As regras que determinam quem paga as obras num condomínio continuam a suscitar dúvidas, sobretudo quando envolvem despesas elevadas ou maiorias qualificadas. Neste artigo, vamos falar-lhe acerca da forma como a lei portuguesa define a aprovação, responsabilidade e pagamento das obras em edifícios em propriedade horizontal, esclarecendo os deveres de cada condómino e o tipo de maioria exigida em assembleia.
Obras de conservação: maioria simples e repartição pela permilagem
As obras de conservação do condomínio, como reparações no telhado, fachadas, tubagens ou escadas, são aprovadas por maioria simples do capital representado, de acordo com o artigo 1432.º, n.º 5 do Código Civil (CC), exceto quando alterem a linha arquitetónica.
O artigo 1424.º estabelece que os custos destas obras no condomínio são repartidos pela permilagem, com exceções: partes comuns de uso exclusivo, lanços de escada que servem apenas alguns condóminos, elevadores que não alcançam todas as frações e equipamentos de acessibilidade instalados por iniciativa de condóminos com necessidades especiais. Nessas situações, as despesas recaem apenas sobre os condóminos que usam essas partes comuns ou que promoveram sua instalação, de acordo com o site especializado em conteúdo jurídico o informador fiscal.
Obras urgentes: o condómino pode agir
Nos termos do artigo 1427.º, quando há risco imediato para o edifício ou para as pessoas, como infiltrações graves ou ruturas que possam agravar danos, qualquer condómino pode ordenar as obras se o administrador estiver ausente ou impedido. O custo é depois repartido como se fosse uma obra comum. A urgência deve ser real e devidamente justificável.
Inovações: decisões mais exigentes
As inovações (melhorias que vão além da manutenção), como videovigilância, portões automáticos, remodelações estéticas, painéis solares ou construção de piscina, exigem uma maioria de condóminos que representem 2/3 do valor total do prédio (artigo 1425.º do CC).
Em edifícios com oito ou mais frações, certos melhoramentos, como o gás canalizado ou a instalação de ascensores, podem ser aprovados por maioria dos condóminos representativa da maioria do capital, de acordo com a mesma fonte.
Pagamento neste caso
Quanto ao pagamento, o artigo 1426.º remete novamente para a permilagem. Mesmo quem votou contra deve pagar, salvo recusa juridicamente fundada, nomeadamente quando a obra é considerada supérflua ou desproporcionada. Se esses condóminos quiserem mais tarde beneficiar da inovação, podem fazê-lo desde que paguem o que lhes caberia na obra e os custos de manutenção.
Alterações da linha arquitetónica ou uso das frações
O artigo 1422.º exige uma maioria de 2/3 do valor total do prédio para alterar fachadas, fechar varandas ou modificar elementos com impacto estético ou arquitetónico. A mesma maioria é necessária para alterar o uso das frações quando o título constitutivo não determina a sua finalidade.
Venda da fração: quem paga o quê
A Lei n.º 8/2022 introduziu o artigo 1424.º-A, que clarifica responsabilidades em caso de venda. Antes da escritura, o proprietário deve pedir ao administrador uma declaração de encargos e dívidas. A regra, de acordo com o informador fiscal, é simples:
- Dívidas vencidas antes da venda: responsabilidade do vendedor.
- Encargos cujo vencimento ocorre depois da venda: responsabilidade do comprador, mesmo que aprovados anteriormente.
Se o comprador dispensar a declaração na escritura, assume automaticamente todas as dívidas ao condomínio, independentemente da data em que surgiram.
Regime que procura equilíbrio
O sistema português procura equilibrar conservação, modernização e proteção do património individual. As maiorias exigidas aumentam consoante o impacto da obra e a repartição de custos segue critérios de proporcionalidade e utilidade real. Conhecer estas regras é essencial para evitar conflitos e garantir que todas as decisões são tomadas dentro da legalidade.
