Vender uma segunda casa com lucro nem sempre tem de acabar numa fatura pesada de IRS. Desde 2026, há uma regra que permite afastar a tributação sobre as mais-valias em determinadas situações, desde que o dinheiro da venda tenha um destino muito concreto.
Segundo o Ekonomista, a alteração resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República, e integra o pacote de medidas para a habitação. A regra tem efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026 e aplica-se a vendas realizadas até 31 de dezembro de 2029.
O que mudou nas mais-valias
Até esta alteração, a isenção por reinvestimento aplicava-se sobretudo à venda da habitação própria e permanente. Ou seja, quem vendia a casa onde vivia podia evitar pagar IRS sobre as mais-valias se reinvestisse o valor noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos previstos na lei.
As segundas habitações ficavam, em regra, de fora. Uma casa de férias, um imóvel herdado ou uma habitação que já não fosse a residência principal podia gerar tributação sobre 50% da mais-valia, valor depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte.
Com a nova regra, a isenção pode também aplicar-se à venda de uma segunda habitação, desde que o valor seja reinvestido na compra de outro imóvel habitacional em Portugal, destinado ao arrendamento habitacional a preços moderados.
A isenção não é automática
A venda da segunda casa não fica automaticamente livre de IRS. Para beneficiar da isenção, o contribuinte tem de reinvestir o valor de realização, isto é, o preço de venda, deduzido de eventual crédito em dívida sobre o imóvel vendido. Esse montante deve ser aplicado na compra de outro imóvel habitacional situado em território nacional. O destino obrigatório do novo imóvel é o arrendamento habitacional, respeitando os limites definidos pela lei.
Renda não pode ultrapassar 2300 euros
Uma das condições centrais está no valor da renda. O imóvel comprado com o produto do reinvestimento tem de ser arrendado com uma renda mensal que não ultrapasse 2300 euros durante os primeiros cinco anos. Este valor corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026, fixado em 920 euros. O objetivo é direcionar a vantagem fiscal para imóveis colocados no mercado de arrendamento habitacional a valores moderados.
Contrato tem prazo curto
O contrato de arrendamento deve ser celebrado no prazo de seis meses a contar da data do reinvestimento ou da data da mais-valia, consoante a que ocorrer mais tarde. Depois, o imóvel tem de estar efetivamente arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Este é um dos pontos mais importantes da regra. Se o imóvel não for arrendado dentro do prazo ou se não cumprir o período mínimo exigido, a isenção pode cair.
Pode comprar antes de vender
A lei dá alguma margem na ordem das operações. O reinvestimento pode ser feito nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores. Isto significa que o contribuinte pode comprar primeiro o imóvel destinado ao arrendamento e vender a segunda habitação mais tarde, desde que respeite o prazo de dois anos. Também pode vender primeiro e comprar depois, tendo até três anos para concretizar o reinvestimento.
Reinvestimento parcial também conta
A isenção pode ser total ou parcial. Se apenas parte do valor da venda for reinvestida, a isenção aplica-se nessa proporção. Por exemplo, quem vende uma segunda habitação por 200 mil euros e reinveste 100 mil euros num novo imóvel destinado ao arrendamento poderá beneficiar de isenção sobre metade das mais-valias. Esta possibilidade pode ser útil para quem não pretende ou não consegue reinvestir todo o valor recebido.
O erro que pode fazer perder a isenção
O maior risco está em falhar uma das condições. Se o contribuinte não conseguir arrendar o imóvel dentro dos seis meses, pode perder a isenção de forma retroativa. Nesse caso, as mais-valias voltam a estar sujeitas a IRS, acrescidas de eventuais juros compensatórios. A lei admite situações justificadas, como obras urgentes, mas cabe ao contribuinte provar o impedimento. Um imóvel parado por conveniência, falta de planeamento ou dificuldade em encontrar inquilino pode não ser suficiente para manter o benefício.
Vender cedo demais também pode sair caro
Há outra armadilha importante. Se o contribuinte vender o imóvel comprado para reinvestimento antes de cumprir os 36 meses de arrendamento efetivo nos primeiros cinco anos, arrisca perder a isenção. A razão é simples: o benefício fiscal protege a mais-valia da casa vendida originalmente, não o novo imóvel em si. Assim, aceitar uma proposta de compra tentadora antes de cumprir os requisitos pode fazer regressar uma fatura fiscal que parecia afastada.
Quanto se pode poupar
O Ekonomista apresenta o exemplo de uma casa de férias vendida por 180 mil euros, comprada em 2005 por 70 mil euros. Depois de considerados coeficientes de desvalorização monetária e despesas documentadas, a mais-valia líquida poderia rondar os 80 mil euros. Como apenas 50% desse valor entra no cálculo de IRS, seriam englobados cerca de 40 mil euros.
Para um contribuinte com taxa marginal de 37%, o imposto poderia aproximar-se dos 14.800 euros. Se o valor da venda for reinvestido num imóvel habitacional em Portugal, arrendado dentro dos prazos e respeitando os limites legais, esse montante pode ficar na carteira do vendedor.
Como declarar no IRS
A isenção deve ser indicada na declaração de IRS. No ano da venda, o contribuinte deve preencher o Anexo G, declarando o valor de realização, o valor de aquisição e as despesas dedutíveis. Podem ser consideradas despesas como IMT e imposto do selo pagos na compra, obras realizadas nos últimos 12 anos com fatura e NIF, e comissões de intermediação imobiliária devidamente documentadas. No mesmo anexo deve ser declarada a intenção de reinvestir, indicando o montante previsto. Nos anos seguintes, será necessário comprovar o reinvestimento e o cumprimento das regras de arrendamento.
Uma oportunidade com regras apertadas
A nova regra pode ser relevante para quem tem uma segunda casa e pondera vender. Mas exige planeamento. Não basta vender com lucro e comprar outro imóvel. É necessário respeitar prazos, garantir contrato de arrendamento, cumprir o limite da renda e manter o imóvel arrendado durante o período exigido. Se tudo for cumprido, a poupança fiscal pode ser significativa.
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