A garagem é uma das zonas do prédio que mais conflitos pode gerar. Há quem use o portão várias vezes por dia, quem tenha mais do que um lugar, quem carregue um carro elétrico, quem guarde bicicletas ou motas e quem quase nunca entre naquele espaço. Daí a pergunta: o condomínio pode cobrar mais a quem usa mais a garagem?
A resposta depende do tipo de despesa, da forma como a garagem está definida no título constitutivo da propriedade horizontal e das regras válidas do condomínio. Em regra, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, bem como as despesas relativas a serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário. É o que resulta do artigo 1424.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 8/2022.
A garagem pode ser parte comum ou estar ligada a frações
Antes de discutir quem paga, é preciso perceber o que é juridicamente a garagem. Em alguns prédios, a garagem é uma parte comum, com lugares de estacionamento atribuídos aos condóminos. Noutros casos, os lugares de garagem estão associados a determinadas frações ou podem mesmo estar autonomizados no título constitutivo. Esta diferença é importante porque condiciona a forma de repartir despesas como limpeza, iluminação, manutenção do portão, reparações, seguros ou consumo de eletricidade.
O artigo 1421.º do Código Civil presume comuns as garagens e outros lugares de estacionamento, mas o título constitutivo pode afastar essa presunção ou afetar certas zonas das partes comuns ao uso exclusivo de um condómino. O Diário da República explica também que a propriedade horizontal assenta nessa distinção entre frações autónomas e partes comuns do edifício. A Caixa Geral de Depósitos, no portal Saldo Positivo, resume a mesma regra: as despesas das partes comuns são, em princípio, suportadas pelos condóminos em proporção do valor das frações, mas as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de alguns condóminos ficam a cargo daqueles que delas se servem.
Usar mais não significa pagar mais automaticamente
O simples facto de um morador usar mais vezes a garagem não permite, por si só, ao condomínio cobrar-lhe mais. Se está em causa uma despesa comum normal, como limpeza geral da garagem, iluminação, manutenção periódica do portão ou conservação do espaço, a regra tende a ser a repartição pelos condóminos abrangidos, normalmente em função da permilagem ou do critério válido definido para aquela despesa. Ou seja, o condomínio não deve criar uma cobrança extra apenas porque um condómino entra e sai mais vezes com o carro. O critério legal relevante não é, em regra, o número de utilizações efetivas, mas saber se a fração é servida por aquela parte comum e qual o critério de repartição aplicável. Esta ideia também aparece na jurisprudência. Num acórdão sobre despesas de elevadores, o Tribunal da Relação de Évora sublinhou que a obrigação de contribuir para despesas comuns não depende do uso efetivo, mas da possibilidade de utilização da parte comum no âmbito da fruição da fração.
Quando só alguns são servidos, só alguns podem pagar
A lei prevê uma exceção relevante. O artigo 1424.º, n.º 3, do Código Civil estabelece que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum ou alguns condóminos ficam a cargo daqueles que delas se servem. Isto significa que, se a garagem, o portão ou determinado acesso servem apenas os condóminos com lugares de estacionamento, pode haver fundamento para que essas despesas sejam suportadas apenas por esses condóminos, e não por todo o prédio. A diferença é importante. Não basta dizer que alguém “usa mais”. É preciso perceber se a parte comum serve todos os condóminos ou apenas alguns. Se serve apenas alguns, a despesa pode ser imputada apenas a esses. Se serve todos, a regra é diferente.
Portão da garagem e manutenção
O portão automático é um dos exemplos mais frequentes. Se o portão serve apenas a garagem e apenas alguns condóminos têm lugares de estacionamento, a despesa com manutenção, reparação ou substituição pode ser imputada apenas a esses proprietários, desde que, em concreto, o portão não sirva também outras zonas comuns acessíveis a todos. A APEGAC, Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, numa nota informativa sobre despesas com portões de garagem, parte precisamente da regra do artigo 1424.º do Código Civil e conclui que os condóminos com garagem ou lugar de estacionamento devem suportar as despesas de conservação e fruição do portão quando este serve apenas essas frações.
E cobrar mais a quem abre mais vezes o portão?
Aqui a resposta é mais delicada. Mesmo que alguém use mais vezes o portão, a cobrança diferenciada só será defensável se houver uma base objetiva, aprovada e juridicamente válida para medir e imputar esse uso. Caso contrário, o condomínio arrisca-se a criar uma taxa arbitrária. Na maioria dos prédios, não há medição individual do uso do portão. Por isso, a despesa tende a ser repartida pelos condóminos que têm direito à garagem, e não conforme o número de entradas e saídas de cada um. Quando está em causa o pagamento de serviços de interesse comum, o artigo 1424.º, n.º 2, admite que o regulamento do condomínio preveja uma repartição em partes iguais ou em proporção da respetiva fruição, desde que a regra seja aprovada sem oposição por uma maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio e desde que os critérios estejam devidamente especificados e justificados.
