As alterações feitas em varandas e terraços são um dos temas mais sensíveis na gestão de condomínios, sobretudo quando tocam em elementos comuns e acabam por gerar danos em frações vizinhas. Esta temática, que envolve obras não autorizadas, responsabilidades por infiltrações e deveres dos condóminos, levanta questões jurídicas centrais para quem vive em edifícios em propriedade horizontal. Neste caso concreto, a questão foi um jacuzzi montado no terraço sem autorização.
A decisão da Audiencia Provincial de Oviedo deu razão à proprietária do piso inferior, concluindo que diversas estruturas instaladas no terraço do apartamento superior, entre elas um jacuzzi, coberturas e vários fechamentos, tinham modificado o sistema de escoamento de águas e originado infiltrações persistentes. O tribunal confirmou que tais alterações careciam de autorização da comunidade e que os herdeiros do antigo proprietário teriam de desmontar as obras e reparar todos os danos.
Essencial da decisão espanhola
A sentença, datada de 17 de setembro de 2025, explicou que as intervenções executadas na varanda não tinham qualquer aprovação comunitária e afetaram elementos comuns como a impermeabilização, a inclinação do pavimento e o sistema de drenagem. A proprietária do piso inferior comprovou, com relatórios periciais, que as infiltrações correspondiam diretamente às alterações realizadas no terraço, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Em 2024, o Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo já tinha determinado que existia uma relação causal evidente entre as obras e os danos. Condenou os proprietários do piso superior a remover as estruturas, repor a fachada original e pagar os prejuízos sofridos pela vizinha, avaliados em 1.962,27 euros. A Audiencia apenas confirmou o essencial desta decisão.
Obras em elementos comuns e responsabilidade civil
Segundo o tribunal espanhol, as estruturas instaladas no terraço, como o jacuzzi, alteraram a funcionalidade de elementos comuns e foram executadas sem qualquer aprovação da comunidade, violando o artigo 7 e 17 da Ley de Propiedad Horizontal. A Sala recordou ainda o artigo 1902 do Código Civil, que impõe responsabilidade a quem, por ação negligente, cause danos a terceiros.
O acórdão determinou que a impermeabilização teria de ser refeita de forma integral, corrigindo pendentes, substituindo sumidouros e garantindo que o terraço voltava a cumprir a sua função estrutural. Embora a decisão não fosse ainda definitiva, permitia a interposição de recurso para o Tribunal Supremo se houvesse interesse casacional, nos termos do artigo 477 da Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), de acordo com o Noticias Trabajo.
Este caso se tivesse acontecido em Portugal
Em Portugal, uma situação idêntica teria um enquadramento jurídico muito semelhante, ainda que com diferenças relevantes no regime da propriedade horizontal.
Ao abrigo do Código Civil (CC), as varandas, terraços de cobertura e estruturas de escoamento de águas pluviais são, regra geral, considerados elementos comuns do prédio (artigos 1421.º e seguintes), salvo disposição em contrário no título constitutivo. Modificações que afetem estes elementos exigem autorização prévia da assembleia de condóminos, tomada por maioria representativa do valor do prédio ou, em certos casos, por unanimidade, conforme o artigo 1422.º do CC.
Do ponto de vista português, a instalação de um jacuzzi, coberturas fixas, máquinas de climatização ou fechamentos agregados a elementos comuns constitui uma alteração relevante, motivo pelo qual teria de ser votada e aprovada pela assembleia, tal como estabelecem também os artigos 1422.º e seguintes do CC.
Dever de conservação e responsabilidade do proprietário
O artigo 483.º do CC determina que os condóminos são responsáveis pela manutenção da sua fração e pelos danos que causem em partes comuns ou em frações alheias. A execução de obras que modifiquem a impermeabilização ou a drenagem, e que provoquem infiltrações, gera responsabilidade direta por perdas e danos.
Adicionalmente, o mesmo artigo consagra a regra geral da responsabilidade civil extracontratual: quem causar danos a outrem, ainda que por negligência, é obrigado a indemnizar. Em casos de infiltrações, os tribunais portugueses entendem sistematicamente que basta verificar-se a relação causa-efeito entre as obras e o dano para imputar responsabilidade ao proprietário que alterou o terraço ou varanda.
O caso espanhol confirma uma regra válida também em Portugal: obras sem aprovação que interfiram com elementos comuns ou com o sistema de escoamento de águas acabam frequentemente em litígio judicial. A responsabilidade recai sobre o proprietário que procede às alterações, que terá de remover as obras, corrigir a impermeabilização e indemnizar os danos causados.
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