Os conflitos entre moradores e negócios instalados nos rés do chão dos prédios continuam a gerar decisões judiciais relevantes, sobretudo quando estão em causa obras ilegais e incómodos persistentes. Foi isso que aconteceu num grande edifício em Paris, onde a justiça acabou por dar razão à comunidade de moradores contra um restaurante que funcionava sem as autorizações exigidas, espalhando cheiros intensos de fritura pelas habitações.
O caso envolveu um espaço que, durante anos, tinha sido uma loja de roupa. Apesar de não reunir as condições técnicas para restauração, o local foi arrendado e passou a funcionar como restaurante, sem que fossem obtidas as autorizações necessárias para as obras e para instalar a extração, nem o acordo dos restantes condóminos para intervir nas partes comuns.
Durante cerca de dois anos, os moradores queixaram-se de odores constantes, fumos a entrar nas casas e perturbações diárias causadas pelo restaurante. A situação tornou-se insustentável e levou a comunidade a avançar com uma ação judicial, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Obras feitas à margem da lei
Após a celebração do contrato de arrendamento, o inquilino realizou várias intervenções ilegais para adaptar o espaço à atividade de restauração. Entre essas obras esteve a ligação não autorizada ao conduto da chaminé do prédio e o bloqueio de uma abertura de ventilação que fazia parte do sistema comum do edifício.
Estas alterações da parte do proprietário do restaurante foram feitas sem qualquer autorização da comunidade de proprietários e sem licenciamento municipal, agravando significativamente os problemas sentidos pelos moradores.
Regras rigorosas ignoradas
Na cidade de Paris, a legislação obriga à aprovação prévia da assembleia de condóminos e da câmara municipal para a instalação de sistemas de extração de fumos visíveis na fachada. A isso soma-se uma exigência adicional: como grande parte dos edifícios se encontra a menos de 500 metros de monumentos históricos, é também necessário o parecer favorável dos arquitetos responsáveis pelo património nacional.
Nenhuma destas etapas foi cumprida, de acordo com a fonte anteriormente citada. Como consequência, alguns moradores chegaram mesmo a selar os seus próprios condutos de ventilação para tentar impedir a entrada de fumos e cheiros provenientes do restaurante.
Tribunal dá razão aos moradores
Perante a persistência do problema, a comunidade avançou com um processo contra o proprietário do imóvel e o explorador do restaurante. Em setembro do ano passado, o tribunal decidiu a favor dos moradores, condenando ambos ao pagamento de 2.500 euros a título de indemnização pelos incómodos causados.
A sentença determinou ainda a remoção da ligação ilegal à chaminé do edifício, fixando uma coima diária de 200 euros por cada dia de atraso no cumprimento dessa ordem.
Indemnização considerada insuficiente
Apesar da vitória judicial, a decisão foi recebida com algum desânimo pelos residentes. A advogada Hélène Gilliot, da Ordem dos Advogados de Paris, admitiu que o valor da multa poderá ser inferior à faturação diária do estabelecimento, sublinhando que a condenação representa apenas um primeiro passo.
Segundo a jurista, caso a situação não seja totalmente corrigida, poderão ser instaurados novos processos, incluindo pedidos de resolução do contrato de arrendamento, de acordo com o Noticias Trabajo.
Enquadramento legal em Portugal
Em Portugal, situações deste tipo estão claramente enquadradas na lei. O Código Civil estabelece, no seu artigo 1422.º, que nenhum condómino pode dar à sua fração um uso que prejudique o sossego, a segurança ou a saúde dos restantes moradores. Já o artigo 1425.º determina que quaisquer obras que afetem partes comuns do edifício, como chaminés, condutas de ventilação ou fachadas, só podem ser realizadas com autorização da assembleia de condóminos.
O próprio Código Civil prevê ainda mecanismos de proteção adicionais. O artigo 1346.º permite limitar ou impedir emissões de fumo, cheiros, vapores ou ruídos sempre que estes ultrapassem os limites normais de tolerância e causem prejuízo a terceiros, abrindo caminho a ações judiciais por parte dos moradores afetados.
No plano urbanístico, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, obriga ao licenciamento ou comunicação prévia de obras de adaptação de espaços comerciais, sobretudo quando implicam alterações estruturais, instalação de sistemas de extração de fumos ou modificações visíveis no exterior dos edifícios.
Caso específico da restauração
No caso específico da restauração, aplica-se ainda o chamado Licenciamento Zero, previsto no Decreto-Lei n.º 10/2015 e o Regulamento (CE) n.º 852/2004 não dispensam o cumprimento das normas legais em matéria de segurança, higiene, ventilação e controlo de odores, nem as autorizações exigidas quando estão em causa partes comuns do prédio (DL 555/99).
O Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, que aprova o Regulamento Geral do Ruído, é aplicável sempre que a atividade comercial provoque níveis sonoros incompatíveis com o descanso e a qualidade de vida dos residentes.
Quando estas disposições legais não são respeitadas, os condóminos podem recorrer aos tribunais para exigir a reposição da legalidade, pedir indemnizações pelos danos sofridos e, em situações mais graves, solicitar a suspensão ou o encerramento do estabelecimento, bem como a cessação do contrato de arrendamento.
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