Um proprietário recusou pagar a derrama aprovada pelo condomínio para substituir a caldeira do edifício, argumentando que não utilizava o sistema de aquecimento e, por isso, não devia ser chamado a participar na despesa. O caso, divulgado pelo Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, acabou por ser apreciado pelos tribunais e terminou com uma decisão que reforça um princípio basilar da propriedade horizontal: mesmo quando um condómino não utiliza determinado serviço comum, pode ter de contribuir para a sua reparação ou substituição se o serviço estiver à disposição da fração e representar uma melhoria estrutural do prédio.
A contestação surgiu quando o condomínio decidiu avançar com a substituição da caldeira central, considerada obsoleta e impossível de reparar. O proprietário de dois locais comerciais recusou a derrama, defendendo que o aquecimento não integrava a sua atividade e, por isso, não lhe trazia qualquer benefício. A primeira decisão do Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Siero chegou mesmo a dar-lhe razão, mas a instância superior viria a alterar o desfecho.
Audiencia Provincial reverte decisão inicial e impõe pagamento
O tribunal de primeira instância anulou o acordo da comunidade, libertando o proprietário da obrigação de pagamento. Contudo, a Audiencia Provincial de Oviedo, chamada a reapreciar o caso, decidiu de forma diferente.
De acordo com a mesma fonte, a instância superior considerou que o condómino tinha de contribuir para a obra, baseando a decisão no artigo 9.1.e da Ley de Propiedad Horizontal, que estabelece a obrigação de todos os proprietários participarem nos gastos gerais para o adequado sustentamento do imóvel, salvo indicação contrária nos estatutos.
A Audiencia salientou que a não utilização do aquecimento não é suficiente para afastar o dever de contribuir. O tribunal sublinhou que o serviço existe, valoriza o edifício como um todo e pode ser tecnicamente ligado à fração, preenchendo assim os requisitos para ser considerado um elemento comum.
O Noticias Trabajo refere ainda que a substituição da caldeira era necessária, uma vez que a anterior funcionava a gasóleo e precisava de ser retirada, o que reforçou o entendimento de que a derrama se enquadrava nas despesas necessárias do condomínio.
A instância superior recordou também que cláusulas de exoneração devem ser interpretadas de forma restritiva e que, no caso concreto, não existia qualquer previsão estatutária que permitisse dispensar o proprietário do pagamento. A publicação acrescenta que a sentença da Audiencia, datada de 24 de setembro de 2025, não era ainda definitiva, admitindo recurso de cassação.
Um aviso para proprietários de lojas e garagens
Segundo o Noticias Trabajo, esta decisão tem especial relevância para proprietários de frações destinadas a comércio ou serviços, que muitas vezes não utilizam determinados equipamentos comuns do edifício. Ainda assim, a jurisprudência espanhola tende a considerar que a mera disponibilidade do serviço é suficiente para justificar a contribuição, sobretudo quando estão em causa obras necessárias.
A lógica é semelhante à aplicada em diversos tribunais portugueses: a manutenção das partes comuns é uma obrigação estrutural, independentemente do uso individual que cada condómino faça do espaço ou das infraestruturas.
O que diz a lei portuguesa?
Em Portugal, a não utilização de um serviço comum não dispensa, por si só, o pagamento da respetiva manutenção ou substituição. De acordo com o artigo 1424.º do Código Civil, todos os condóminos devem contribuir para as despesas das partes comuns, regra aplicada de forma proporcional à fração ideal, detalhando que apenas em situações muito específicas, previstas em estatutos ou regulamentos, pode haver dispensa.
A lei portuguesa admite ainda regimes diferenciados quando determinada parte comum serve exclusivamente alguns condóminos, mas esse não era o caso.
Tal como em Espanha, a presença de um sistema disponível, integrado na estrutura do prédio e com impacto no valor global do edifício, torna a contribuição obrigatória, mesmo que o serviço não seja utilizado pelo proprietário.
