A gestão do território encontra-se, há décadas, regulada por um complexo sistema normativo, difuso e abrangente, constituído por milhões de regras das mais diversas áreas, numa extensão impressionante, envolvendo cidadãos, promotores, projetistas, construtores, mediadores, autarquias e muitos outros profissionais, desafiando a inteligência humana e artificial.
A gestão do território move-se num labirinto normativo
Quanto ao tratamento burocrático da construção civil, após avanços e recuos do legislador, o RJUE, sistema que regula as relações entre o cidadão e a Administração Pública, a simplificação procedimental continua como objetivo primordial.
As entidades licenciadoras arrastam os processos urbanísticos durante longos anos.
Porém, na versão atual do Simplex Urbanístico, que entrou em vigor no dia 1 de outubro, a simplificação continua a representar pouco mais do que um objetivo.
A crise habitacional é agravada pela burocracia
A comunicação prévia, quase inútil e arriscada, multiplica-se em situações complexas e os resultados mostram-se duvidosos, na medida em que o princípio da legalidade é incontornável, mesmo sem tomar em consideração as regras de segurança pública indispensáveis.
Antes, um alvará servia como título ou “licença”. Hoje, são três documentos
A simplificação plasmada no DL 108/2026 multiplica os títulos necessários à realização das operações urbanísticas.
Em vez de um único documento completo, anteriormente suficiente para titular uma operação urbanística, o “novo simplex” exige, acreditem… três, nos quais consta toda a informação que se encontrava no destronado alvará, então título único e suficiente.
Uma pintura, sem informar a autarquia, pode sair muito cara
Se o cidadão pretender simplesmente pintar, até da mesma cor, o seu prédio, o simplex agora determina que se trata de uma obra isenta de controlo municipal. Mas atenção: se não comunicar à autarquia, com cinco dias de antecedência, instruindo a comunicação com todos os documentos exigidos, está sujeito a um procedimento contraordenacional e a coima pode ascender a…
O legislador não refere se essa comunicação deve ser apreciada. Se não, qual é o efeito? Apenas burocrático?
Os prazos legais são irrelevantes. O deferimento tácito não funciona
Quanto aos prazos para análise dos projetos, o legislador poderá estabelecer os que bem entender.
As câmaras municipais, no escrutínio de cada processo, a analisar entre milhões de regras, muitas delas discricionárias, aprovarão, ou no prazo que entenderem, tendo em consideração a absoluta inutilidade e ineficácia do ansiado milagre do deferimento tácito.
Todos sabemos que o urbanismo não se circunscreve, exclusivamente, ao direito e à regulação estabelecidos em planos, regulamentos e outras regras. Existe um mundo gigantesco de componentes fundamentais aos quais não se dá a devida atenção.
Tudo na sociedade depende do urbanismo, mas a grande questão do “licenciamento eterno” não depende dos títulos, procedimentos ou prazos — que ninguém cumpre e não há consequências.
Depende de milhões de normas mal redigidas e sem articulação, que dificultam a elaboração de projetos e permitem aos técnicos escrutinadores indeferir facilmente, quando e como bem entenderem. Acreditem que a Inteligência Artificial, só por si, não resolverá a questão.
Esse é o verdadeiro calcanhar de Aquiles do RJUE, que o legislador dificilmente resolverá.
O projetista até pode ter razão quando o projeto for indeferido, mas o contencioso dura décadas. O DL 108/2026 tem apenas uma “saída” – quase secreta -, mas sujeita à vontade das entidades licenciadoras.
Falaremos dela em breve.
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