Já as despesas de conservação e fruição das partes comuns seguem, em princípio, a permilagem, salvo disposição válida em contrário. A jurisprudência tem distinguido estes casos: para despesas de conservação das partes comuns, o afastamento da regra geral deve resultar do título constitutivo ou de uma sua modificação; para serviços de interesse comum, pode resultar do regulamento do condomínio nos termos previstos no artigo 1424.º, n.º 2. Assim, se existisse um sistema técnico que registasse utilizações, a discussão teria de passar por uma regra clara, adequada ao tipo de despesa, aprovada em assembleia e compatível com o título constitutivo. Não pode ser uma decisão informal da administração.
Carregamento de carros elétricos é diferente
O carregamento de veículos elétricos não deve ser confundido com o uso normal da garagem. O regime atual da mobilidade elétrica está no Decreto-Lei n.º 93/2025. Este diploma admite que qualquer condómino instale, a expensas próprias, pontos de carregamento elétrico em locais de estacionamento de edifícios existentes, para uso exclusivo ou partilhado, desde que sejam cumpridos os requisitos técnicos aplicáveis. Se a instalação passar por partes comuns, é necessária comunicação escrita prévia à administração do condomínio, com pelo menos 30 dias de antecedência.
A DGEG confirma, nas suas perguntas frequentes sobre mobilidade elétrica, que o condómino, arrendatário ou ocupante legal pode instalar um ponto de carregamento ou tomada elétrica própria em edifício existente, desde que cumpra as regras técnicas e de segurança. A mesma entidade refere que os pontos podem ser alimentados pela instalação da fração, pelo quadro de colunas ou pelo quadro dos serviços comuns, conforme a solução técnica adotada. Se um morador carrega o carro usando eletricidade do condomínio, o consumo deve ser imputável a quem o faz. Isso pode passar por contador próprio, ligação ao contrato da fração, ponto de medição autónomo, sistema de faturação separado ou outra solução tecnicamente válida.
O Decreto-Lei n.º 93/2025 prevê expressamente que, quando os pontos de carregamento estejam ligados a instalações de consumo que não sejam exclusivas para a mobilidade elétrica, deve ser possível definir pontos de medição, pontos de fornecimento e códigos de ponto de entrega autónomos e independentes da instalação principal, nos termos a regulamentar pela ERSE. Neste caso, já não se trata de “usar mais a garagem”, mas de consumir eletricidade identificável. Essa despesa não deve ser distribuída cegamente por todos os condóminos, sobretudo por quem não tem veículo elétrico ou não usa o carregador.
Mais do que um lugar pode pesar na conta
Outra situação comum é a de condóminos com mais do que um lugar de estacionamento. Se as despesas da garagem forem repartidas por lugar, quem tem dois lugares poderá pagar mais do que quem tem apenas um. Mas isso depende do que estiver previsto no título constitutivo, no regulamento do condomínio ou numa deliberação válida da assembleia. Se a repartição for feita por permilagem da fração, o número de lugares pode já estar refletido no valor atribuído à fração. Se não estiver, pode haver discussão sobre o critério mais justo, mas qualquer alteração deve respeitar a lei e os documentos do prédio. O título constitutivo é decisivo nesta matéria. O Tribunal da Relação de Lisboa recordou, em 2025, que é pelo título constitutivo que se define a extensão da propriedade exclusiva dos condóminos e a composição das frações, e que a sua modificação obedece a regras próprias, em princípio com acordo de todos os condóminos.
O que a assembleia pode decidir
A assembleia de condóminos pode deliberar sobre despesas e aprovar critérios de repartição em certos casos, mas não pode contrariar a lei nem o título constitutivo. Se uma despesa é comum a todos, não deve ser imputada apenas a alguns sem base legal. Se uma despesa serve exclusivamente alguns, não deve ser imposta a quem não tem qualquer benefício ou possibilidade de utilização. O ponto essencial é que o critério seja objetivo, proporcional e aprovado de forma válida. Cobranças inventadas, taxas sem justificação ou agravamentos aplicados apenas a um condómino podem ser contestados.
O que deve confirmar
Antes de aceitar ou contestar uma cobrança, o condómino deve pedir alguns documentos. O primeiro é o título constitutivo da propriedade horizontal, para perceber como a garagem está definida. Depois, deve consultar o regulamento do condomínio e as atas das assembleias onde foram aprovadas despesas ou critérios de repartição. Também pode pedir à administração a fundamentação da cobrança, sobretudo se lhe estiver a ser exigido um valor superior ao de outros condóminos.
A regra prática
O condomínio pode cobrar despesas de garagem a quem é servido por ela, sobretudo quando esse espaço, portão ou acesso serve apenas alguns condóminos. Pode também fazer pagar consumos individualizados, como eletricidade para carregar um carro elétrico. Mas cobrar mais apenas porque um morador “usa mais” a garagem não é automático. Para isso, teria de existir uma base objetiva, uma regra válida e um critério transparente. No final, a pergunta certa não é apenas quem usa mais. É quem é servido pela garagem, que despesa está em causa, como essa despesa é medida e o que dizem o título constitutivo, o regulamento e as atas do condomínio.
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