Um caso decidido em Espanha veio clarificar uma dúvida frequente no arrendamento: continuar a pagar renda após o fim do contrato não significa, por si só, que o inquilino tenha direito a permanecer na habitação. A decisão judicial surge num contexto de discussão sobre contratos, renovações e arrendamento social.
De acordo com o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, com base numa decisão da Audiencia Provincial de Barcelona, o tribunal confirmou o despejo de uma inquilina que permaneceu na casa após o término do contrato, apesar de continuar a pagar a renda e de alegar um acordo verbal com o proprietário.
Segundo a mesma fonte e a Sentencia Civil 414/2025, de 26 de junho de 2025, da Secção 13 da Audiencia Provincial de Barcelona, esses elementos não foram suficientes para prolongar automaticamente a relação contratual.
O que aconteceu neste caso
O contrato de arrendamento tinha sido celebrado em 7 de fevereiro de 2017, com uma duração inicial de três anos.
Após esse período, aplicou-se a prorrogação legal de um ano prevista na Lei de Arrendamentos Urbanos espanhola, na redação então em vigor. Posteriormente, segundo a decisão, o contrato entrou em tácita recondução por períodos anuais, ao abrigo do Código Civil espanhol, uma vez que a renda estava fixada por ano.
Em 10 de agosto de 2021, a empresa proprietária, Divarian Propiedad, S.A., notificou a inquilina, através de burofax, da sua intenção de não renovar o contrato, fixando o seu termo para 6 de fevereiro de 2022.
Permanecer na casa não garante direito
Apesar dessa comunicação, a inquilina manteve-se na habitação. Na sua defesa, alegou a existência de um acordo verbal que permitiria continuar no imóvel e sustentou que deveria ser proposto um novo contrato de arrendamento social antes da ação de despejo. Ainda assim, o tribunal não acolheu esses argumentos.
O que diz a lei sobre o fim do contrato
A decisão baseou-se na legislação aplicável ao arrendamento urbano em Espanha, nomeadamente na Lei de Arrendamentos Urbanos e no Código Civil espanhol.
Segundo os juízes, uma vez cumprido o prazo do contrato e comunicada de forma clara a intenção de não renovação, o proprietário pode pedir a restituição do imóvel.
A continuação do pagamento da renda não altera esse enquadramento. Na decisão, o tribunal entendeu que esse pagamento era apenas consequência da posse e do uso da casa enquanto a inquilina permanecia no local, não criando um novo contrato nem uma nova prorrogação automática.
A questão dos acordos verbais
Outro ponto analisado foi o alegado acordo verbal entre as partes. O tribunal concluiu que esse acordo não ficou provado. De acordo com a decisão, cabia à inquilina demonstrar a existência dessa renovação verbal, mas não foi apresentada prova suficiente nesse sentido.
Além disso, o burofax enviado pela proprietária em agosto de 2021 apontava no sentido contrário, ao comunicar expressamente a vontade de terminar o arrendamento em fevereiro de 2022.
Arrendamento social não obrigou a nova proposta
No que diz respeito ao regime de arrendamento social, a decisão também trouxe um esclarecimento relevante.
A inquilina defendia que deveria ter recebido uma proposta de novo contrato de arrendamento social, com base na legislação catalã. No entanto, a Audiencia Provincial de Barcelona lembrou que a obrigação de renovação ou de constituição de novo arrendamento social obrigatório, prevista em alterações à Lei catalã 24/2015, foi declarada inconstitucional e nula pela Sentencia del Tribunal Constitucional 120/2024.
O Tribunal Constitucional espanhol considerou que essas normas excediam competências autonómicas em matéria processual e de bases das obrigações contratuais, afetando também a autonomia contratual do proprietário.
Assim, a Audiencia Provincial entendeu que, neste processo, não existia dever judicialmente exigível de impor uma nova solução de arrendamento antes do despejo.
Decisão confirma despejo
Perante estes elementos, a Audiencia Provincial de Barcelona confirmou a sentença do Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Terrassa e manteve o despejo da inquilina.
O tribunal considerou que o contrato estava efetivamente terminado, que a comunicação do proprietário foi válida e que não existia direito à renovação.
Caso ainda pode seguir para instância superior
Apesar da decisão, o processo não ficou totalmente encerrado. Segundo o Noticias Trabajo e a própria decisão judicial, a sentença não era definitiva e podia ainda ser objeto de recurso de cassação, desde que cumpridos os requisitos legais aplicáveis.
E em Portugal?
Em Portugal, o enquadramento segue uma lógica semelhante, ainda que com regras próprias. De acordo com o Código Civil, na redação do Novo Regime do Arrendamento Urbano, os contratos de arrendamento para habitação podem ter prazo certo e renovar-se automaticamente, salvo oposição à renovação nos termos legalmente previstos.
O artigo 1097.º do Código Civil permite ao senhorio impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário, desde que sejam cumpridos os prazos, a forma e os limites legais aplicáveis.
A partir daí, a permanência do inquilino na habitação não cria automaticamente um novo contrato, mesmo que continue a pagar um valor equivalente à renda. O artigo 1045.º do Código Civil prevê que, se a coisa locada não for restituída logo que finde o contrato, o locatário fica obrigado, a título de indemnização, a pagar até à restituição o valor da renda ou aluguer estipulado. Em caso de mora, essa indemnização pode ser elevada ao dobro.
Ou seja, também em Portugal o pagamento após o fim do contrato pode ser entendido como compensação pela utilização do imóvel, não conferindo, por si só, direito à manutenção da ocupação.
