As infiltrações e humidades são um dos problemas mais frequentes nos condomínios portugueses. Surgem sem aviso, espalham manchas nas paredes e levantam uma questão inevitável logo no primeiro impacto financeiro: afinal, quem tem de pagar a reparação?
O tema é central porque, na maioria dos prédios, a origem da infiltração pode estar num ponto obscuro entre propriedade comum e propriedade privada, facto que acaba por determinar responsabilidades e custos.
Como se determina a responsabilidade
De acordo com a informação disponibilizada pela DECO PROteste e pelo portal especializado em legislação e administração de condomínios, Condomínio DECO+, a primeira etapa é identificar com precisão de onde vem a infiltração.
Mesmo quando a mancha aparece dentro de um apartamento, a causa pode estar num elemento estrutural do edifício, como a cobertura, as fachadas ou as colunas de água. Nestes casos, a reparação é, em regra, considerada responsabilidade do condomínio, uma vez que estes elementos integram obrigatoriamente a esfera comum.
Ainda segundo estas orientações, quando a infiltração tem origem numa parte exclusivamente privada, como um canal de água do próprio apartamento ou a má vedação de uma instalação sanitária, o cenário muda: o proprietário dessa fração passa a ser o responsável pelos custos e pelos danos causados a terceiros.
A distinção entre um tipo de origem e outro pode parecer simples, mas é frequente exigir avaliações técnicas que confirmem a causa exata, sobretudo em prédios antigos, onde pequenas fissuras se espalham por vários pisos antes de revelarem o problema.
Quando o prédio envelhece, todos pagam
Num parque imobiliário envelhecido, muitas infiltrações resultam do desgaste natural dos materiais. Nestes episódios, a regra aplica-se com alguma consistência: se o dano estiver relacionado com desgaste de partes comuns, o condomínio deve suportar a reparação, mesmo que as consequências apareçam dentro de uma fração. É isso que explica porque muitos proprietários acabam por participar em obras que, à primeira vista, parecem exclusivamente internas.
Sem prejuízo de situações específicas, como certas partes comuns de uso exclusivo, em que a lei pode imputar algumas despesas apenas aos condóminos que delas beneficiam, a ideia de base mantém-se: quando a origem está numa parte comum, a conta é do condomínio.
Já no caso das infiltrações provocadas por obras mal executadas dentro de um apartamento, a responsabilidade tende a recair sobre o condómino que mandou realizar esses trabalhos, sobretudo quando se comprova que a intervenção alterou ou danificou uma instalação privativa. Para evitar decisões precipitadas e potenciais litígios, é cada vez mais comum que as administrações do condomínio solicitem relatórios técnicos externos antes de avançar com qualquer deliberação.
O que acontece quando não há consenso
Há situações em que o condomínio e o proprietário não chegam a acordo sobre a origem da infiltração. Nesses casos, é frequente recorrer a uma perícia técnica, seja através da seguradora, seja através de um perito independente, para apurar, de forma objetiva, onde começa o problema.
O Condomínio DECO+, sublinha que este tipo de avaliação técnica é, em regra, a forma mais segura de evitar disputas prolongadas e garantir que os custos recaem sobre quem, de facto, deu origem ao dano. Embora estes processos possam atrasar a resolução, acabam por oferecer segurança jurídica aos envolvidos.
No momento de decidir quem paga, um pormenor técnico faz toda a diferença: determinar se a origem do problema pertence ao edifício ou à fração. É esse detalhe, aparentemente discreto, que acaba por definir a responsabilidade e evitar que pequenas infiltrações se transformem em grandes conflitos de condomínio.
