Divórcio, fim de uma união de facto, partilhas de herança ou a separação de duas pessoas que compraram casa em conjunto são algumas das situações que podem levar à necessidade de retirar um titular de um crédito habitação. Segundo o Ekonomista, este processo existe, mas não é automático: depende sempre da aprovação do banco e exige a formalização da alteração ao contrato.
O procedimento é conhecido como exoneração e consiste em pedir à instituição financeira que liberte um dos titulares da responsabilidade pelo empréstimo. A partir do momento em que a exoneração é aprovada e formalizada, a pessoa que sai deixa de estar obrigada ao pagamento da dívida, mesmo que o titular que permanece no crédito venha a falhar prestações.
Crédito e propriedade da casa são coisas diferentes
Um dos erros mais comuns é pensar que a alteração da propriedade do imóvel resolve também a situação do crédito. Não resolve. A escritura, o registo predial e o contrato de crédito habitação são realidades diferentes. Uma pessoa pode deixar de ser proprietária da casa e continuar responsável pelo empréstimo se o banco não aceitar e formalizar a sua saída do contrato.
Enquanto a exoneração não for aprovada, todos os titulares continuam solidariamente responsáveis pelo pagamento das prestações. Isto significa que o banco pode exigir o cumprimento da dívida a qualquer um dos devedores, mesmo que apenas um deles viva na casa ou tenha ficado com o imóvel após uma separação ou partilha.
Por isso, sempre que há uma alteração na titularidade da casa, é essencial tratar também da situação do crédito junto da instituição financeira. Um acordo entre as partes, mesmo que esteja escrito, não basta para libertar alguém da dívida se o banco não participar no processo.
Banco tem de aprovar a alteração
O primeiro passo é comunicar ao banco a intenção de retirar um dos titulares do contrato. A instituição vai depois avaliar se a pessoa que pretende ficar sozinha com o empréstimo tem capacidade financeira para assumir a totalidade da prestação. Nesta análise entram fatores como rendimentos, outros créditos, taxa de esforço e histórico de cumprimento.
Como os créditos habitação com mais do que um titular são, na maioria dos casos, contratos solidários, a saída de uma das pessoas aumenta o risco para o banco. Por esse motivo, a instituição pode recusar o pedido ou exigir condições adicionais, como amortização parcial do capital em dívida, reforço de garantias, apresentação de fiador ou entrada de um novo cotitular.
Se a análise for favorável, a alteração é formalizada através de um aditamento ao contrato de crédito ou, em alguns casos, através de um novo contrato. Só depois dessa assinatura é que a pessoa exonerada deixa de responder pelo empréstimo. Quando a exoneração está ligada à passagem da propriedade da casa para apenas um dos titulares, é ainda necessário tratar da escritura, do registo predial e de eventuais impostos associados à transmissão.
Divórcio e união de facto têm proteção própria
Nos casos de divórcio, separação judicial, dissolução de união de facto ou morte de um dos cônjuges, a lei portuguesa prevê regras específicas para proteger quem fica responsável pelo crédito habitação. De acordo com o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o banco não pode agravar o spread do empréstimo se o titular que assume a dívida comprovar uma taxa de esforço inferior a 55%, ou inferior a 60% quando tenha dois ou mais dependentes a cargo.
Se estes limites forem cumpridos, a instituição financeira não pode tornar o crédito mais caro apenas por causa da mudança de titularidade. Já quando a taxa de esforço ultrapassa esses valores, o banco pode rever as condições do contrato, incluindo o spread.
Outra questão frequente é o pagamento de tornas. Quando uma das pessoas fica com a casa, pode ter de compensar a outra pelo valor correspondente à sua parte no imóvel. Em regra, o cálculo parte da diferença entre o valor de mercado da casa e o capital que ainda falta pagar ao banco. Se o imóvel valer 200 mil euros e a dívida for de 100 mil euros, a diferença é de 100 mil euros; metade desse valor, 50 mil euros, poderá corresponder à torna a pagar.
Este valor pode ser definido por acordo entre as partes e pago de várias formas, seja de uma só vez, em prestações, com recurso a crédito ou através da entrega de outro bem. O essencial é que a solução fique devidamente formalizada, sobretudo quando está associada à alteração da propriedade e do crédito.
Alternativas em caso de recusa
Se o banco recusar a exoneração, existem alternativas. O titular que pretende ficar com o empréstimo pode amortizar parte da dívida e voltar a apresentar o pedido, procurar transferir o crédito para outra instituição, reforçar garantias, apresentar um fiador ou vender o imóvel para liquidar o empréstimo. Em situações mais complexas, pode ser útil recorrer a aconselhamento financeiro ou jurídico para perceber qual o caminho mais viável.
Há ainda casos em que, em vez de uma exoneração simples, pode ser feita uma cedência de posição contratual. Neste cenário, o crédito passa para outra pessoa, que assume integralmente as obrigações do contrato. Pode acontecer, por exemplo, quando um novo companheiro, familiar ou terceiro substitui o titular que sai. O processo também depende da avaliação do banco e exige aprovação formal.
Retirar uma pessoa de um crédito habitação exige, por isso, mais do que um acordo entre titulares. É necessário envolver o banco, provar capacidade financeira, formalizar a alteração ao contrato e, quando aplicável, regularizar também a propriedade do imóvel. Sem estes passos, quem pensa já estar fora do empréstimo pode continuar legalmente responsável pela dívida.
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