Um condomínio não pode exigir a remoção de uma estrutura colocada num muro de separação entre vizinhos quando esta não afeta elementos comuns, não altera a configuração ou o estado exterior do edifício e não está em causa um impacto real na segurança ou na estrutura. Foi esta a conclusão da justiça espanhola num caso divulgado pela imprensa, que volta a pôr no centro do debate os limites dos poderes das comunidades de proprietários sobre áreas de uso privativo.
Segundo o site espanhol Noticias Trabajo, especializado em assuntos legais e laborais, a decisão foi tomada pela Audiência Provincial de Las Palmas, que considerou nulo um acordo do condomínio que obrigava um morador a retirar um caniço colocado num murete interior da sua propriedade.
De acordo com a mesma fonte, o tribunal entendeu que a comunidade se extralimitou, uma vez que a instalação não interferia com a fachada nem com elementos comuns, nem alterava a configuração essencial do imóvel.
Quando a comunidade decidiu intervir
De acordo com a sentença citada pela mesma fonte, a deliberação foi tomada em assembleia de condóminos e exigia ao proprietário a remoção do caniço no prazo de dois meses. A comunidade sustentava que a instalação afetava a estética geral e alterava a configuração do edifício.
Perante a ameaça de avançar com medidas judiciais, o proprietário impugnou o acordo, defendendo que a exigência lhe causava um prejuízo injustificado. Ainda segundo a publicação, os tribunais valorizaram o facto de o caniço estar colocado num muro interior de colindância entre vizinhos, e não na fachada do edifício.
O tribunal de primeira instância deu-lhe razão e declarou a nulidade do acordo. A comunidade recorreu, mas a Audiência Provincial confirmou a decisão.
A estética não basta para limitar o direito de propriedade
Segundo o Noticias Trabajo, a sentença sublinha que o simples argumento estético, por si só, não é suficiente para limitar o direito de um proprietário intervir na sua área privativa. Para que a comunidade possa proibir uma obra ou exigir a sua remoção, tem de existir uma afetação real e comprovada da segurança, da estrutura ou do estado exterior do edifício.
No caso concreto, a decisão considerou relevante que o caniço não se encontrava na fachada principal, mas num muro interior de separação entre vizinhos. Por esse motivo, entendeu-se que não havia impacto nos elementos comuns nem na imagem exterior do conjunto.
A fundamentação invoca o artigo 7.º da Lei da Propriedade Horizontal espanhola (Lei 49/1960), que permite ao proprietário realizar obras na sua parte privativa desde que não prejudique a segurança do edifício, a sua estrutura geral, a configuração ou o estado exteriores, nem os direitos de outro proprietário.
Onde termina o poder do condomínio
Um dos pontos determinantes foi a localização exata da instalação. Ao tratar-se de um muro interior de colindância, o tribunal considerou que a intervenção se mantinha dentro das faculdades normais do direito de propriedade.
Segundo a mesma publicação, a Audiência Provincial frisou que as comunidades não podem impor restrições genéricas com base em critérios vagos de estética quando não existe uma afetação objetiva e demonstrada do edifício enquanto conjunto.
A decisão também remete para o artigo 18.º da Lei da Propriedade Horizontal, que regula a impugnação dos acordos da junta de proprietários e estabelece que a impugnação, em regra, não suspende a sua execução, salvo decisão judicial cautelar.
O que muda para outros proprietários
Este caso é um lembrete importante para quem vive em condomínio: nem todas as intervenções em áreas privadas estão sujeitas ao controlo da comunidade, mesmo quando esta invoca razões estéticas. Ainda assim, cada situação deve ser analisada caso a caso, atendendo à localização da obra e ao seu impacto efetivo no edifício e nos direitos de terceiros.
De acordo com o Noticias Trabajo, a sentença não foi considerada definitiva e admite recurso para o Tribunal Supremo, desde que estejam reunidos os requisitos legais aplicáveis ao recurso de cassação.
E em Portugal?
Em Portugal, o enquadramento é semelhante em termos de princípio, embora com regras próprias. O artigo 1422.º do Código Civil estabelece, entre outras limitações, que é vedado ao condómino prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, e prevê que obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético só podem avançar com autorização da assembleia de condóminos aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio.
Além disso, o artigo 1421.º do Código Civil define como partes comuns, entre outras, elementos estruturais como paredes mestras e as partes que constituem a estrutura do prédio.
Na prática, isto significa que, se uma intervenção afetar partes comuns ou tiver reflexo no exterior do edifício, tende a exigir deliberação do condomínio; já obras confinadas ao interior da fração, sem impacto em partes comuns nem na linha arquitetónica ou no arranjo estético, tendem a permanecer na esfera do proprietário, desde que respeitados os limites legais e os direitos dos restantes condóminos.
