Os conflitos relacionados com o fim de contratos de arrendamento são uma temática que continua a levantar dúvidas, sobretudo quando as partes não formalizam devidamente a entrega do imóvel. Em Espanha, um recente caso analisado pelos tribunais voltou a mostrar a importância de cumprir todos os procedimentos legais para que a cessação do contrato seja válida. Esse caso envolveu uma inquilina que foi ‘condenada’ a pagar seis rendas extra por não ter entregado as chaves à senhoria de forma apropriada.
A Audiencia Provincial de Huesca confirmou que uma inquilina deve pagar 2.758 euros em rendas que ficaram por liquidar, ao entender que nunca entregou formalmente a posse da habitação à proprietária.
Neste caso concreto, a arrendatária alegou que tinha deixado as chaves dentro de uma cesta no interior da casa e que a senhoria se recusou a recolhê-las para evitar devolver a fiança, mas o tribunal concluiu que essa entrega informal não tem validade jurídica, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Ação judicial por parte da proprietária
De acordo com a decisão de 8 de outubro deste ano, a proprietária avançou com uma ação judicial para exigir as seis mensalidades em falta, correspondentes ao período entre outubro de 2023 e março de 2024. Sustentou que não recebeu qualquer comunicação formal sobre a intenção de terminar o contrato, nem lhe foram entregues as chaves.
Decisão favorável à proprietária
A inquilina afirmou que saiu do imóvel no final de setembro e que deixou as chaves na habitação depois de avisar a senhoria da sua saída.
O Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Boltaña deu razão à proprietária, declarou resolvido o contrato e condenou a arrendatária ao pagamento das rendas em dívida, acrescidas de juros. A inquilina recorreu, insistindo que tinha entregue as chaves à sua maneira e que a senhoria teria recusado recebê-las com o objetivo de não devolver a fiança.
Entrega informal das chaves não basta
A Audiencia Provincial de Huesca rejeitou o recurso e confirmou a sentença inicial. De acordo com o resumo do caso, o tribunal recordou que, ao abrigo do artigo 11 da Lei de Arrendamientos Urbanos, o arrendatário que pretende pôr termo ao contrato deve manifestar essa vontade de forma expressa e cumprir determinados requisitos formais, e que, nos termos do artigo 1561 do Código Civil espanhol, está obrigado a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, o que na prática implica uma restituição efetiva e comprovável da posse ao senhorio, através da entrega formal das chaves.
O tribunal concluiu que não existia qualquer prova de que a inquilina tivesse comunicado ou documentado a entrega das chaves em setembro. Estas só foram encontradas em março de 2024, dentro do imóvel, sem registo sobre quando ali foram deixadas. Assim, considerou-se que o arrendamento se manteve em vigor até àquele momento e que as rendas até março eram devidas, refere a mesma fonte.
No total, a inquilina terá de pagar seis mensalidades completas, desde outubro de 2023 até março de 2024, período durante o qual o tribunal considerou inexistente a entrega efetiva do imóvel. A decisão ainda não era definitiva e podia ser contestada através de recurso de cassação para o Tribunal Supremo espanhol, de acordo com o Noticias Trabajo.
E se acontecesse em Portugal?
Num enquadramento português, a situação teria um desfecho praticamente idêntico. A lei nacional exige que a restituição da habitação seja feita de forma efetiva, formal e comprovada, sob pena de o contrato continuar em vigor.
De acordo com o Código Civil português (CC), o arrendatário (locatário) está obrigado a manter e restituir a coisa arrendada no estado em que a recebeu, ressalvado o desgaste normal, nos termos do artigo 1043.º, disposição que integra o conjunto de obrigações do locatário previsto no artigo 1038.º. Esta restituição pressupõe a entrega efetiva da posse ao senhorio, o que passa, em regra, pela entrega das chaves de forma clara e comprovável.
Isto significa que deixar as chaves dentro da habitação ou noutro local, sem qualquer comunicação formal ou prova de entrega ao senhorio, não produz efeitos jurídicos suficientes. Em termos práticos, a restituição só é válida se o senhorio receber as chaves de forma que possa ser demonstrada, seja presencialmente, através de carta registada com aviso de receção, por intermédio de um solicitador ou mediante auto de entrega assinado por ambas as partes. Sem esta formalização, considera-se que o arrendatário continua na posse do imóvel.
Pagamento até à entrega efetiva do bem
Além disso, o artigo 1045.º do CC estabelece que, se a coisa locada não for restituída logo que o contrato finda, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda que tenha sido estipulada, podendo mesmo este valor ser agravado em determinadas situações de mora.
Assim, num litígio equivalente em Portugal, a inquilina continuaria, em princípio, responsável pelo pagamento das rendas até à data em que o senhorio recuperasse formalmente a posse do imóvel, através de uma entrega de chaves devidamente comprovada, em termos jurídicos muito próximos do que aconteceu neste caso decidido pelos tribunais espanhóis.
