Uma empresa proprietária de uma casa ocupada contra a sua vontade não terá, neste processo, de indemnizar a vizinha pelos danos causados por infiltrações. A Audiência Provincial de Barcelona considerou que a simples titularidade do imóvel não bastava para responsabilizar a empresa, uma vez que esta não detinha a posse efetiva da casa nem conseguia controlar o que acontecia no interior.
O caso remonta a setembro de 2022. Nessa altura, a habitação pertencia à empresa, mas estava ocupada por terceiros e já decorria há mais de um ano um processo judicial destinado a recuperar o imóvel. A vizinha avançou posteriormente com um pedido de indemnização, rejeitado primeiro pelo Tribunal de Primeira Instância n.º 3 de Badalona e depois pela Audiência Provincial de Barcelona.
Ser proprietária da casa não bastou para ter de pagar
A ação baseava-se no artigo 1902.º do Código Civil espanhol, segundo o qual quem causar danos a outra pessoa, por ação ou omissão culposa ou negligente, fica obrigado a repará-los. O tribunal entendeu, contudo, que esta norma não cria uma responsabilidade automática do proprietário por todos os danos provenientes de um imóvel que lhe pertence.
Para que a empresa pudesse ser responsabilizada, seria necessário demonstrar uma atuação ou omissão culposa, além da ligação entre esse comportamento e os prejuízos sofridos pela vizinha. A análise centrou-se, por isso, em saber quem tinha efetivamente o controlo sobre a habitação quando ocorreram as infiltrações.
A empresa não habitava o imóvel nem tinha a sua posse imediata. O tribunal afastou igualmente a aplicação do artigo 1910.º do Código Civil espanhol, relativo aos danos causados por objetos lançados ou caídos de uma casa, uma vez que a norma responsabiliza quem nela habita e não automaticamente o respetivo proprietário.
Tribunal aponta para a atuação dos ocupantes
Segundo o acórdão SAP B 5209/2026, citado pelo site espanhol Noticias Trabajo, a própria vizinha alegou que os ocupantes realizavam atividades que implicavam um consumo elevado de água, acabando esta por se infiltrar na sua habitação.
Para a Audiência Provincial, esse elemento apontava para uma origem relacionada com a conduta dos ocupantes, não tendo ficado demonstrado que as infiltrações resultassem necessariamente de falta de conservação ou manutenção imputável à empresa proprietária.
A decisão não significa que a origem das infiltrações tenha sido definitivamente atribuída aos ocupantes em todos os seus pormenores. Significa que a prova apresentada não permitiu responsabilizar a proprietária pelos danos ao abrigo das regras invocadas pela vizinha.
Proprietária já tinha recorrido à Justiça
Outro elemento relevante foi a atuação da empresa perante a ocupação. Quando ocorreu a inundação, já estava em curso há cerca de um ano um processo destinado a recuperar a posse da habitação.
O tribunal admitiu que a situação poderia ser diferente se um proprietário soubesse que o seu imóvel estava a causar prejuízos, pudesse intervir e, apesar disso, permanecesse passivo. Neste caso, porém, não ficou demonstrado que a vizinha tivesse alertado previamente a empresa para as infiltrações antes do episódio que originou o processo.
Depois de tomar conhecimento do problema, a proprietária pediu um orçamento destinado a verificar se as infiltrações poderiam ter origem nas instalações de água da casa. A intervenção não avançou porque a empresa continuava sem conseguir entrar no imóvel.
A Audiência Provincial colocou, assim, no centro da decisão o chamado “domínio do facto ou da situação”. Em termos práticos, a responsabilidade exigia que a empresa estivesse realmente em condições de controlar o risco e de tomar medidas para impedir os danos, algo que o tribunal considerou não acontecer naquele momento.
Vizinha fica sem a indemnização reclamada
O recurso apresentado pela vizinha foi rejeitado, mantendo-se a decisão do tribunal de primeira instância que absolvera a empresa proprietária do pedido de indemnização.
O acórdão não estabelece, contudo, que os proprietários de casas ocupadas ilegalmente nunca respondam por danos causados a terceiros. O resultado dependeu da falta de acesso e controlo sobre o imóvel, da atuação já iniciada para recuperar a posse, da ausência de aviso anterior e da prova apresentada sobre a possível origem das infiltrações.
A decisão foi proferida em 8 de julho de 2026 e está identificada como SAP B 5209/2026. À data em que foi divulgada, ainda não era definitiva e admitia recurso.
E em Portugal?
Em Portugal, a simples propriedade de uma habitação também não determina automaticamente a obrigação de indemnizar por tudo o que aconteça no seu interior. O artigo 493.º do Código Civil estabelece uma presunção de culpa sobre quem tenha a coisa móvel ou imóvel em seu poder e o dever de a vigiar, permitindo afastar a responsabilidade quando se prove que não existiu culpa ou que o dano se produziria mesmo com a diligência devida.
A norma não se aplica obrigatoriamente apenas ao proprietário. Em janeiro de 2025, o Tribunal da Relação do Porto salientou que a presunção pode recair sobre quem detém efetivamente o imóvel e tem o dever de o vigiar, como um arrendatário. Nesse processo, o senhorio não foi responsabilizado por uma inundação causada pelo entupimento de um sifão provocado pela arrendatária, por não lhe ser exigível prever ou controlar aquela utilização da casa.
Uma ocupação contra a vontade do proprietário não é exatamente igual a um contrato de arrendamento, mas a questão do controlo efetivo também seria relevante. Se o dono estivesse privado do acesso, já tivesse recorrido aos meios legais para recuperar a habitação e não pudesse razoavelmente prever ou impedir a atuação dos ocupantes, poderia haver fundamento para afastar a sua culpa.
O resultado poderia ser diferente se as infiltrações decorressem de uma canalização degradada, de falta de conservação conhecida pelo proprietário ou de outro problema sobre o qual este tivesse o dever e a possibilidade de intervir. Também pesaria contra o proprietário a prova de que fora alertado para os danos e permanecera inativo apesar de conseguir atuar.
Num caso português, seria necessário determinar de onde veio a água, quem detinha o controlo da habitação, quando o proprietário teve conhecimento do problema e que medidas tomou. Tal como concluiu o tribunal espanhol, uma coisa é ser dono do imóvel; outra é estar efetivamente em condições de controlar e evitar o dano.
