Comprar um apartamento no centro de Paris por quase um milhão de euros deveria ter sido o início de uma nova etapa. Em 2022, um homem identificado pela imprensa francesa pelo nome fictício de Albert adquiriu um imóvel com cerca de 75 metros quadrados, no sexto andar de um edifício da Rue de la Croix-Nivert, no 15.º arrondissement. Quatro anos depois, o Tribunal Judicial de Paris anulou a venda devido à omissão de perturbações noturnas recorrentes nas imediações.
Segundo o Le Particulier, citado pelo jornal digital Noticias Trabajo, o comprador tinha deixado claro à agência Barnes Champ-de-Mars que procurava uma casa tranquila. O apartamento foi-lhe apresentado fora do mercado aberto e, antes de assinar, Albert consultou as atas das três últimas assembleias de condomínio, sem encontrar referências a problemas de vizinhança ou às perturbações existentes na rua.
Problemas começaram depois da mudança
Depois de se instalar, o comprador começou a perceber que grupos de jovens se reuniam quase todas as noites junto a uma mercearia aberta até tarde, em frente ao edifício. As concentrações, o ruído e o sentimento de insegurança acabaram por afetar o seu quotidiano.
Os problemas não eram novos. Uma petição dirigida ao presidente da Câmara do 15.º arrondissement, lançada em maio de 2019, denunciava consumo e eventual venda de substâncias ilícitas, ruído noturno, obstrução da circulação, danos em veículos e ocupação dos átrios de prédios próximos. “Estes jovens consideram-se em casa”, afirmavam os moradores. Estas descrições correspondem às acusações feitas na petição e não devem ser apresentadas como condenações criminais dos envolvidos.
Cerca de oito meses depois da compra, Albert avançou para tribunal contra a antiga proprietária, a agência imobiliária e o notário. Alegou que a tranquilidade e a segurança eram condições determinantes para a aquisição e que não teria comprado o apartamento, pelo menos nas mesmas condições, se tivesse conhecido a realidade da zona.
Tribunal considerou que informação determinante foi ocultada
Por decisão de 26 de março de 2026, o Tribunal Judicial de Paris deu razão ao comprador e anulou a venda. Segundo o Le Parisien e a CNEWS, o tribunal considerou que a proprietária conhecia as perturbações e ocultara intencionalmente uma informação relevante para a decisão do comprador.
O fundamento utilizado foi a chamada “retenção dolosa”. O artigo 1137.º do Código Civil francês considera dolo a ocultação intencional, por uma das partes, de uma informação que sabe ser determinante para o consentimento da outra. Não bastava, portanto, provar que a rua era ruidosa: era necessário demonstrar que os problemas eram anteriores, suficientemente graves, conhecidos pela vendedora e deliberadamente omitidos.
A anulação obriga, em termos gerais, à restituição do imóvel e do preço recebido. De acordo com a Capital e a CNEWS, o comprador pediu ainda 35 mil euros por danos morais, mas o tribunal atribuiu-lhe apenas 500 euros. A agência imobiliária não foi considerada responsável, uma vez que não tinha sido informada pela proprietária e o juiz entendeu que não lhe cabia investigar por iniciativa própria a atividade noturna da rua. As fontes públicas consultadas não detalham uma condenação autónoma do notário.
Esta decisão não era, contudo, definitiva. O Le Parisien informou, em junho, que a sentença tinha sido contestada em recurso. Assim, o tribunal anulou a venda em primeira instância, mas a antiga proprietária ainda podia tentar alterar o desfecho perante uma instância superior.
Como seria um caso semelhante se acontecesse em Portugal?
Em Portugal, descobrir depois da compra que uma rua é mais barulhenta ou problemática do que se esperava não permite automaticamente devolver a casa. O resultado poderia ser diferente se ficasse provado que o vendedor conhecia perturbações graves e recorrentes, sabia que a tranquilidade era essencial para o comprador e escondeu deliberadamente essa informação.
Os artigos 253.º e 254.º do Código Civil estabelecem que a dissimulação intencional do erro pode constituir dolo e permitir a anulação da declaração quando tenha sido determinante para a decisão. A boa-fé exigida durante as negociações também pode impor deveres de informação sobre circunstâncias relevantes que a outra parte não tenha condições razoáveis para conhecer.
Num processo semelhante, seriam importantes provas anteriores à venda, como reclamações às autoridades, comunicações do condomínio, mensagens da proprietária, testemunhos de moradores ou documentos que demonstrassem que as perturbações eram frequentes e conhecidas. O comprador teria também de provar que deixou claro que a tranquilidade e a segurança da zona eram essenciais para avançar com o negócio.
A mera existência de ruído urbano, reuniões ocasionais ou uma perceção subjetiva de insegurança dificilmente seria suficiente. Seria necessário demonstrar uma ocultação juridicamente relevante e uma ligação direta entre essa omissão e a decisão de comprar. Se o tribunal anulasse o negócio, teriam de ser restituídos o imóvel e o preço, podendo ainda existir indemnização pelos prejuízos efetivamente provados.
A responsabilidade da agência imobiliária ou do notário seria analisada separadamente e dependeria da informação que cada um conhecia ou tinha o dever de conhecer. Tal como no processo francês, não seria automático exigir a um profissional que investigasse tudo o que acontece numa rua durante a noite quando não existisse qualquer sinal ou informação prévia sobre o problema.
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