A justiça espanhola condenou um condomínio a pagar 7.514 euros a um proprietário depois de este ter sofrido infiltrações no seu estabelecimento comercial, provocadas por uma obra não autorizada realizada por outro vizinho num pátio de uso privativo.
De acordo com o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos laborias e legais, o condomínio conhecia as alterações feitas naquele espaço, mas nunca interveio para corrigi‑las: omissão que o tribunal considerou determinante para a responsabilidade civil.
O caso remonta a 2020, quando o proprietário, dono de vários espaços comerciais no edifício, alertou a administração para a existência de uma plataforma construída sobre um dos pátios de luzes.
Embora o pátio fosse de uso exclusivo, tratava‑se de um elemento comum, o que exigia autorização prévia da comunidade. As infiltrações registaram‑se pelo menos em duas ocasiões, em 2018 e 2020, e afetaram diretamente o teto do seu estabelecimento.
Tribunal de Navarra revoga decisão inicial
Segundo o Noticias Trabajo, o processo foi inicialmente decidido pelo Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Tudela, que absolveu a comunidade, entendendo que os danos eram imputáveis apenas ao vizinho que alterara o pátio. No entanto, o proprietário recorreu, e a Audiência Provincial de Navarra revogou a sentença, concluindo que a comunidade teve uma atuação “negligente e passiva”.
A decisão apoiou‑se no art.º 10.1 da Ley de Propiedad Horizontal (dever de conservação/obras necessárias) e, em complemento, no art.º 1910 do Código Civil (regra de responsabilidade por coisas “caídas/arrojadas”), sublinhando que os pátios de luzes, ainda que de uso exclusivo, são elementos comuns e que a obra visível e não autorizada acabou por danificar um elemento comum (o teto do local).
A falta de ação do condomínio após o primeiro sinistro agravou a sua responsabilidade: foi alertado em 2020 de que os danos persistiam e, mesmo assim, nada fez. A sentença foi proferida em 10 de outubro de 2025 e não era definitiva, admitindo‑se recurso de cassação (nos termos legais aplicáveis).
O que diz a lei portuguesa sobre casos semelhantes?
Em Portugal, situações deste género também podem envolver responsabilidade do condomínio. O art.º 1421.º do Código Civil inclui pátios e terraços entre as partes comuns; o art.º 1422.º proíbe alterações estruturais sem autorização da assembleia.
O art.º 1424.º impõe a todos os condóminos a contribuição para a conservação; e o art.º 1436.º define as obrigações do administrador, incluindo promover as obras necessárias e fazer cumprir a lei/estatutos.
Assim, se uma obra não autorizada num espaço de uso exclusivo causar infiltrações ou danos noutro apartamento ou loja, a comunidade pode ser responsabilizada por não ter impedido ou reparado a situação, sobretudo se tiver sido informada e não tiver atuado.
Condomínios devem agir perante obras irregulares
A sentença espanhola deixa um aviso claro a administrações de condomínios: ignorar obras ilegais ou alterações não autorizadas pode sair caro. Mesmo quando um espaço é de uso exclusivo, continua submetido às regras da propriedade horizontal e ao dever de conservação.
Para o proprietário afetado, a justiça reconheceu o dano e determinou a indemnização; para as comunidades, fica o lembrete de que a omissão também gera responsabilidade.
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