A utilização indevida de espaços comuns em prédios urbanos é um tema recorrente na área do arrendamento, sobretudo quando envolve obras não autorizadas ou comportamentos que perturbam a convivência. Este artigo aborda precisamente esse tipo de conflito, através de um caso decidido pelos tribunais espanhóis, onde a apropriação de uma cobertura comum e a realização de obras ilegais desencadearam um processo de despejo, após várias queixas dos condóminos acerca de um vizinho que transformou o terraço do prédio num espaço de festas.
Com base nisto, a Audiencia Provincial de Barcelona confirmou o despejo de um inquilino que utilizou a cobertura do edifício como se fosse sua, transformando-a num espaço para festas privadas e eventos comerciais.
Para além de ordenar a saída do arrendatário, o tribunal impôs-lhe o pagamento de 52.846,25 euros devido aos danos estruturais e incómodos causados à propriedade e aos restantes moradores.
Uso exclusivo do terraço estava excluído em contrato
O caso remonta a um contrato assinado em 2013 para um pequeno estúdio em Barcelona, no qual ficava claramente excluído o uso exclusivo do terraço do prédio. Apesar disso, o inquilino colocou plataformas de madeira, estruturas para sombra, um jacuzzi, uma pequena zona de bar e vários fechamentos, tudo sem qualquer autorização. Em 2020, começou mesmo a anunciar o espaço na internet como local para eventos, com capacidade para cerca de 30 pessoas, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
A nova proprietária do imóvel, que o herdou em 2019, passou então a receber constantes queixas dos condóminos relacionadas com ruído, ameaças e infiltrações. O próprio município comunicou-lhe que as obras eram “manifestamente ilegabilizáveis”, levando-a a apresentar uma ação judicial para resolver o contrato e reclamar indemnização pelos prejuízos.
Primeira instância deu razão à proprietária
A primeira instância deu razão à proprietária, reconhecendo que a ocupação da cobertura violava o contrato e gerava desconforto contínuo na comunidade, refere a mesma fonte. Ficou igualmente demonstrado que as intervenções realizadas eram ilegais e que contribuíram para danos no edifício. Perante estas provas, o tribunal ordenou o desalojo e fixou a compensação em 52.846,25 euros.
O inquilino recorreu, defendendo que tinha consentimento tácito do antigo proprietário e que apenas promovia reuniões familiares. Contudo, a Audiencia Provincial rejeitou esses argumentos, sublinhando que não existia qualquer autorização e que as imagens recolhidas através de um ato notarial demonstravam a promoção continuada e comercial do espaço, contrariando a versão apresentada.
Violação grave do contrato
O tribunal concluiu que as obras e a exploração da cobertura configuravam uma violação grave do contrato de arrendamento. Além dos danos urbanísticos e infiltrações resultantes das intervenções não autorizadas, ficou comprovado que as atividades desenvolvidas perturbavam repetidamente a tranquilidade dos restantes condóminos.
Esta decisão citou o artigo 27.2.e) da Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite a resolução do contrato quando se verificam atividades molestas ou ilícitas, e o artigo 1124 do Código Civil, que prevê a resolução por incumprimento contratual.
A Audiencia manteve assim o despejo e a indemnização pelos danos e prejuízos causados, ainda que a decisão não fosse definitiva, sendo possível recurso para o Tribunal Supremo, de acordo com o Noticias Trabajo.
E se acontecesse em Portugal?
Em Portugal, uma situação semelhante teria enquadramento legal claro. A utilização exclusiva e não autorizada de partes comuns de um prédio constitui violação das regras do condomínio, previstas no Código Civil, nomeadamente nos artigos 1418.º e seguintes.
Quanto ao contrato de arrendamento,a lei estabelece que o senhorio pode resolver o contrato quando o arrendatário pratica atos que causem prejuízo significativo ao imóvel ou perturbem gravemente a convivência, nos termos do artigo 1083.º.
A realização de obras sem consentimento, bem como atividades ruidosas ou com finalidade comercial que afetem os demais condóminos, podem justificar a resolução do contrato e a obrigação de indemnizar pelos danos causados.
Decisão parecida
Tal como no caso espanhol, também em Portugal os tribunais têm reiterado que a apropriação indevida de partes comuns e a alteração do uso do imóvel configuram incumprimento grave, permitindo o despejo e a responsabilização do arrendatário.
