Os conflitos relacionados com comissões imobiliárias são uma temática recorrente e continuam a gerar debate sempre que compradores e vendedores tentam contornar contratos assinados com agências. Em muitos casos, estas tentativas resultam em litígios complexos, já que a mediação imobiliária assenta em regras jurídicas claras que protegem o trabalho do intermediário. O caso recente analisado pela justiça francesa, no qual um comprador e um vendedor tentaram ‘passar a perna’ ao agente imobiliário, é um exemplo de como estas práticas podem sair muito caras.
Segundo o jornal digital espanhol Noticias Trabajo, um comprador e um vendedor franceses foram condenados a indemnizar um agente imobiliário em 30 mil euros depois de, em conjunto, terem tentado concluir a venda de um restaurante à margem da agência que os colocou em contacto.
A intenção era evitar o pagamento da comissão, mas o tribunal concluiu que ambos atuaram de forma fraudulenta.
Comissão estava prevista no contrato
O proprietário do restaurante tinha assinado um contrato de mediação imobiliária sem exclusividade, no qual constava expressamente que a comissão seria paga pelo comprador. Após o agente apresentar o interessado e facilitar o contacto entre as duas partes, as negociações avançaram. Contudo, comprador e vendedor decidiram fechar a transação entre si, tentando excluir a agência do processo para evitar o pagamento da remuneração devida.
A agência tinha fornecido informações essenciais, incluindo o contrato de arrendamento do espaço e documentos financeiros relevantes, mas ainda assim foi afastada da fase final da operação.
Uma transação feita às escondidas
O Tribunal de Apelação de Bordéus analisou o caso e concluiu que ambos agiram com intenção clara de prejudicar o agente imobiliário. O vendedor alegou falsamente ter concluído o negócio através de outra agência, mas não conseguiu apresentar qualquer prova.
Também o comprador não demonstrou conhecer o vendedor antes da mediação. Estes elementos levaram o tribunal a considerar que existiu conluio para evitar o pagamento da comissão.
A sentença determinou que comprador e vendedor devem indemnizar solidariamente o agente com 30 mil euros, valor equivalente a 10 por cento do preço da operação, tal como previsto na cláusula penal do contrato. Além disso, foram condenados a pagar 3 mil euros adicionais em custas judiciais, de acordo com a mesma fonte.
Uma decisão que reforça a proteção do mediador
O advogado Gabriel Neu-Janicki, especialista em direito imobiliário, explicou que “o vendedor está obrigado pelo contrato e o comprador é responsável pela sua cumplicidade no fraude que prejudicou a agência”. A decisão reforça assim a importância do papel do mediador e as consequências legais de tentar evitar o pagamento das comissões acordadas, de acordo com o Noticias Trabajo.
Enquadramento legal em Portugal
Em Portugal, situações semelhantes são reguladas pelo Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro) e pelo Código Civil.
A comissão da agência é devida sempre que esta intervenha na aproximação das partes, desde que se cumpram determinados requisitos como o negócio estar concluído e haver nexo causal, mesmo sem contrato de exclusividade. Basta que o mediador tenha desempenhado um papel determinante na concretização do negócio para que adquira direito à remuneração. Qualquer tentativa de excluir o mediador depois de este ter apresentado o cliente pode configurar incumprimento contratual e dar origem ao pagamento de uma indemnização.
O artigo 405.º do Código Civil garante liberdade contratual, mas o artigo 762.º impõe o dever de boa-fé, tornando ilícitas manobras destinadas a contornar obrigações assumidas.
Além disso:
- O artigo 798.º e seguintes do Código Civil prevê indemnizações quando uma das partes frustra de forma dolosa o cumprimento do contrato;
- O Decreto-Lei n.º 15/2013 determina que a remuneração acordada deve constar por escrito e é exigível quando o negócio é concluído graças à intervenção da agência.
Assim como no caso francês, também em Portugal comprador e vendedor podem ser responsabilizados se, após serem colocados em contacto por uma agência, decidirem deliberadamente concretizar o negócio à margem do mediador, neste caso o agente imobiliário, para evitar pagar a comissão.
