrasta desde 2021. O proprietário viu o pedido para reabilitar e ampliar o imóvel travado pela autarquia, e acabou por perder em tribunal, que considerou que o edifício estava em ruína avançada e situado em zona agrícola, onde as regras urbanísticas não permitiam a solução apresentada.
O caso foi decidido pelo Tribunal Administrativo de Apelação de Bordéus (Cour administrative d’appel de Bordeaux), que confirmou uma decisão anterior da primeira instância. A Justiça concluiu que o presidente da câmara atuou dentro do enquadramento legal e afastou a tese do herdeiro de que estaria a ser alvo de perseguição pessoal.
De acordo com o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, o litígio começou em março de 2021, quando o homem apresentou um pedido formal para renovar e ampliar a antiga habitação familiar, que se encontrava em avançado estado de degradação.
O silêncio da câmara não lhe deu luz verde “definitiva”
Um dos argumentos do proprietário assentava no chamado silêncio administrativo. A ideia era simples: como a câmara não respondeu dentro do prazo, isso significaria uma autorização tácita para avançar.
O tribunal, porém, enquadrou o caso de outra forma: o silêncio pode, de facto, levar à formação de uma autorização tácita, mas o município acabou por retirar esse licenciamento, por considerar que o projeto violava regras urbanísticas aplicáveis ao terreno. A decisão judicial confirmou que, nestas circunstâncias, a autarquia podia travar o processo e retirar o título que se teria formado por falta de resposta atempada.
O herdeiro alegou ainda que o presidente da câmara teria uma “intenção de o prejudicar”, apontando conflitos pessoais e defendendo que a obra não causaria incómodos a terceiros, uma vez que a casa se encontra isolada. O proprietário referiu também a sua ligação à atividade vinícola na região. Ainda assim, os juízes concluíram que não havia indícios suficientes de motivação pessoal por parte do autarca.
Tribunal considera que não existia uma “habitação existente” recuperável
Os juízes centraram a análise no estado físico do edifício. As imagens do processo mostravam uma construção sem telhado, com paredes parcialmente destruídas e um nível de degradação que, na ótica do tribunal, impedia que fosse tratada como uma habitação existente passível de enquadramento nas exceções previstas para intervenções em solo agrícola.
Este ponto foi determinante: sem uma construção que pudesse ser juridicamente considerada “habitação existente”, a intervenção aproximava-se, na prática, da criação de uma nova habitação: algo que as regras locais não permitiam naquele local.
Solo agrícola: as exceções existem, mas não se aplicaram aqui
Outro ponto central do acórdão prende-se com a classificação do terreno. O tribunal confirmou que a parcela estava integrada em zona agrícola no plano local (PLU). Nestas áreas, as regras tendem a limitar fortemente a habitação, admitindo apenas situações excecionais: por exemplo, certas construções diretamente ligadas à atividade agrícola e, nalguns casos, a extensão de habitações existentes.
No caso concreto, a Justiça concluiu que o projeto não encaixava nessas exceções, sobretudo porque o estado do edifício não permitia tratá-lo como “habitação existente” para efeitos do regime aplicável. O tribunal afastou também o argumento de que a decisão violaria o direito à vida privada e familiar.
Pedidos rejeitados e decisão confirmada
Na ação judicial, segundo o Noticias Trabajo, o herdeiro pedia a anulação das decisões municipais e ainda que fosse ordenado ao presidente da câmara que reavaliasse o pedido no prazo de dois meses, sob pena de uma multa diária de 300 euros. Nenhuma dessas pretensões foi aceite.
O caso ilustra como a ligação emocional a um imóvel herdado nem sempre encontra resposta favorável na lei. Quando o estado da construção e a classificação do solo entram em choque com o projeto do proprietário, os tribunais tendem a dar primazia às regras de ordenamento do território, mesmo quando está em causa a casa onde alguém cresceu.
E em Portugal?
Em Portugal, um caso semelhante seria apreciado à luz do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, que estabelece que apenas é admissível a reabilitação de construções juridicamente qualificadas como existentes. Quando o edifício se encontra em estado de ruína, a jurisprudência tem entendido que deixa de existir uma construção suscetível de reabilitação, passando a intervenção a ser considerada nova edificação, sujeita a um regime mais restritivo.
Em termos gerais, a distinção entre reabilitação/reconstrução e nova edificação pode ser decisiva. A jurisprudência tem admitido que, se um prédio estiver em ruína total e o objetivo for “reconstruir um novo no seu lugar”, isso pode ser tratado como licenciamento de uma nova edificação, sujeito às regras atuais e não ao princípio de “proteção do existente”.
Acresce que, quando o imóvel se localiza em solo rústico ou agrícola, aplica-se o regime da Reserva Agrícola Nacional, regulado pelo Decreto-Lei n.º 73/2009, que limita severamente a construção de habitação, admitindo exceções apenas em situações legalmente tipificadas. Nestes casos, mesmo a existência anterior de uma casa ou a sua transmissão por herança não confere, por si só, o direito à reconstrução.
Quanto ao “silêncio” municipal, mesmo nos regimes em que se discute deferimento tácito, os tribunais têm afirmado que uma pretensão urbanística que viole normas imperativas de planeamento (como as do PDM) não pode produzir deferimento tácito válido.
